飆馬解析如何盤(pán)活爛尾樓

成功是部分人的成功，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)也是。成功的方法總是只有一個(gè)，失敗的原因卻可能有很多種。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，開(kāi)發(fā)商定位不準(zhǔn)確；施工質(zhì)量差被迫叫停；資金來(lái)源斷裂等等原因都會(huì)導(dǎo)致“爛尾樓”的出現(xiàn)。那么，你對(duì)“爛尾樓”了解多少呢？如何處理爛尾樓呢？飆馬地產(chǎn)帶你詳細(xì)地了解一下?tīng)€尾樓，以及如何盤(pán)活爛尾樓。

 

1．什么是爛尾樓

 

所謂的爛尾樓，是指已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開(kāi)工后，因開(kāi)發(fā)商無(wú)力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。通常是因?yàn)檎畬?duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目審批缺乏實(shí)際審核而項(xiàng)目資金缺乏沒(méi)能完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，還有因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛的，工程質(zhì)量不合格等原因而停工的項(xiàng)目，也算作爛尾樓。

 

2．爛尾樓形成的原因

 

爛尾樓形成的原兇很多，歸納起來(lái)有如下幾方面：在建樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、定位不準(zhǔn)、開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)而導(dǎo)致工程停工、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、政策漏洞、經(jīng)營(yíng)方式不同等等。但有些卻是房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度本身出現(xiàn)問(wèn)題所致，例如手續(xù)不全。其中多半是因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，工程未完，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拿不出錢(qián)來(lái)，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項(xiàng)目又無(wú)法轉(zhuǎn)讓給其他投資人，無(wú)奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任憑風(fēng)吹雨打。但在這一系列原因中的根本就是政府對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目審批缺乏嚴(yán)格的審核制度。無(wú)論是什么原因形成爛尾樓，爛尾樓現(xiàn)象的出現(xiàn)已經(jīng)不符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常規(guī)律。

 

3．爛尾樓的危害

 

3．1損害了老百姓的利益，尤其是拆遷戶的利益。一些久建不完工程一拖數(shù)年，大量拆遷戶的安置問(wèn)題一直未能妥善解決，給拆遷戶生活、工作造成較大困難。

 

3．2嚴(yán)重影響城市面貌，浪費(fèi)土地資源。久建不完工程絕大多數(shù)處于城市的主干道上，久拖不復(fù)建，架子搭在那里，網(wǎng)布破爛不堪，被稱為“城市傷疤”。

 

3．3由于房地產(chǎn)是資金密集犁行業(yè)，所以可想而知爛尾樓占用了大量的資金，包括大餐借貸資金。因此，銀行往往是最大的債權(quán)人，也是最大的直接受害者。銀行不但損失利息收入，甚至還很有可能損失本金，形成銀行的不良資產(chǎn)。影響金融機(jī)構(gòu)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，阻礙了地方經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展。

 

3．4影響了開(kāi)發(fā)商自身的發(fā)展，妨礙了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。以致破壞投資者信心等危害。

 

4．如何從根本上解決工程爛尾問(wèn)題

 

三峽觀光塔已經(jīng)被拆除的事，其實(shí)并不偶然，這是2009年1月5日拆的，往前回溯一個(gè)月，即2008年11月的時(shí)候，離它不遠(yuǎn)的奉節(jié)有一個(gè)華字塔，當(dāng)時(shí)也是紀(jì)念百萬(wàn)庫(kù)區(qū)移民建立的一個(gè)標(biāo)志性的建筑，也被拆了。爛尾樓被拆除，看起來(lái)好像很壯觀，但是這樣的壯觀卻是一些非常昂貴的表演，好像是建的時(shí)候有理，拆的時(shí)候也有理，但是損失誰(shuí)理?幾千萬(wàn)元投資換來(lái)爆破拆除，竟然沒(méi)有一個(gè)人為損失承擔(dān)法律責(zé)任。如果不能更好地問(wèn)責(zé)、反思，避免類似這樣的決策再出現(xiàn)，拆除恐怕只能是治標(biāo)不治本。建設(shè)主體一旦缺乏法律“承重墻”的支撐，違法違規(guī)的現(xiàn)象勢(shì)必出頭露面，高唱主角。如果按照嚴(yán)格的建設(shè)程序嚴(yán)格把好審批關(guān)，在其他工程環(huán)節(jié)上絲絲入扣，不讓資金鏈、采購(gòu)鏈、質(zhì)量鏈等關(guān)鍵部分因銹蝕而發(fā)生斷裂，可以說(shuō)收尾絕不會(huì)以炸樓而告終。那么如何從根本上解決爛尾問(wèn)題呢？

