適當的用地和合適的位置是購物中心開發的先決條件，購物中心對區位有嚴格要求，這關系到未來商業經營的成敗。用地的地理位置和周圍地區的經濟狀況與人口狀況決定購物中心能否生存。來看看行業標桿華潤萬象城是如何做選址分析的？

　　一、常規選址模式的選址要素及基本分析

　　購物中心的選址實際上需要考慮很多問題，對用地也必須進行多層面分析，才能真正做好購物中心的選址。

　　恰當的用地和恰好的位置是購物中心開發的前提條件，用地的地理位置和周圍地區的經濟狀況與人口狀況決定購物中心能否生存發展。獲得足夠的消費人群，在選址階段，可從兩個大的方向思考：一是依托密集的居住社區和消費群，二是靠近規模商圈，但無論是哪種情況，都必須擴大購物中心的商圈磁場效應與輻射效應。

　　1.用地區位和交通人口狀況分析

　　購物中心的位置決定其易達性，并直接影響商圈范圍。為此，購物中心用地應符合商業用地選擇的一般區位原則：

　　

　　因此，為了判斷用地是否值得開發，需要收集用地周圍必要的經濟和人口基礎資料進行分析，這主要包括：

　　（1）購物人口分析

　　開發地區的經濟潛力和經濟狀況分析，用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、購買力狀況、消費習慣和消費心理。人口增長變化包括人口自然增長和遷移，這是一個動態過程，所以需要進行動態預測。接下來需要對人口進行收入與購買力的調查，并分析人口組成和消費習慣。

　　（2）交通易達性分析

　　交通易達性也就是交通便捷程度，主要取決于購物者從起點(一般是家里)到購物地點所花費的時間。依據格倫的觀點，從不同的地方來到購物中心需要花費的時間一般是12—15分鐘，最多不能超過25分鐘。特別需要指出的是，空間距離和時間距離是有區別的，易達性分析確定的距離不僅僅是空間距離，因為空間距離和汽車行走需要的時間有區別。為此，有必要對汽車到該地點所花的時間進行測試，這個到達時間在一天之中、一周之中和一年之中的不同時間段都會發生變化。為了有效確定行車時間，可以根據所花費的時間繪制等時間距離圖，理想的行車時間應當控制在10—30分鐘，以此確定該地點的商圈覆蓋范圍。

　　此外，附近的競爭設施和居民的接受程度也是衡量一塊用地是否值得開發的重要因素。收集的基礎資料還應當包括：附近的相關設施是否齊備，是否存在競爭設施，服務商圈內將來可能會出現的競爭設施。多數情況下競爭是不可避免的，而且一定程度的競爭也是允許的，因為單一的商業設施不可能吸收本地區的所有的銷售額。另外，如果需要在居住區內尋找開發用地，需要考慮居民的心理因素和對購物中心的接受程度，它影響今后的商業發展。

　　（3）區位分析

　　不同區位的人口狀況和交通易達性也在不斷變化之中。傳統的城市中心區是人口集中的場所，道路交通設施優于城市郊區，因此城市中心區提供了相對完善的購物機會。隨著人口的進一步集中，城市中心區變得過分擁擠，環境惡化，交通堵塞。而與此同時，由于郊區高速公路網的建設大大提高了郊區的交通易達性，出現了人口居住郊區化的趨勢，把大量消費人口從城市中心區帶到城市郊區，商業設施在郊區大量興起，引起了零售額的重新分布，城市中心區和城市郊區展開了競爭，對購物者來說，可以選擇去城市市區或郊區購物。可見，城市中心區與城市郊區的商業區位狀況發生了明顯的變化。

　　用地選擇除了考慮上述商業建筑的區位因素之外，還要考慮自身的特點。購物中心為了滿足多種功能需求，要求占地面積很大。購物中心對汽車的依賴性非常強，要求有大面積免費停車場，郊區用地比較寬松，城市市區則缺少這種用地優勢，用地獲得比較困難，用地比較擁擠。

　　（4）功能多樣性

　　商業配套設施是否齊全和豐富，往往會決定消費者是否能成為穩定消費群的關鍵。因此，作選址分析時還應收集的基礎資料應當包括：附近的相關市政配套設施是否齊備，是否存在競爭設施，服務商圈內將來可能會出現的競爭設施。多數情況下競爭是不可避免的，而且一定程度的競爭也是允許的，因為單一的商業設施不可能吸收本地區的所有的銷售額。

