商業(yè)地產(chǎn)之殤——爛尾樓

說到商業(yè)地產(chǎn)的爛尾樓，大多數(shù)開發(fā)商可能也會頭皮發(fā)麻。這可能是他們最不愿意看到的現(xiàn)象，也是最頭疼的問題。作為商戶，他們可能也擔(dān)心血本無歸，比比皆是的開發(fā)商“跑路”已經(jīng)讓爛尾樓成為社會焦點。接下來就讓我們先認(rèn)識什么是爛尾樓，以及爛尾樓的成因和危害。

 

爛尾樓，是指已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)建設(shè)投資或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項目。通常是因為政府對房地產(chǎn)項目審批缺乏實際審核而項目資金缺乏沒能完工的房地產(chǎn)項目。此外，還有因為產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛的，工程質(zhì)量不合格等原因而停工的項目，也算作爛尾樓。

 

爛尾樓形成的原因較多，例如：在建樓盤的開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項目涉及經(jīng)濟糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)而導(dǎo)致工程停工，等等。其中多半是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發(fā)商已經(jīng)拿不出錢來，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項目又無法轉(zhuǎn)讓給其他投資人，無奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任憑風(fēng)吹雨打。這樣的例子有許多，而處置爛尾樓，也進而變成了地方政府長期的“心病”。

 

形成原因

 

1、局部地區(qū)房地產(chǎn)過熱，宏觀調(diào)控以后，信貸資金收縮，工程后續(xù)資金跟不上，只好下馬。例如，海南、北海等地的大部分爛尾樓就是1993年局部地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的后遺癥。當(dāng)時房地產(chǎn)投資額增長率遠遠高于銷售額增長率，其中占很大比重是盲目投資和大肆炒地皮、炒項目的結(jié)果。

 

2、由于國際經(jīng)濟環(huán)境激烈變化，斷了資金來源，被迫停工。例如上海的爛尾樓就大多是在1997年東南亞金融風(fēng)暴時形成的。

 

3、市場定位不準(zhǔn)，暗淡的銷售前景，迫使投資者要“改弦易轍”，停工求變。例如位于南京市鬧市區(qū)新街口的某爛尾樓，十年內(nèi)蓋了又停，停了又蓋，一個重要原因就是在投資決策時對產(chǎn)品的定位和市場風(fēng)險認(rèn)識不足。

 

4、因施工質(zhì)量低劣，被迫停工。溫州市某爛尾樓，地處寸土寸金的城市中心，建了8年多，始終無法竣工。由于存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，只好爆破拆除。

 

5、債權(quán)債務(wù)等各種糾紛纏身，導(dǎo)致停工。

 

爛尾樓的教訓(xùn)是：要把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展放到國家和地區(qū)的宏觀經(jīng)濟環(huán)境中來很好地把握，保持與宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)增長適當(dāng)超前一點，有利于拉動宏觀經(jīng)濟的發(fā)展。但如果超前得太多，則又會對宏觀經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生負面作用。產(chǎn)生大量爛尾樓的深層原因，就是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大大超越了國家或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平。

 

社會危害

 

由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，因此，爛尾樓往往占用了大量的資金，包括大量借貸資金。因此，銀行往往是最大的債權(quán)人，也是最大的直接受損者。銀行不但損失利息收入，還很有可能損失本金，是銀行的不良資產(chǎn)。爛尾樓還有破壞城市形象，浪費土地資源，以致破壞投資者信心等危害。

 

如何讓爛尾樓重獲新生呢？爛尾樓又要具備哪些優(yōu)勢才能獲得新生？

 

地段區(qū)位好。爛尾樓項目大部分位于市中心辦公商業(yè)區(qū)，具有較高的投資價值。 投資見效快。復(fù)活爛尾樓不用經(jīng)過報建、打地基等前期階段，項目啟動快，周期短。一個正常樓盤從開發(fā)到上市起碼要兩三年，長的甚至要四五年，而盤活爛尾樓通常只要一年左右，大大提高了資金利用率。

 

投資回報高。有專家分析，爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格相對比較低，一個爛尾樓項目的開發(fā)一般只需半年時間和數(shù)千萬元資金，而其回報率卻有可能高達150%至200%。

