核心提示：根據商圈租金水平、商家承受能力，購物中心投資回報，綜合考慮以下幾種定價方法：租金水平類比法、保本保利定價法、投資收益分析法、項目成本定價法。
引言
一個商項目的經營能否成功，經營壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在商業業態上，對于不同的業態在租金方式的選取方面也存在著很大的差異。本期INSITE盈課堂將帶領你一同，從制訂租金開始，訂制優質商業。
一.商業項目的三種租金方式
商業項目的租金方式主要分為純租金、純扣點以及租金加扣點這三種形式。
在各行各業的商業業態上，對于不同的業態在租金方式的選取方面也存在著很大的差異，例如：服裝類業態在運營方式上存在純租金、純扣點、租金加扣點的這三種形式；而生活服務、娛樂休閑類則采用純租金的租金方式。因此，不同的業態商戶會選取不同的租金方式，而不同的租金方式也適合不同的商業業態。
不同業態對于運營方式有不同的偏好。即使是同一個業態，不同的品牌也會根據自身的發展水平制定不同的運營制度，從而使品牌可以擴大市場份額，提升知名度，獲得更多的利潤。
二.如何進行租金測算？
租金測算方法多種多樣，角度不同，采用方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑：
?、賹嵉卣{研；
②網絡查詢；
?、叟c第三方公司合作；
?、芡ㄟ^營業額進行反推（適用于調研難度較大的大型商場租金估測）；
?、萁涷灁祿?/span>
針對沿街商鋪、小型商業的租金調研難度相對較小，且調研數據相對真實、準確，可采用1、2種途徑進行調研；針對大型商場或大型餐飲娛樂業態，租金調研相對較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過營業額反推，或憑借經驗數據來進行判斷。
餐飲通過營業額進行反推方法的前提是要了解各個業態的承租水平，或者依據業態的毛利水平，估計該類業態的承租水平。
通用公式：
年租金=年營業額*承租水平
租金單價=年租金/12/30/租賃面積
承租水平為行業經驗數據，有時可根據毛利率估算
簡單介紹常見的幾種業態的承租水平：
餐飲類：快餐承租水平較高，一般為營業額的8%-12%；大型餐飲承租水平略低于快餐類，約為營業額的7%-8%。
娛樂類：依據影院的營業額分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平約占影院票房的12%；KTV的承租水平一般較低，租金占營業額比例約在3%-5%左右。
超市：賣場中，超市的租金水平幾乎是最低的，僅為營業額的2%-3%左右，因超市毛利較低。
電器賣場：電器賣場的承租水平一般為營業額的2%-3.5%左右。
百貨：屬高毛利業態，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也較高，約為營業額的12%-17%。
KTV租金測算：
2000平米錢柜KTV，單日銷售額約15萬，承租水平約4%-5%。
年營業額=日營業額*12*30=15*30*12=5400萬元
租金=年營業額*承租水平=5400*4%=216萬元
租金單價=年租金/12/30/租賃面積=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日
三.購物中心租金定價方法
根據商圈租金水平、商家承受能力，購物中心投資回報，綜合考慮以下幾種定價方法：
租金水平類比法：以當地各大零售商圈的平均租金水平為基礎，推測本商圈與本項目租金水平。租金水平是商家設店選擇商圈的重要因素之一。
保本保利定價法：以商家的租金承受能力為基礎，分析典型業種在一定成本下的損益平衡點。只有多數廠商能夠贏利，購物中心才能穩定與發展。廠商在投資設店前，通常會對營業額、租金、保本保利點作測算。
投資收益分析法：以本項目的銷售價格水平推算預期實現的租金水平，該方法僅作參考，不作推導。
項目成本定價法：以項目的投資成本為基礎，按靜態回報率推算項目租金均價。
四.影響租金的幾個因素
租金水平根據樓層、配套組合、商業業態、管理水平及市場供應量等因素造成不同差異，現就上述因素綜合分析如下：
樓層因素
包括兩方面，有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數商業項目無樓層差價（例如女人街開盤時），用以鼓勵銷售，造成搶購之現象，進而積累業主信息，同時也是招商銷售的賣點。
一般商業項目中采取多為有樓層差價，一般而言，以一樓為基準，每上升（下降）一個樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。
配套組合因素
本因素可說明當商鋪處于同一樓層時如何區別商鋪租金價格。如商業項目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據該商鋪所處位置、周邊環境、面積、套內面積等因素組合定價。
商業業態因素
此計算方法也稱浮動租金法，按照傳統百貨的作法，不同商業業態采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒，一般算法為：單位面積（每平米）每月產生的銷售收入。
實際使用面積*抽成扣點=租金。
來自：盈石中國（若牽涉版權問題請聯系管理員，謝謝?。?/span>
