聚焦萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、龍湖等7大開發(fā)商的社區(qū)商業(yè)模式

核心提示：目前的零售大環(huán)境特征之一就是：大賣場(chǎng)郊區(qū)化、邊緣化，購(gòu)物中心社區(qū)化，社區(qū)商業(yè)漸受熱捧。對(duì)于不同房企而言，會(huì)根據(jù)自有優(yōu)勢(shì)和資源來(lái)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展社區(qū)商業(yè)，我們總結(jié)了7大房企的社區(qū)商業(yè)模式，或可為大家提供借鑒。

　　多中心已漸漸成為如今我國(guó)大城市的發(fā)展趨勢(shì)，再好的城市購(gòu)物中心，消費(fèi)者一年能去幾次？　　 

　　目前的零售大環(huán)境特征之一就是：大賣場(chǎng)郊區(qū)化、邊緣化，購(gòu)物中心社區(qū)化，社區(qū)商業(yè)漸受熱捧。對(duì)于不同房企而言，會(huì)根據(jù)自有優(yōu)勢(shì)和資源來(lái)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展社區(qū)商業(yè)，我們總結(jié)了7大房企的社區(qū)商業(yè)模式，或可為大家提供借鑒。　　 

　　萬(wàn)科：自建自營(yíng) “五菜一湯”統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)

　　自長(zhǎng)陽(yáng)半島社區(qū)商業(yè)配套完善后，“五菜一湯”的萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)標(biāo)配模式開始在北京萬(wàn)科多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行推廣，成為住宅項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)模式的典范。　　 

　　在萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)標(biāo)配“五菜一湯”體系中，“第五食堂”是萬(wàn)科自創(chuàng)的社區(qū)餐飲連鎖品牌，北京首店于2012年正式落戶長(zhǎng)陽(yáng)半島，為業(yè)主提供物美價(jià)廉的生活餐食，特請(qǐng)中餐大師制作南北菜系，自開業(yè)以來(lái)營(yíng)養(yǎng)豐盛的健康飲食深受業(yè)主好評(píng)。　　 

　　另一標(biāo)配是萬(wàn)科社區(qū)連鎖品牌“幸福街市”，作為長(zhǎng)陽(yáng)首個(gè)社區(qū)菜市場(chǎng)，食材新鮮健康，種類豐富、價(jià)格公道，更是徹底解決了萬(wàn)科社區(qū)居民的“菜籃子”問題。　　 

　　萬(wàn)科在全國(guó)已有近300個(gè)樓盤，僅萬(wàn)科項(xiàng)目?jī)?nèi)的社區(qū)商業(yè)似乎已經(jīng)潛力無(wú)限。但更值得重視的是萬(wàn)科在社區(qū)商業(yè)上的“系統(tǒng)集成”。此前，幾乎包括零售商在內(nèi)的所有企業(yè)，進(jìn)軍社區(qū)商業(yè)都是單打獨(dú)斗，即以某單一業(yè)態(tài)進(jìn)駐，至于其他生活類業(yè)態(tài)的組合，基本是“聽天由命”，物業(yè)方對(duì)此也是抱“愿者上鉤”的態(tài)度。萬(wàn)科在社區(qū)將商業(yè)進(jìn)行規(guī)劃后形成統(tǒng)一模式，讓原本處于“自然生長(zhǎng)”或“野蠻生長(zhǎng)”狀態(tài)的社區(qū)商業(yè)有了標(biāo)準(zhǔn)，各業(yè)態(tài)的相互補(bǔ)充，讓彼此的發(fā)展有了更強(qiáng)的生命力。　　 

　　對(duì)于旗下三大商業(yè)產(chǎn)品線之一社區(qū)商業(yè)的未來(lái)盈利模式，業(yè)內(nèi)人士也曾表示：“長(zhǎng)期看，商鋪?zhàn)鳛橐环N資產(chǎn)長(zhǎng)期持有，有升值獲益的前景。社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)留下來(lái)，未來(lái)可形成可觀的資產(chǎn)包。”

　　龍湖：避免高端，匹配家庭的完整業(yè)態(tài)

　　“龍湖不只有天街商業(yè)和步行街商業(yè)，還有規(guī)模龐大、發(fā)展?jié)摿春玫纳鐓^(qū)商業(yè)”。這是一業(yè)內(nèi)人士說(shuō)到龍湖商業(yè)時(shí)的第一感觸。　　 

　　事實(shí)上也的確如此，不管是龍湖發(fā)展起步的龍湖花園，還是后來(lái)的藍(lán)湖郡、水晶酈城、紫都城等眾多高端小區(qū)都有一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)。尤其是水晶酈城的諸多社區(qū)商業(yè)，目前已經(jīng)發(fā)展成為新牌坊城區(qū)中心的重要商業(yè)組成部分；而紫都城的社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為了冉家壩片區(qū)的生活中心。　　 

