商業(yè)地產(chǎn)如何避免同質(zhì)化

縱觀我國的許多商業(yè)項(xiàng)目，中心區(qū)域地段內(nèi)集中了多家高檔購物中心，它們的商業(yè)布局都驚人地相似，如負(fù)一層是超市、第一層化妝品、珠寶；二層女裝，休閑裝；三層男裝；四層娛樂電玩；五層美食等。有的連商場內(nèi)引進(jìn)的商家都大部分雷同，同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重，顧客在這家商場買得到的東西，在其他商場照樣習(xí)得到，因而這些商場也就失去了不可替代性。這種“貼身肉博”惡化了商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)，造成了資源的大量浪費(fèi)。由于同質(zhì)化的原因，一家同類商場的開業(yè)，不但不能挑起顧客新的購買欲望，而且還平攤了原有的商業(yè)利潤，有效商業(yè)面積不足，使得很多商家的經(jīng)營步履維艱。

 

在商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)批發(fā)市場領(lǐng)域，同質(zhì)化現(xiàn)象尤其嚴(yán)重。

 

例如在成都，伴隨著建材、裝飾、生資、電器等專業(yè)市場商圈的形成，專業(yè)市場作為一種用于自主經(jīng)營或投資的模式大量出現(xiàn)。一時間，各種依托于“專業(yè)”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛上馬。

 

僅裝飾建材市場，同一地段達(dá)到“井噴”：4萬多平方米紅泰•美家飾、12萬平方米歐倍德、6萬平方米居家樂商業(yè)大世界、10萬平方米億家天下國際建匯城、2萬多平方米華陽裝飾建材城、新世界裝飾超過30萬平方米的專業(yè)建材市場相繼問世。甚至一些項(xiàng)目原本定位并非裝飾建材的普通商鋪，也因難抵專業(yè)市場的誘惑，后期轉(zhuǎn)型為裝飾建材城，全然不顧所處區(qū)位和市場空間。事實(shí)表明，越來越多的同類市場相繼涌入，裝飾城競爭態(tài)勢已不容樂觀。未來5年內(nèi)，成都將會出現(xiàn)上百萬平方米的裝飾建材商城。成都裝飾市場將可能凸現(xiàn)“僧多粥少”的悲涼。同樣，在以機(jī)電專業(yè)市場著稱的金府商圈，金府機(jī)電大世界匯集了金府機(jī)電城、熱電鋼材市場、金府燈具城、金府鋼材城、金府燈具廣場、長久機(jī)電交易市場、金府五金機(jī)電城等等，機(jī)電、生資、燈具、五金幾大行業(yè)混雜其間，出現(xiàn)了專業(yè)市場“不專業(yè)”的局面。以機(jī)電見長的金府主題商圈內(nèi)摻雜了燈具、家具等非相關(guān)行業(yè)，目標(biāo)客戶群反而不明，并不能起到商圈內(nèi)的商業(yè)聚會效力，顯得不倫不類。

 

隨著大量的商業(yè)地產(chǎn)入市，同質(zhì)化商業(yè)地產(chǎn)的競爭進(jìn)入了一個殘酷的“紅海時代”。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須尋找新的“藍(lán)海之路”。差異化經(jīng)營戰(zhàn)略是避免同質(zhì)化競爭最好的方式，可以盡可能地減少因?yàn)樯唐返睦淄纬傻牟槐匾母偁?。要做到差異化?jīng)營，其前提條件之一就是要尊重市場，因?yàn)樯虡I(yè)經(jīng)營要牽涉到很多行業(yè)，所以要對這些行業(yè)做細(xì)致的市場調(diào)查。在經(jīng)營的狀況不理想的情況下，應(yīng)該反省一下，究竟是引進(jìn)的品牌不好還是其他的原因。其實(shí)很簡單，周邊市場狀況沒有形成可以承受4000美元的GDP，所以項(xiàng)目所營造的高檔次的消費(fèi)環(huán)境不但沒有形成很好的差異化戰(zhàn)略，反而脫離了市場。