從萬(wàn)科廣場(chǎng)到企業(yè)天地 看領(lǐng)匯70億大單產(chǎn)權(quán)收購(gòu)策略

    7月9日，市場(chǎng)傳出瑞安房地產(chǎn)出售上海新天地資產(chǎn)消息有了最新進(jìn)展——位于上海的瑞安房地產(chǎn)企業(yè)天地一期已經(jīng)被領(lǐng)匯收購(gòu)。

　　收購(gòu)的單價(jià)不到9萬(wàn)元/平方米，按地上總建筑面積8.3萬(wàn)平方米推算，成交總價(jià)逾70億元。

　　資料顯示，瑞安房地產(chǎn)企業(yè)天地是上海新天地的核心資產(chǎn)，一期由1號(hào)樓和2號(hào)樓組成，1號(hào)樓高21層，由2層商場(chǎng)和19層辦公樓組成；2號(hào)樓高10層，由2層商場(chǎng)和8層辦公樓組成。

　　1號(hào)樓、2號(hào)樓地面上總出租面積只有約7.15萬(wàn)平方米，包括了6.71萬(wàn)平方米的辦公樓面積和0.44萬(wàn)平方米的零售商業(yè)面積。

　　70億收購(gòu)大單

　　當(dāng)天下午，針對(duì)上述收購(gòu)消息，瑞安房地產(chǎn)有限公司公告表示，與公司早前公布的投資策略一致，公司現(xiàn)正洽談出售本公司直接或間接持有的商業(yè)物業(yè)，包括位于中國(guó)上海市的物業(yè)。

　　公告同時(shí)指，公司與潛在買家商討可能出售，但公司及其附屬公司并無(wú)與任何人士或公司就可能出售簽訂任何具法律約束力的協(xié)議。

　　雖然上述收購(gòu)存在不確定性，但相關(guān)分析人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，按照領(lǐng)匯以往的收購(gòu)動(dòng)作來(lái)看，成行的可能性還是比較大。

　　分析稱，自去年以來(lái)，領(lǐng)匯就有意在國(guó)內(nèi)一線城市尋找收購(gòu)機(jī)會(huì)，其中市場(chǎng)最關(guān)注的莫過(guò)于擬以20億價(jià)格收購(gòu)萬(wàn)科深圳龍崗物業(yè)。但由于雙方在交易形式上未達(dá)成一致意見(jiàn)，導(dǎo)致合作于今年5月初正式終止。

　　彼時(shí)，萬(wàn)科董秘譚華杰稱，“領(lǐng)匯希望產(chǎn)權(quán)交易，讓萬(wàn)科把房子賣給他們，萬(wàn)科希望股權(quán)交易，將持有這個(gè)產(chǎn)業(yè)的公司股權(quán)賣給他們。”

　　而此次收購(gòu)瑞安房地產(chǎn)企業(yè)天地一期的方式或正中領(lǐng)匯下懷，即以簡(jiǎn)單的產(chǎn)權(quán)交易為主。

　　對(duì)此，上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍也對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，在出售方面，瑞安房地產(chǎn)一直向外傳達(dá)的是較為明確的概念，因此此次為產(chǎn)權(quán)交易的可能性比較大。

　　而就收購(gòu)時(shí)機(jī)是否恰當(dāng)?shù)膯?wèn)題，宋會(huì)雍則認(rèn)為，上海中心區(qū)域的物業(yè)估值一直都較為穩(wěn)定，因此探討時(shí)機(jī)性問(wèn)題意義并不大。“從中心區(qū)來(lái)說(shuō)，租金收益很穩(wěn)定，再者上海對(duì)企業(yè)吸引力方面來(lái)講，拿核心區(qū)域的寫字樓應(yīng)該不會(huì)有太大的風(fēng)險(xiǎn)”。

　　其補(bǔ)充指，從市場(chǎng)現(xiàn)狀及市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，9萬(wàn)元每平方米的價(jià)格比較靠譜，但并不便宜，已經(jīng)是到了比較頂級(jí)的價(jià)位，“一般情況下，整棟收購(gòu)動(dòng)作往往會(huì)打個(gè)八折或者有一些其他的優(yōu)惠”。