 

對(duì)于政府：

 

4．1建立事前科學(xué)理性決策制度

 

當(dāng)前，很多地方的領(lǐng)導(dǎo)決策呈現(xiàn)出天馬行空、無(wú)人監(jiān)管的狀態(tài)。非理性非科學(xué)決策成了禍國(guó)殃民的經(jīng)濟(jì)毒瘤，從感情沖動(dòng)到?jīng)Q策沖動(dòng)再到規(guī)劃沖動(dòng)，一步步為工程爛尾埋下“堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)”最終導(dǎo)致千萬(wàn)資金灰飛煙滅。多數(shù)領(lǐng)導(dǎo)干部在作決策時(shí)習(xí)慣于“問(wèn)計(jì)專家”，相信專家厚厚的考察報(bào)告，常常不習(xí)慣于“問(wèn)計(jì)于民”。有的甚至單純追求形象工程、政績(jī)工程。當(dāng)然，在一些專業(yè)的問(wèn)題上，專家的意見(jiàn)要認(rèn)真聽(tīng)，但不可否認(rèn)的是在廣大群眾中同樣蘊(yùn)藏著取之不盡用之不竭的智慧，他們的“草根經(jīng)驗(yàn)”同樣值得重視。在今年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，包括金融危機(jī)的情況下，溫家寶總理開(kāi)座談會(huì)的時(shí)候都談到了12字，其中有4個(gè)字就是問(wèn)需于民，你得問(wèn)問(wèn)老百姓是不是真的需要它。所以我們現(xiàn)在急需更好的、盡早的把整個(gè)決策民主化、條例化，然后問(wèn)需于民，很多類似的建筑物以后在審批的時(shí)候，一定要有問(wèn)需于民這樣的過(guò)程，使決策能夠科學(xué)化，理性化，民主化。值得慶幸的是中央也意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，也把它明確地變成這12個(gè)字，我相信今后的一段時(shí)『日J(rèn)它將會(huì)變成一項(xiàng)制度，十七大類似這樣的事情也很多，就是要制止一把手決策，一支筆決策．重大事項(xiàng)和人物都是票決制，十七大都明確提出，我們有理由相信決策的過(guò)程會(huì)一步一步演變成更加有效的制度，這樣我們才不會(huì)白搭進(jìn)去這幾千萬(wàn)。

 

4．2建立事后責(zé)任追究制度

 