　　2.用地經濟狀況評估

　　用地的可獲得性指開發商是否能夠控制或者獲得用地使用權。首先，如果用地的所有者不止一個，需要獲得每一個所有者的認可。其次，需要分析用地的合理價格或租金，決定是否值得購買并能夠獲得投資回報。第三，用地必須允許進行零售開發，非商業開發用地，需要考慮改變用地性質的可能性。城市規劃中已經按照功能把用地分為居住、工業和商業用地，但是在某些情況下，改變用地性質是有可能的，特別是與居住配套的商業開發。由于大型購物中心往往會給周圍的居民帶來恐懼，擔心購物中心的交通會打擾居住區寧靜的街道，所以從長遠考慮，改變用地性質除了要和規劃部門接觸之外，還須處理好與居民的關系，消除它帶來的不利影響。

　　商業地產項目由于開發周期長、投資大、經濟發展和政策的影響大，其風險也大。此在進入城市開發購物中心項目時，就要解城市的環境經濟。需要研究城市經濟指標：

　　

　　3.用地的物理狀況

　　在用地取得之后，還需要對用地進行實地調查，對用地的規模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進入性、地段周圍環境等因素做進一步分析。

　　用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進入性和視覺可見性等。

　　

　　用地的物理狀況對購物中心規劃和建筑設計至關重要，一些不足之處需要在規劃和建筑設計當中采用各種手段予以彌補。

　　二、萬象城選址——基地條件

　　萬象城是華潤集團都市綜合體華潤中心的核心組成部分。2004年開業的深圳萬象城成為萬象城的第一戰后，已經成為深圳的商業代表。目前華潤正以萬象城的模式在全國各地進行迅速負責。

　　1.深圳萬象城

　　深圳萬象城是華潤中心的購物及娛樂中心，是一家大型室內購物中心，總建筑面積達18.8萬平方米。它整合了百貨公司、國際品牌旗艦店、時尚精品店、美食廣場、奧運標準室內溜冰場、大型動感游樂天地、多廳電影院等元素，為深圳居民及游客提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務。

　　基本信息

　　

　　

　　2.杭州萬象城

　　杭州萬象城位于杭州未來CBD核心區域錢江新城，由華潤集團與香港新鴻基合作開發，集零售、餐飲、娛樂、休閑、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規模綜合性的商業建筑群，項目以Shopping Mall為核心，建成集大型購物中心、甲級寫字樓、超五星級酒店柏悅、高尚住宅悅府服務式公寓等為一體的都市綜合體項目。

　　

　　

　　3.成都萬象城

　　成都萬象城是華潤置地繼深圳、杭州、沈陽之后的又一力作，項目選址二十四城，邀請商業地產設計Callison操刀設計，項目集高端購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、商務等多種功能于一體的大型都市綜合體，集高檔百貨、大型超市、品牌旗艦店、電影院、真冰場、各色餐飲等于一體。

　　

　　

　　4.沈陽萬象城

　　沈陽華潤·萬象城是華潤置地旗下第三座萬象城，倡導國際化消費理念。沈陽萬象城容納超過200家各類店鋪，集合品牌零售，特色餐飲，娛樂休閑等功能于一體，一站式的完美體驗，引領全新生活方式與消費潮流。

　　

　　

　　5.南寧萬象城

　　華潤置地傾心打造廣西首個超大型國際都市綜合體項目——南寧華潤中心，是以“萬象城”為核心，集購物中心、寫字樓、超五星級酒店、高尚住宅等諸多功能于一體的都市綜合體。

　　項目以復制深圳華潤萬象城為導向，匯聚百貨公司、五星級電影院、奧運水準的室內真冰溜冰場、精品超市、國際品牌旗艦店、時尚精品店、特色美食餐飲等，提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務，將為南寧乃至全廣西人民帶來全新的消費及生活體驗。

　　

　　6.青島萬象城

　　青島華潤中心建設項目位于青島市市南區山東路10號，原址為青島海軍潛艇學院地塊，位于青島市市中心，東靠市政府，南臨香港路，總建筑面積過百萬平米，總投資近150億，擬建設成為以萬象城（超大型一站式商業、娛樂、運動、休閑中心）為核心的，包含五星級酒店、服務式公寓、5A級寫字樓和精品住宅的多業態都市綜合體。項目建成后，將成為青島最大、山東最好，在北方地區極具示范效應的綜合體項目，努力為青島新增一處城市名片。

　　

　　

　　【基地條件總結】

　　

　　


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