 

有政策優(yōu)惠。如北海市規(guī)定，復(fù)活爛尾樓除享受國家規(guī)定的稅收優(yōu)惠外，還可享受經(jīng)營服務(wù)性收費減半、行政事業(yè)性收費全免的優(yōu)惠。

 

取得項目比較容易。在近年宏觀調(diào)控、嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量的形勢下，房地產(chǎn)商取得土地較難，周期短、回收快的爛尾樓復(fù)活項目必然受到青睞。

 

當(dāng)然，爛尾樓也存在許多復(fù)雜情況，使接盤投資者不得不慎重權(quán)衡。爛尾樓背后一般都有復(fù)雜的經(jīng)濟問題和法律問題。例如，產(chǎn)權(quán)不明確、債權(quán)債務(wù)糾葛等等。有的雖已經(jīng)法院判決，但執(zhí)行起來還是存在較大困難。此外，還有因產(chǎn)品過時、存在質(zhì)量缺陷、市場定位不準(zhǔn)而無人問津等等。

 

而從處置中遇到的問題來看，“科學(xué)估價”是核心問題。有些開發(fā)商不愿接受“代為處置”，有的部門不愿移交爛尾樓，都是因為對價格有爭議。

 

接下來我們看看爛尾樓復(fù)活的經(jīng)典案例：

 

最有傳奇色彩的爛尾樓：玫瑰園

　　

北京玫瑰園原由劉常明的香港飛達公司跟昌平縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司合資開發(fā)，是北京市政府1992年赴港招商項目之一。1992年前后，鄧智仁從香港到北京，和劉常明合作，以投資的形式購買了北京玫瑰園2萬多平方米的別墅，并借此成為該項目的銷售總代理。鄧智仁用1000萬港元在香港做策劃推廣，使玫瑰園一度賣得很火，剛開盤即銷售80套。

　　

但由于劉常明將開發(fā)資金挪作他用，且恰好碰上國家實行宏觀調(diào)控，導(dǎo)致項目進展緩慢。同時，有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)玫瑰園別墅手續(xù)不全，是不合法的項目。為了救活玫瑰園，鄧智仁從代理的身份走向開發(fā)的前臺，幾經(jīng)折騰后，鄧智仁耗盡資金依然無力回天。玫瑰園也被香港人陸蒼以象征性的價格收購，但也沒能讓玫瑰園起死回生，最終破產(chǎn)清算。

　　

經(jīng)法院認(rèn)定，玫瑰園的債主共105個，債務(wù)總額達10億元之巨，而其評估價僅為5.99億元，嚴(yán)重資不抵債。1999年7月16日，玫瑰園別墅在京公開拍賣。

　　

在1999年7月的拍賣中，玫瑰園的大債主之一、山東包工頭梁希森以3.98億元的價格成為玫瑰園新主人。在1990年代中期，梁希森就曾經(jīng)墊資為玫瑰園裝修了186套別墅，但工程款一直被拖欠著。

　　

2000年6月10日玫瑰園以嶄新面貌重新開園。此前，梁希森接手后第一件事是辦好產(chǎn)權(quán)手續(xù)，第二件事是一口氣拆了一百多棟已建成的別墅，騰出空地建花園，降低別墅密度，同時做好業(yè)主的安撫工作。

　　

所以，玫瑰園其后迅速升值，得到了買家的熱烈追捧，也成為了北京高檔別墅的代表。其中玫瑰園三期258號別墅成交價達3750萬元人民幣，在當(dāng)時北京別墅市場上創(chuàng)下一個紀(jì)錄，引起極大轟動。據(jù)說，玫瑰園還打算在項目四期全力打造出一個價格為1.6億元的超級樓王，并讓其成為北京頂級別墅的標(biāo)桿。

 

這樣的案例還有很多，如：世界最高的爛尾樓——上海環(huán)球金融中心，北京第一爛尾樓——中宇大廈，最“腐敗”的爛尾樓——溫州中銀大廈等。

 

總之，爛尾樓的形成原因復(fù)雜多樣，解決方法也要“因盤而異”，希望以上內(nèi)容能夠給大家一些幫助，也希望能讓更多的投資者了解爛尾樓，慎重選擇投資的方向。