核心提示：仔細分析社區商業的特征，可發現在可與之相比的體驗性購物中心、專業市場、奧特萊斯等各類業態中，好的社區商業的確是高穩定性、可復制的品類殺手。
僅大半年時間，國內頂尖的幾大住宅開發商已經研發成型了自身的產品線，成為其住宅社區的標配。該品類的競爭迅速從草莽競爭格局升級至產品線競爭的局面。各位業界同仁，如果至今還未厘清到社區商業的業態及模式，那基本屬于新入行或者快要掉隊的系列了。
仔細分析社區商業的特征，可發現在可與之相比的體驗性購物中心、專業市場、奧特萊斯等各類業態中，好的社區商業的確是高穩定性、可復制的品類殺手。
這種特點主要體現在：1、需求剛性；2、體量較小，風險可控；3、更貼近客群，具備線上商品及服務植入的想象空間。
社區商業的快速發展的三個因素
1、市場需求巨大
購物中心、主題Mall固然是一個城市的形象和名片，但真正令市民最經常產生消費的，還是家門口的社區型商業。足不出戶即可解決日常消費問題，是決定生活品質和營造人氣的很重要的方面。從成熟市場經驗來看，社區商業消費已占其整體商業構成的60%—70%。
2、傳統商業競爭格局加劇，城市級商業風險增大。
社區商業反潮流已經興起，所有社區住戶都跳不出“生活最后一公里”的圈子，商家與顧客擁有無縫對接的近距離優勢，使社區商業更易衍生出符合主流趨向的一站式消費模式。
3、社區商業發展模式越發清晰。
經過數年的模式探索和產品研發，社區商業的投資模式、業態規劃模式和運營管理模式已打造成型，這也為社區商業下一步大面積鋪開準備了條件。
不同于城市商業，社區商業有怎樣的核心特點？
不管形態上如何設計，立面風格如何變化，空間特色如何打造，社區商業本質都應具有如下幾個特點：
1、小體量，風險可控
因社區商業服務半徑有限，目標客群清晰，因此，小體量是其最根本的特點。
2、溫情、便利，風格獨具
不同于城市級購物中心，社區商業核心特質必須打造具備家的感覺。社區商業就是一個社區大家庭的客廳，而家庭對于社會來說，最重要的是溫馨和暖人。
3、特業突出，深入社區生活圈
除卻與城市商業同質化的零售、餐飲娛樂業態之外，社區商業還有明顯不同的細分品類。總而言之，其涵蓋了菜場、銀行、兒童教育、寵物店、汽車美容、美容美發、咖啡、養生美體、便利店、社區餐飲、健身房等諸多品類。這些構成了社區商業品類的重要特征。
在此，值得一提的另一個社區商業的特業就是社區養老。近期，政府提出國內養老服務綜合改革將完成以下目標：到了2015年末，要實現社區居家養老服務照料中心的100%社區全覆蓋。屆時，所有社區、行政村都有自己的養老機構。到2020年，將實現20分鐘服務圈，到時候，老人們可以享受，在自己家附近走個不到20分鐘，就有著老人服務點，比如理發店、老人用品專店等一系列配套設施。
根據這樣的市場趨勢，未來社區養老的模式也逐步成型。即在一個區域內，以養老機構為中心，配備為老年人服務的店面，配備優質的老年大學、專門為老年人設置的醫療機構，甚至還有讓老年人孫輩入住的幼兒園，兒女能夠購買的房產等。這時候，完全以老年人服務機構為中心、形成了一個商業圈。
4、線上融合，升級社區模式
線上生活方式與社區生活方式結合，是未來社區商業最具備想象力的價值提升空間。目前來看，社區商業的模式升級已經表現為如下兩類：
第一，結合社區電商，形成快遞收納及配送網絡。在這一點上，值得觀察的案例有如下三個:1、順豐快遞在社區開“嘿客”。2、天貓在全國137個縣市及香港地區設有累計上萬個快遞代收點，取名“天貓服務站”。3、上海300個全家便利店，也設置快件代收點。
第二，線上建立社區，形成線上購物及外包家居服務聯盟。在此舉個案例：2013年，第三方支付平臺“拉卡拉”推出“開店寶”，低調切入電商領域，社區小微商戶就是“開店寶”的主要使用者。和支付寶“走出去”相比，拉卡拉選擇從社區電商切入。拉卡拉的社區電商O2O以社區為核心，“開店寶”為終端載體，連接供貨源與社區，消費者通過“開店寶”完成選購、支付和收貨流程。拉卡拉深耕線下近10年，積累的30萬個社區網點為其帶來天然的支付場景以及消費需求。
產品線逐步成熟
進一步觀察社區商業的產品線競爭，我們可以發現各大公司均提出自身的社區商業產品線策略。在此簡單羅列：
1、恒大模式：打造影院劇場模式。恒大影城作為主力店，總面積1~2萬平米，摩納哥風情街。
2、萬科模式：打造“五菜一湯”模式。重點打造量大主力店：第一，第五食堂，社區餐飲零售品牌；第二，幸福街市。
3、協信模式：創建星光鄰里，
4、龍湖模式：創造產品線星悅薈。
5、花樣年模式，打造彩生活社區。
無論上述產品線如何配置，我們都可發現其產品規劃的幾個特點：餐飲為主打，休閑娛樂配位，特業為重要補充，再輔之以超市為代表的零售品類，最后是線上服務的植入。
更具備金融運作條件
作為一個穩健的地產開發品種，社區商業產品本質具備進可攻、退可守的特質。
首先，社區具備良好的銷售潛力。社區商業因具備周邊穩定的人氣支撐，商業價值很容易厘清，因此銷售回款是社區商業最常規的操作模式。
其次，進一步討論，如果開發商不急于出售社區商業，通過長期的醞釀，社區商業在穩定運營后，具備穩定而良好的租金回報率，因此社區商業同樣具備復制和金融證券化的可能性。
社區基數人群的常規消費，決定了社區商業的風險很小，穩定性高。金融風險低，從而可以保證具備低風險的金融產品屬性。
如何選擇及掌控？
既然社區商業具備如此特征，是否社區商業就是優良的投資品種呢？這里筆者試圖把打造良好社區商業的基因做如下歸納:
1、選址優秀。
最好的社區商業選址應該具備兩類模式，一類是高密度、高容積率的規模化社區的社區商業；另一類是位置貼近區域中心或者軌道交通節點的社區商業。本質上說，這兩類社區商業都是為了盡力擴大商業輻射范圍，如同植物的生長，根莖進入泥土的范圍越廣泛越深入，生命力就會越旺盛。
2、主力店品牌可復制。
為了形成好的管控，一定需要在餐飲、娛樂、兒童、養老、特業、零售等幾大基本業態上建立品牌戰略聯盟。只有這樣才能保證管理和招商風險可控。
3、產品設計超溫情。
業態和選址固然重要，但產品力仍然是最重要的吸引力和條件。溫情和柔性是產品力定位的根本。
4、建立酒店式社區商業管理團隊。
任何資產，若想經營得好，必須在軟件服務上有真功夫。酒店式的社區管理模式將是社區商業運營的核心要素。
5、快速布局。
上述幾個條件具備之后，下一個要素就是資源整合和執行力。如同所有商業，社區商業領域正在起來的風口，如果不能快速整合資源，搶占布局，那么再過2年，這個品類領域也基本沒有機會了。一個投資商，若想聚焦社區商業，不具備上述5點模式，也很難成功。
來自：太平洋商業設計（若牽涉版權問題請聯系管理員，謝謝！）