　　而對(duì)于價(jià)格不便宜卻仍選擇收購(gòu)的緣由，宋會(huì)雍稱對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析稱，企業(yè)收購(gòu)辦公樓物業(yè)，一方面是看重物業(yè)升值空間，其次為租金回報(bào)。而企業(yè)天地一期最重要的是看重租金回報(bào)，該項(xiàng)目租金收益一直比較穩(wěn)妥。

    產(chǎn)權(quán)收購(gòu)策略

　　潛在的產(chǎn)權(quán)交易或奠定了這樁交易成功的可能性，從側(cè)面也不難看出，領(lǐng)匯崇尚較為簡(jiǎn)單的產(chǎn)權(quán)收購(gòu)模式。而這種簡(jiǎn)單的收購(gòu)模式，也符合外資較為謹(jǐn)慎擴(kuò)張的戰(zhàn)略。

　　上述分析人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，相比收購(gòu)公司股權(quán)，收購(gòu)資產(chǎn)比較單純，不用操心負(fù)債、借貸等潛在的風(fēng)險(xiǎn)，拿到的是比較干凈的資產(chǎn)。如果企業(yè)本身不是抱著太大的擴(kuò)張預(yù)期，收購(gòu)資產(chǎn)也是比較穩(wěn)妥的做法。

　　不過(guò)該人士認(rèn)為，僅收購(gòu)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)于企業(yè)而言也會(huì)喪失進(jìn)一步擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，如果這家公司本身資產(chǎn)條件良好，負(fù)債也控制得比較好的話，收購(gòu)股權(quán)的回報(bào)比單一收購(gòu)項(xiàng)目來(lái)得更高。

　　宋會(huì)雍也指出，“被收購(gòu)公司跟其他公司已經(jīng)有前期待落實(shí)的合作的話，通過(guò)收購(gòu)股權(quán)，不僅可以拿到項(xiàng)目，而且新的投資機(jī)會(huì)也收購(gòu)過(guò)來(lái)了。”

　　同時(shí)，就領(lǐng)匯此次收購(gòu)，另有業(yè)內(nèi)人士也對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，外資投資偏保守，在這一戰(zhàn)略約束之下，收購(gòu)主要看中資產(chǎn)回報(bào)，市場(chǎng)穩(wěn)健性和成長(zhǎng)性，而此次收購(gòu)或符合領(lǐng)匯擴(kuò)張標(biāo)準(zhǔn)。

　　事實(shí)上，自去年以來(lái)，領(lǐng)匯一直在尋求內(nèi)地一線城市的收購(gòu)機(jī)會(huì)，并取得了相關(guān)進(jìn)展。

　　按照今年6月10日領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金公布的全年業(yè)績(jī)顯示，報(bào)告期內(nèi)，領(lǐng)匯出售了9項(xiàng)非核心物業(yè)，總代價(jià)為29.56億港元；同時(shí)，于期內(nèi)，亦斥13.8億港元收購(gòu)現(xiàn)崇山商場(chǎng)，并于九龍灣投得首個(gè)寫字樓項(xiàng)目，預(yù)期開(kāi)發(fā)成本約63.25億港元。

　　另外，今年4月1日，領(lǐng)匯還斥資25億元人民幣，收購(gòu)北京歐美匯商場(chǎng)。

　　相關(guān)資料顯示，歐美匯購(gòu)物中心建筑面積53000平方米，從地下1層到地上6層，每層都各有主題，是集吃、購(gòu)、娛、休閑于一身的商業(yè)中心，目前匯集了丹麥BESTSELLER、日本優(yōu)衣庫(kù)和西班牙著名品牌ZAR等眾多知名品牌。

　　彼時(shí)，領(lǐng)匯方面相關(guān)人士還表示，公司擬透過(guò)手頭現(xiàn)金及早前發(fā)債所得款項(xiàng)以支付交易金額，交易將于4月1日成交，并將繼續(xù)留意投資內(nèi)地四大一線城市即將竣工或正在營(yíng)運(yùn)的中檔商場(chǎng)項(xiàng)目。