　　龍湖社區(qū)商業(yè)定位偏重于家庭，以家庭為導(dǎo)向，為家庭的老人、孩子等提供匹配業(yè)態(tài)，包括兒童教育、老年娛樂等，定位上避免太高端，形成匹配家庭生活和消費(fèi)的完整業(yè)態(tài)。

　　萬(wàn)達(dá)：體量太大，“不是一個(gè)好模式”？

　　萬(wàn)達(dá)模式的社區(qū)商業(yè)被稱為“不是一個(gè)好模式”，但實(shí)際情況見仁見智。社區(qū)商業(yè)是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)類別中最值得開發(fā)的形態(tài)，因?yàn)槠滟Y源利用率最高、距離客戶群最近、目的性消費(fèi)最明顯的商業(yè)需求，因此可以打造像萬(wàn)達(dá)模式一樣的可復(fù)制性社區(qū)型商業(yè)模式。

　　 談到萬(wàn)達(dá)大規(guī)模進(jìn)軍二線城市進(jìn)行近郊大規(guī)模再造城市中心的開發(fā)模式，業(yè)內(nèi)人士指出，“新的萬(wàn)達(dá)的模式實(shí)現(xiàn)了一種資金平衡，但社區(qū)商業(yè)部分顯然不是一個(gè)好的模式。”　　 

　　萬(wàn)達(dá)找到了可持續(xù)發(fā)展模式，即“用賣掉10萬(wàn)平方米的社區(qū)商業(yè)，來(lái)實(shí)現(xiàn)10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心的持有，達(dá)到其資金投入的平衡。”　　 

　　但由于萬(wàn)達(dá)的商業(yè)中心開發(fā)體量過大，其自身持有的購(gòu)物中心基本上能夠滿足居民的消費(fèi)需求。在購(gòu)物中心旁邊的社區(qū)商鋪體量較大，消費(fèi)支撐不夠，所以“投資萬(wàn)達(dá)社區(qū)商鋪的人出租和經(jīng)營(yíng)的壓力較大”。　　 

　　購(gòu)物中心的成功掩蓋了商鋪的隱憂，其社區(qū)商業(yè)多被大家所忽視。其實(shí)社區(qū)商鋪也是要認(rèn)真對(duì)待的如規(guī)模控制、合理規(guī)劃，功能分區(qū)、組團(tuán)與沿街相結(jié)合等，也會(huì)有很好的發(fā)展空間。

　　恒大：劇場(chǎng)模式，自有業(yè)態(tài)反哺

　　如果說(shuō)萬(wàn)達(dá)用影院拉動(dòng)商業(yè)廣場(chǎng)，恒大則希望用影院撬動(dòng)社區(qū)商場(chǎng)。恒大影城已經(jīng)先跨出了實(shí)質(zhì)性一步，分別在中山、西安、岳陽(yáng)、儋州四個(gè)城市的項(xiàng)目?jī)?nèi)興建四家?guī)в霸旱男∩虉?chǎng)。未來(lái)恒大院線項(xiàng)目將覆蓋全國(guó)17個(gè)省市自治區(qū)，院線總量超過150家。　　 

　　“恒大影城”是一座四層高的小型商業(yè)樓，設(shè)置在住宅小區(qū)。其中1-2層是棋盤式商鋪，3-4層則是恒大劇場(chǎng)，總面積1萬(wàn)到2萬(wàn)平方米。影城希望為社區(qū)及周邊居民提供生活配套及娛樂服務(wù)。這種社區(qū)商業(yè)模式稱為恒大劇場(chǎng)模式，“影院其實(shí)就是社區(qū)商場(chǎng)的主力店”。　　 

　　而在恒大城規(guī)劃的3210平方米社區(qū)商業(yè)內(nèi)，匯集餐飲、金融、醫(yī)藥、購(gòu)物等元素，豐富綜合的生活服務(wù)配套，讓業(yè)主一出家門就可以滿足不同類型的生活需求。

　　協(xié)信地產(chǎn)：社區(qū)商街，步行只在10分鐘內(nèi)

　　協(xié)信阿卡迪亞為滿足不同消費(fèi)者的需求，特別創(chuàng)建了星光鄰里——社區(qū)商街，為社區(qū)生活錦上添花。與星光系商業(yè)不同的是，星光鄰里是專門為社區(qū)業(yè)主們所打造的購(gòu)物天堂。而全新的社區(qū)商街中商圈的商業(yè)高度將因協(xié)信阿卡迪亞星光鄰里而得以全面提升，最終將再造社區(qū)商業(yè)藍(lán)圖。

