淺談與地鐵相伴相生的商業(yè)

合肥的地鐵正在如火如荼的建設(shè)中，地鐵的開通將會(huì)帶來交通的改善，人們的出行將會(huì)更加便利，地鐵所帶來不僅僅是交通上的便利，地鐵線路同時(shí)也是人流線路，人流的聚集構(gòu)成了對(duì)于商業(yè)的需求，也就構(gòu)成了商業(yè)發(fā)展的條件，地鐵商業(yè)正是由此發(fā)展而來。

 

一、地鐵商業(yè)分類。

 

地鐵商業(yè)從空間布局而言大致分為三類：點(diǎn)式商業(yè)、條式商業(yè)和立體式商業(yè)。

 

1、點(diǎn)式商業(yè)。

 

點(diǎn)式商業(yè)是集中于站廳內(nèi)的商業(yè)，通常以便利性商品和服務(wù)為主，在站廳公共空間設(shè)置商業(yè)零售點(diǎn)，例如在過道、出入口、候車室等地方設(shè)置的自動(dòng)售貨機(jī)、自助照相等。如今，點(diǎn)式商業(yè)在各個(gè)城市的地鐵中普遍存在。

 

2、條式商業(yè)。

 

條式商業(yè)則是連通若干家商店及地鐵站的地下商業(yè)通道，往往布局于人流較多的轉(zhuǎn)乘站點(diǎn)，目的是將人群集中起來，進(jìn)行有目的性的引導(dǎo)。此類商業(yè)通道中經(jīng)營(yíng)的商品多樣、業(yè)態(tài)豐富、功能齊全，例如上海五角場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)5公里的地下步行系統(tǒng)就屬于條式商業(yè)，蒙特利爾地下城亦屬于此類。

 

3、立體式商業(yè)。

 

而立體式商業(yè)則是地上地下所連接的商業(yè)體。地下的軌道交通將商圈內(nèi)多個(gè)購(gòu)物中心和商店連通，以擴(kuò)大商業(yè)中心的輻射范圍。例如上海徐家匯站點(diǎn)連接了多個(gè)上蓋購(gòu)物中心，使徐家匯成為上海最核心的商圈之一。上海中山公園龍之夢(mèng)購(gòu)物中心和香港太古商場(chǎng)也屬于典型的立體式商業(yè)。

 

上述不同的分類形成了地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)布局的不同。比如點(diǎn)式商業(yè)形態(tài)內(nèi)更多布局的是便捷型業(yè)態(tài)，包括提款機(jī)、報(bào)刊亭、點(diǎn)心店、自助服務(wù)和便利店等。而立體式商業(yè)則要考慮與上蓋建筑等聯(lián)動(dòng)布局，打通商場(chǎng)與地鐵通道，統(tǒng)一規(guī)劃。

 

二、地鐵商業(yè)如何獲得成功。

 

1、合理規(guī)劃。

 

地鐵商業(yè)的成功自然也離不開規(guī)劃，地鐵商業(yè)在規(guī)劃時(shí)要有主題，具有吸引力的主題規(guī)劃能夠?qū)⒉糠值罔F商業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槿藗兊哪康牡叵M(fèi)，而非過客消費(fèi)。沒有主題的地鐵商業(yè)是沒有生命力的，也是難以形成規(guī)模的，租金上漲空間也是有限的。以上海為例，人民廣場(chǎng)地鐵就有迪美、婚紗一條街、香港名店街幾大主題。

 

2、合理動(dòng)線設(shè)計(jì)。

 

地鐵商業(yè)的動(dòng)線與地面商場(chǎng)不同，地面商場(chǎng)講究將客流引向高處，通過布局主力店、次主力店和體驗(yàn)式業(yè)態(tài)攬客，而地鐵本身沒有太多層面，也不存在通常意義上的“黃金位”一層商鋪，

 

對(duì)地鐵商業(yè)而言，其“黃金位”就是各個(gè)中轉(zhuǎn)站點(diǎn)以及接近地標(biāo)、目的地的出入口。比如上海人民廣場(chǎng)的客流量非常大，因?yàn)槠涫侵攸c(diǎn)中轉(zhuǎn)站，租金就會(huì)很高。而偏遠(yuǎn)非中轉(zhuǎn)站的地鐵商鋪，租金就上不去。此外，接近地標(biāo)或目的地的出入口也是“黃金位”，比如上海火車站地鐵口有約6個(gè)出入口，而最接近火車站售票處的出入口是客流量最大的，該區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹨彩亲罡叩摹?/p>

 

所以招商和設(shè)計(jì)動(dòng)線時(shí)，要以中轉(zhuǎn)站點(diǎn)與主要出入口作為“黃金位”先行啟動(dòng)，重點(diǎn)布局“黃金位”后將其他出入口或站點(diǎn)作為輔助動(dòng)線。

 

3、合理的業(yè)態(tài)布局及面積分割。

 

與地面商業(yè)按照樓層和主力店招商布局不同，地鐵商業(yè)的業(yè)態(tài)與品牌要符合客流的流動(dòng)隨機(jī)性消費(fèi)，快捷輕便是地鐵商戶經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)，而這類“隨手”消費(fèi)品需主打低價(jià)，高端品牌不適宜往“地下發(fā)展”，地鐵商戶更看重的是店面小巧但坪效（每平方米的面積可以產(chǎn)出的營(yíng)業(yè)額）要高。

 

做地鐵商業(yè)一定要注意低價(jià)和高性價(jià)比，隨機(jī)性消費(fèi)不太可能高價(jià)，只有平價(jià)、快速的商品才能讓流動(dòng)的客人掏腰包。

 

地鐵商鋪必須面積小、坪效高。商鋪?zhàn)钪匾氖强土鳎罔F客流巨大，所以位于優(yōu)質(zhì)鋪位的地鐵商鋪?zhàn)饨鸩环疲虼说罔F商鋪從業(yè)者一定要有較強(qiáng)承租能力，既然其低價(jià)路線之下單價(jià)不高，那么就要注重銷量和減少面積，比如通常門店都在50平方米以下，以控制租金成本并產(chǎn)出高坪效。

 

4、與上蓋建筑積極聯(lián)動(dòng)。

 

地鐵商業(yè)與上蓋建筑的聯(lián)動(dòng)能極大提升經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。比如中山公園龍之夢(mèng)、人民廣場(chǎng)的來福士、靜安寺的久光、徐家匯的港匯等。而最具典型代表的是香港地鐵。公開資料顯示，香港地鐵線路總長(zhǎng)僅43.2公里，但日客運(yùn)量高達(dá)220萬人次，最高時(shí)可以達(dá)到280萬人次，其中九鐵每天載客約75萬人次。在眾多的香港地鐵上蓋物業(yè)中，青衣城、匯景花園、新翠花園非常典型，它們的特征相似——底層是公交車站或地鐵站，上面二至三層是商業(yè)建筑，再上面是呈圍合布局的高層居住建筑，中間是居住區(qū)的中心花園。有業(yè)內(nèi)人士透露，香港地鐵的收益中，約40%來自運(yùn)輸，約25%來自商鋪、約20%來自上蓋建筑營(yíng)運(yùn)，其余則來自物業(yè)開發(fā)等。