決策失誤的新聞屢見(jiàn)不鮮，而因?yàn)闆Q策失誤受到問(wèn)責(zé)的領(lǐng)導(dǎo)人卻屈指可數(shù)。決策失誤當(dāng)事人是誰(shuí)，大家不知道，更沒(méi)有提到對(duì)失誤者的問(wèn)責(zé)和處分處罰。有了諸如此類的“免責(zé)保護(hù)傘”，決策不科學(xué)、決策隨意乃至決策失誤才肆無(wú)忌憚。所以必須實(shí)施決策責(zé)任追究制度，嚴(yán)格問(wèn)責(zé)制，首先是要評(píng)估在決策過(guò)程中是否存在一些決策的沖動(dòng)，是否按照法定的權(quán)限、條件來(lái)決策，是否對(duì)某一項(xiàng)投資的功能、效用做了非常理性專業(yè)的評(píng)估，也就是說(shuō)，專家一定要有一種適度的介入，同時(shí)更重要的應(yīng)當(dāng)是聽(tīng)取利益相關(guān)各方的意見(jiàn)，一定要將科學(xué)決策和民主決策納入到這樣一個(gè)制度中來(lái)，如果你違背了這一制度過(guò)程，你就違反了決策程序，因此要追究責(zé)任。必須讓責(zé)任者為自己的過(guò)失與錯(cuò)誤付出代價(jià)。”對(duì)于重大決策失誤，進(jìn)行簡(jiǎn)單的媒體批評(píng)是必要的，但批評(píng)過(guò)后呢?決不能偃旗息鼓!決策出現(xiàn)獨(dú)斷專行、決策失誤，有涉及本地區(qū)、本部門(mén)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，或人民群眾的切身利益，或?qū)I(yè)性較強(qiáng)的決策事項(xiàng)，不按照規(guī)定程序進(jìn)行可行性評(píng)估和論證、聽(tīng)證、專家咨詢、集體決策和報(bào)批的；不認(rèn)真貫徹執(zhí)行民主集中制原則，在涉及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局的重大事項(xiàng)、干部任免、項(xiàng)目安排和大額資金使用上主觀盲目決策，出現(xiàn)失誤或造成較大損失的，決策失誤責(zé)任人同樣應(yīng)該受到不折不扣的行政問(wèn)責(zé)。該批評(píng)的批評(píng)，該處分的處分，責(zé)任重大，構(gòu)成犯罪的，還要追究瀆職罪。用“問(wèn)責(zé)鐵腕”看守住決策人的麻痹神經(jīng)，用公平公正守住決策人的一意孤行，決策失誤現(xiàn)象才有望得到避免！

 

對(duì)于開(kāi)發(fā)商：

 

“爛尾樓”形成之原因，無(wú)非是因?yàn)轫?xiàng)目違法上馬、設(shè)計(jì)欠周或資金不足等，其中又以資金不足為主。如果是資金不足，可采用下列方法。

 

方法一：尋求貸款，追加投資。對(duì)短缺資金，可以利用該房產(chǎn)作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款。如果一家銀行無(wú)力發(fā)放充足貸款，可以向幾家銀行借款，這樣，各家銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)少一些，待工程竣工投產(chǎn)后，逐步償還銀行貸款。

 

方法二：尋找合作者，共同開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商可以尋找合作伙伴，以入股分成方式進(jìn)行后期開(kāi)發(fā)。原開(kāi)發(fā)商應(yīng)該開(kāi)放胸懷，積極接納他人參與，吸收合伙人。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，單干以獨(dú)享利潤(rùn)是有一定限度的，超過(guò)了一定規(guī)模，必須尋找合作伙伴，自己干不了或干不好的項(xiàng)目，就要吸收他人參與，共同投資，共同開(kāi)發(fā)，共同分享利益。

 

方法三：拍賣轉(zhuǎn)讓。該法公開(kāi)透明，產(chǎn)權(quán)清晰，沒(méi)有糾紛，轉(zhuǎn)讓后，原開(kāi)發(fā)商可以收回大部分投資，實(shí)力雄厚的新開(kāi)發(fā)商則可堂堂正正地注資開(kāi)發(fā)，直至完工投產(chǎn)，這是最佳選擇。

 

5．結(jié)語(yǔ)

 

從國(guó)家層面到地方層面，用制度形成對(duì)決策失誤的嚴(yán)打，比如國(guó)資委對(duì)中央企業(yè)重大決策失誤、重大資產(chǎn)損失、重大安全生產(chǎn)事故、重大環(huán)境污染事件等進(jìn)行嚴(yán)肅處理和責(zé)任追究。只有將決策責(zé)任、決策質(zhì)量和行政問(wèn)責(zé)進(jìn)行掛鉤，決策應(yīng)該具有的民主、科學(xué)、理性的決策觀才能得到激活。工程爛尾的現(xiàn)象才能夠從根本上得到徹底的解決。

 

而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，從根本上杜絕“爛尾樓”就需要我們充分的合理科學(xué)的做好前期的定位，籌資等工作。而對(duì)于已經(jīng)“爛尾”的工程要積極的面對(duì)，找到爛尾的原因，有針對(duì)性的開(kāi)展“盤(pán)活”工作。