　　學(xué)生們放學(xué)后在自家社區(qū)里的綜合超市挑選文具、白領(lǐng)們下班后在家門口的大型超市買菜稱肉、老人們溜達(dá)著到樓下的代收點(diǎn)繳納水電費(fèi)……　　 

　　協(xié)信阿卡迪亞從“便民、利民、惠民”出發(fā)，積極打造最便民的社區(qū)商業(yè)服務(wù)圈，通過實(shí)施連鎖品牌、便民服務(wù)、信息智能化進(jìn)社區(qū)等措施，為自己的片區(qū)打造最便民的社區(qū)商業(yè)服務(wù)圈，主要是以滿足居民的日常生活所需為宗旨，讓居民一出家門就能買到生活必需品，因此一直堅(jiān)持“缺什么，補(bǔ)什么”的原則進(jìn)行業(yè)態(tài)引進(jìn)。

　　陽(yáng)光新業(yè)：大數(shù)據(jù)研究，業(yè)態(tài)隨消費(fèi)趨勢(shì)調(diào)整

　　陽(yáng)光新業(yè)有一個(gè)專門團(tuán)隊(duì)來(lái)研究消費(fèi)趨勢(shì)。必須了解客戶在哪里消費(fèi)，靈活調(diào)整商場(chǎng)動(dòng)線。父母可以通過刷卡清楚地知道，孩子在什么地方消費(fèi)了？是不是去上培訓(xùn)班了？而不是每天去打游戲機(jī)。　　 

　　子女可以將副卡作為禮物送給父母，由于不能兌現(xiàn)，也會(huì)催促父母經(jīng)常性消費(fèi)。另外，父母和子女可能并不在一個(gè)城市生活，但子女可以通過遠(yuǎn)程充值來(lái)關(guān)心父母。這也是一種符合中國(guó)文化的商業(yè)模式。“中國(guó)人由于家庭觀念比較強(qiáng)，而這種主卡附帶多個(gè)副卡模式可以讓一個(gè)當(dāng)家人把所有的優(yōu)惠輻射到每一個(gè)家庭成員身上。”　　 

　　陽(yáng)光新業(yè)此項(xiàng)針對(duì)社區(qū)型購(gòu)物中心的創(chuàng)新邏輯是，社區(qū)型購(gòu)物中心本身就是一個(gè)多頻次的支付方式，另外，購(gòu)物中心必須要滿足集群的概念，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)取勝的決定性在于開發(fā)商對(duì)于目標(biāo)市場(chǎng)的應(yīng)變能力。

　　花樣年：優(yōu)質(zhì)低價(jià)，新型社區(qū)電商服務(wù)

　　“嘟”的一聲，手機(jī)APP發(fā)出提醒：家里缺米了。你只需回復(fù)：“需要”。15分鐘之后，米就送來(lái)了。如果你需要家政、維修等服務(wù)，也只需通過這個(gè)APP就能解決。　　 

　　這就是花樣年正在做的新型互聯(lián)網(wǎng)物業(yè)服務(wù)。花樣年從2012年就開始用互聯(lián)網(wǎng)基因來(lái)重組傳統(tǒng)物業(yè)公司，將實(shí)體社區(qū)打造成一個(gè)基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，并向同行開放。　　 

　　“社區(qū)的消費(fèi)才是真正剛性的消費(fèi)。2012年，花樣年服務(wù)平臺(tái)——彩生活服務(wù)集團(tuán)服務(wù)的人群約400萬(wàn)，400萬(wàn)人口一年的總消費(fèi)接近500億元。我們不想讓這500億的現(xiàn)金從我們門前流過。”　　 

　　這種全新的B2F社區(qū)電商平臺(tái)商業(yè)模式，是以家庭為單位消費(fèi)的電子商務(wù)平臺(tái)。業(yè)主通過此平臺(tái)可了解小區(qū)周邊各種商業(yè)服務(wù)信息，并可通過智能終端下單預(yù)訂商品或服務(wù)，待服務(wù)完成后才付款。　　 

　　其本質(zhì)是與同城電子商務(wù)相類似的區(qū)域性電子商務(wù)平臺(tái)。商品消費(fèi)結(jié)構(gòu)主要以日用品、消耗品為主，局限性較為明顯。但如果可以成為家庭整體消費(fèi)的可信賴服務(wù)平臺(tái)，那么對(duì)于類似同城電商商品消費(fèi)結(jié)構(gòu)的限制會(huì)有所突破。從家庭碎片化商品消費(fèi)升級(jí)為整體一站式消費(fèi)平臺(tái)，囊括更多的商品覆蓋，其盈利轉(zhuǎn)化率更高。


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