李雪鵬：城市新區的商業如何規劃？
來源:互聯網 作者:互聯網 時間:2015-07-10
結合科學的定位、規劃、招商和銷售統一協調，才能在城市新區商業的藍海中取勝。
盡管城市新區的建設蘊藏著大量商業價值，但是由于產業、人口等導入過慢，新區商業在現階段的發展中仍存在大量問題，尤其在項目的定位、規劃、招商等均面臨著挑戰。
城市新區商業在客戶選取、產品規劃、開發節奏等環節，都需要有成功的盈利模式為保障。而在當前普遍缺少資產證券化手段的背景下，城市新區商業地產的開發運用快速滾動，換取資金效益的模式比較適合于大多數的開發商。因此，租售結合的做法更適宜于穩健型開發商。
準確定位是租售結合策略致勝的第一步，依據RET睿意德過往案例經驗，主要可考慮兩個方向——區域配套和城市休閑。
首先，區域配套型的商業模式比較成熟，很多城市新區都缺少這種商業業態。而商業作為城市新區配套服務功能的一種，它是促進區域成熟和發展非常重要的關鍵。區域配套型商業業態主要有超市、生活配套服務、藥店、銀行和餐飲休閑配套等，這些業態往往是最容易存活的，建議應優先考慮此類商業。
以鄭州為例，高新區、惠濟區、龍湖鎮等都已經建成多年，也有了一定的人口基礎，但商業業態還是以原始的城中村街鋪為主，使得這些新興區域的居民得不到優質商業的消費，如果在這些新區做生活型的商業，就存在著很大的機會。
實際上，在有一定人口基礎的城市新區，滿足生活配套需求的商業街區更具機會和投資價值。因為在這些區域里有一些位置不錯，且有一定體量的商業地塊，容易做出商業中心而建立先發優勢，抓住消費者和投資客戶。
另外一個可參考的方向是城市休閑型商業。比如，在人們印象中，鄭州缺乏可以休閑之地，而人們現在的休閑需求流行近郊游、家庭游。鄭州周邊的雁鳴湖、五云山、許昌鄢陵等有旅游資源之處，都在有意識地開發一些休閑配套來吸引客戶。
例如雁鳴湖就有很好的風景資源，同時與城市新區距離較近，適合開發城市休閑型商業，可以圍繞這些自然資源來做一些目的性很強的娛樂休閑、主題樂園等業態。
應該說，確定了城市休閑功能的商業定位，就意味著其發展階段有了一個明顯的升級。它是隨著人們生活水平提高而出現的空白市場，更適合區域發展不成熟，但具備一定資源的項目，以目的性的業態和功能吸引遠距離的客戶到達。但此類商業業態仍然建議搭配一定量的住宅來協同開發，利用資源和休閑商業給住宅增加溢價和舒適度，從而達到開發商整體財務的平衡。
還有一些城市新區需要融合上述兩種模式。把生活配套和休閑的功能進行統一整合。主題型、體驗型的特色業態設置能夠加強商業的競爭力，常見的業態有婚紗攝影、主題樂園、特色餐飲、戶外拓展等，適合城市新區大體量的商業來參與。另外，也可以注重城市功能的打造，特別是在地市級的城市新區，因為這些新區基本上都是唯一的，政府的資源投入很多，各項市政功能也會被融入到新區內。而這些市政和城市功能，其實和新區商業的功能是協調一致的，都是服務社會和居民。文化交流中心、博物館、會展中心、兒童教育基地等都是可以融入大型商業項目里的。我們在過往的某個新區項目中，做了一個城市級的廣場和電子發布屏，提供展會和居民集會的城市功能來聚集人氣。這些商業和城市功能的融合，提升了商業本身的服務功能和價值。
值得注意的是，城市新區商業在產品規劃方面，應多做商業地產，少做住宅樓。在多數情況下，大家可以發現，在城市新區商業用地開發時，商業地產的銷售和利潤貢獻會遠大于住宅樓。所以，在容積率分配時，多做商業地產既能提升利潤，又能通過增加商業體量而擴大商業輻射力。
以河南省某地市級新區的商業地塊為例，依據測算，街區型商業的利潤率和銷售速度要明顯高于住宅樓，而住宅樓在加上時間成本的情況下，利潤貢獻寥寥。因此，在開發時，可在商業價值最大化的前提下多安排商業地產，住宅樓能少就少。
總而言之，在城市外擴的趨勢下，給城市新區的商業開發帶來了很多商業機會，但是仍然要因地制宜，根據客觀條件來決定發展模式。項目發展會受到區域的規劃、政府要求、交通導入、地塊指標和形狀等因素影響，結合科學的定位、規劃、招商和銷售統一協調，才能在城市新區商業的藍海中取勝。
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