說好的返租為何總成空
來源:飆馬中國整理 作者:飆馬中國整理 時間:2015-05-26
即使不是地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，對于返租一詞也已是非常熟悉，返租一詞常常見諸于商業(yè)項目的宣傳物料上，而被貼上的高投資回報率則成了項目吸引投資客關(guān)注度的一種方式，尤其是在時下商業(yè)項目體量供給過剩的市場環(huán)境下，返租更已成為商業(yè)項目的標(biāo)準(zhǔn)模式。與返租現(xiàn)象的普遍性相對應(yīng)的是返租模式下業(yè)主維權(quán)的普遍性，當(dāng)初說好的返租常常成為一種奢望，投資者常常訴諸多種途徑卻仍然返租無門，對于這部分投資客而言，當(dāng)初的返租餡餅無疑已成為了返租陷阱。究竟什么是售后返租，說好的返租又為何總成空？
一、什么是售后返租。
“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，出售樓盤時與買家約定，在出售后一定期限內(nèi)，由賣方企業(yè)以代理出租的方式包租或直接承租經(jīng)營。按照開發(fā)商的承諾，投資者只要購買商鋪產(chǎn)權(quán)，不用親自經(jīng)營管理，每年就可輕松獲得商鋪總價10%左右的回報，幾年就可以拿回投資的本錢。
二、售后返租常見操作模式。
1：招商 → 經(jīng)營→ 銷售→ 返租。
該模式采用先招商，經(jīng)營一段時間后再分割銷售商鋪。此時銷售屬于帶租約銷售，然后再簽訂一定年限一定金額的返租合同。這是一種較為新穎的銷售型地產(chǎn)操作模式，項目經(jīng)營成熟后再銷售能夠有效的提高去化速度，對于后期的返租運營阻力也較小。
2、招商 → 銷售→ 返租→ 經(jīng)營。
該模式采用先招商，在招商的同時或稍微遲一些時間銷售商鋪。此時銷售屬于帶租約銷售，然后在簽訂一定年限一定金額的返租合同。這種模式是一種對于經(jīng)營權(quán)把握度較高的銷售型地產(chǎn)操作模式，如招商結(jié)果較好，再銷售會有效的提高去化速度，對于后期的統(tǒng)一運營阻力也較小。
3、銷售 → 返租→ 招商→ 經(jīng)營。
該模式先就將商鋪進(jìn)行分割銷售，再委托專業(yè)的商業(yè)管理公司以返租的形式統(tǒng)一招商，物業(yè)管理和整體經(jīng)營。因為由專業(yè)的公司代為管理，故又稱作“管理型商鋪”。該模式是現(xiàn)今較為廣泛運用的操作模式。拆零產(chǎn)權(quán)以快速回收資金，采用固定化、利率化的周期性返租回報將經(jīng)營權(quán)從產(chǎn)權(quán)中剝離，再由商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和經(jīng)營。
4、銷售 → 返租→ 放任。
該模式是指開發(fā)商在出售商鋪時與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定的租金回報。這種模式較為常見，其有利于開發(fā)商快速回籠資金，并且轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。但是后期經(jīng)營風(fēng)險大，在一定經(jīng)營期內(nèi)一旦經(jīng)營失敗開發(fā)商將無力承擔(dān)風(fēng)險回報會導(dǎo)致業(yè)主顆粒無收。
三、高投資回報率假象 — 羊毛出在羊身上。
“投資者只注意到了高回報，對其高售價卻沒有保持足夠的警惕。”有業(yè)內(nèi)人士分析，售后包租實際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發(fā)商玩的一個財務(wù)技巧。從表面上看，開發(fā)商開出年約7％、8％甚至更高的售后返租收益率，但實則羊毛出在羊身上。開發(fā)商通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來。
四、為何開發(fā)商青睞售后返租。
作為大部分開發(fā)商而言，必須采取租售結(jié)合的方式才能在開發(fā)過程中盡快回收現(xiàn)金流，源源不斷的補給資金鏈，所以有一部分商業(yè)用來出售。但鑒于過去幾年市場上銷售型物業(yè)的失敗案例，投資者對銷售型物業(yè)的不看好，使得開發(fā)商銷售難度加大。因此只能退而求其次，打著“跟商戶共同共贏或者承擔(dān)風(fēng)險”的旗號，開展了售后返租形式。
首先，通過售后返租，許諾以高投資回報率，增加項目對于投資客的吸引力，可以有利于項目的去化，以迅速回籠資金，緩解資金壓力。再者，通過售后返租，開發(fā)商獲得了商鋪未來幾年的使用權(quán)后（前提是跟所有業(yè)主談攏），因此，可以對項目進(jìn)行統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，這在一定程度上緩解了分割銷售后產(chǎn)權(quán)分散對于項目規(guī)劃招商運營的影響。
五、售后返租模式風(fēng)險分析。
1、開發(fā)商資金斷裂風(fēng)險。
房產(chǎn)項目需要巨額資金投入，而實力不盡雄厚的開發(fā)商往往需要迅速回籠大額資金。在售后返租中，開發(fā)商得以迅速回籠大額資金。而開發(fā)商獲得資金后，資金的流向不再受投資者控制，開發(fā)商可能將資金投入其他項目，也有可能投入本項目卻仍然無力支撐，若開發(fā)商本身的實力就不夠雄厚，則極有可能面臨資金斷裂，從而導(dǎo)致項目爛尾、項目停滯、經(jīng)營不善的風(fēng)險。
2、投資預(yù)期落空風(fēng)險。
商業(yè)項目的運作與地理位置、市場定位、廣告宣傳、周邊配套等有相當(dāng)密切的關(guān)系，開發(fā)商或經(jīng)營管理公司向投資者承諾的高額回報主要依托于商業(yè)項目的運行。若商業(yè)項目經(jīng)營不善，利潤微薄，開發(fā)商或經(jīng)營管理公司根本無力履行高額回報的承諾，由此導(dǎo)致投資者的回報落空。
3、投資者面臨無法辦理產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險。
售后返租的商業(yè)地產(chǎn)項目有很多都未辦理確權(quán)至投資者名下的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，其主要是由于如下原因造成： 房地產(chǎn)項目爛尾導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)證，分割式銷售導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)證。 再者，房產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)多辦理在開發(fā)商名下致投資者權(quán)益難以保障。
