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購物中心持續(xù)運(yùn)營的致勝之道

來源:商業(yè)地產(chǎn)人       作者:商業(yè)地產(chǎn)人       時(shí)間:2015-07-29

    做商業(yè),假如運(yùn)營得好,能實(shí)現(xiàn)長期回報(bào),這個(gè)資產(chǎn)還可以作為融資工具,使資金再投入到土地市場上,拿地回來再開發(fā),就會(huì)形成良性循環(huán)。假如做得不好……那就相當(dāng)于挖了一個(gè)投錢的“黑洞”,從規(guī)劃到開業(yè)運(yùn)營,各種常規(guī)和非常規(guī)的開支成本可謂壓力山大。

  商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)多了幾分冷靜,投資回報(bào)率在降低,招商難度在加大,甲方需要重視收支平衡,備好充足的現(xiàn)金流才是打贏“長期持有”戰(zhàn)的根本。

  而目前所強(qiáng)調(diào)的購物中心要加大體驗(yàn),要警惕這些體驗(yàn)業(yè)態(tài)帶來的后期維護(hù)成本的增加。

  我們?nèi)绾螐耐顿Y角度去看一個(gè)購物中心?

  做商業(yè)時(shí),需要思考,那么投資商該如何考慮這個(gè)購物中心呢?就像現(xiàn)在說要做體驗(yàn)型業(yè)態(tài),但還是要考慮整個(gè)購物中心怎樣才能盡快收回投資額。

  我們會(huì)提供“賬簿”給發(fā)展商,看看他們能夠容忍的限度,如果這個(gè)規(guī)模、業(yè)態(tài)組合下的投資方案不能容忍,就換別的方案。

  例如把整個(gè)商業(yè)縮小,去做社區(qū)或者街區(qū)型商業(yè),無論賣,還是租賃都比較好處理。

  假如發(fā)展商資金充裕、希望長期持有商業(yè)物業(yè),或者希望整體轉(zhuǎn)讓給商業(yè)投資公司的,則物業(yè)規(guī)模一般在8萬-12萬平方米較為適宜,因?yàn)轶w量有足夠規(guī)模時(shí),投資人獲得的利潤才相對(duì)較多,才愿意長期持有。

  會(huì)根據(jù)合理的業(yè)態(tài)組合下商戶能夠承受的租金水平,做出現(xiàn)金流量表給發(fā)展商看。

  我們會(huì)以現(xiàn)金流量表的形式,將物業(yè)的建造成本、財(cái)務(wù)成本、租金收入、運(yùn)營費(fèi)用等指標(biāo)綜合考慮,計(jì)算出內(nèi)部收益率、投資回收期等各項(xiàng)指標(biāo),給開發(fā)商參考。

  通過這個(gè)賬本,我們可以看出項(xiàng)目的成本和收益是否平衡,再進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

  對(duì)于收益較低的項(xiàng)目,發(fā)展商就要控制建造成本、尋求利息相對(duì)低的融資渠道。

  對(duì)于培育期較長的項(xiàng)目,如果沒有充足的資金或融資渠道支撐,那就需要考慮銷售部分商業(yè)面積或者縮小規(guī)模等措施,保證投資安全性。

  除了這些基本開支之外,還需要注意可能產(chǎn)生的其他成本嗎?

  例如餐飲。現(xiàn)在很多顧問建議開發(fā)商增大餐飲業(yè)態(tài)比例,但這也引起新的問題。

  增加餐飲業(yè)的比例雖然可以帶動(dòng)人群來消費(fèi),但這個(gè)人群消費(fèi)目的是非常強(qiáng)的。

  如果購物中心的零售不足以吸引他們的話,吃完飯可能就走了,同時(shí)還具有時(shí)間性,不會(huì)一天都呆在這里。

  同時(shí)購物中心還會(huì)因?yàn)樵黾恿瞬惋嫳壤沟盟性O(shè)施設(shè)備的成本變高,如空調(diào)、水電,甚至隔油池都需要增容。

  有一些業(yè)主對(duì)自己購物中心不是有太大信心,餐飲比例設(shè)施方面預(yù)設(shè)做到了七成,但也要注意相關(guān)成本的增加。特殊的業(yè)態(tài)和非常規(guī)的設(shè)計(jì)將帶來額外的維護(hù)成本。

  例如,在購物中心的中小型水族館、垂直綠化和水系,這些設(shè)計(jì)涉及到的維護(hù)成本明顯高于一般的商業(yè)建筑,而且并無直接的租金收入。

  雖然引入特殊業(yè)態(tài)和特色設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)是吸引人流,但是業(yè)主還是需要對(duì)其進(jìn)行成本和收益的仔細(xì)考量,是否能夠起到杠桿作用,帶動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值的提升。

  商業(yè)項(xiàng)目層出不窮,對(duì)于長期持有的項(xiàng)目,它的定期翻新是不是也很費(fèi)錢?

  購物中心每天運(yùn)轉(zhuǎn),接待大量客流,后期維護(hù)成本不可忽視。

  除此之外,原有的項(xiàng)目也需要通過重新裝修,才能保持良好的購物環(huán)境,給消費(fèi)者帶來新鮮的體驗(yàn)。

  例如,1990年開業(yè)的香港太古廣場,分別在1998年和2008年都進(jìn)行過大型的翻新工程以保持活力,在2008年至2011年更是用了四年時(shí)間做整體翻新,為了避免影響租戶的生意,大部分工程是在每天結(jié)業(yè)后進(jìn)行。

  國內(nèi)的購物中心的建造水準(zhǔn)和后期維護(hù)均弱于香港的成熟購物中心,而面臨著變化更快的市場環(huán)境,通過翻新來保持競爭力,對(duì)于業(yè)主來說是不可不預(yù)備的費(fèi)用支出。

  從投資角度,開發(fā)商投資回報(bào)率一般在多少?

  一般投資回報(bào)率8%以上是比較好的,但是近三年一些發(fā)展商6%都能接受,回收期一般是要求在10年以內(nèi),但是目前純粹的商業(yè)很難做到,除非是綜合體和一些銷售的產(chǎn)品才能做到10年以內(nèi)。

  充足的資金也不代表就能把購物中心做好。前期怎樣規(guī)劃商業(yè)規(guī)模,比較好招商?

  首先,單層建筑面積比較講究。單層達(dá)到1.5萬-2萬平方米(以下除使用面積會(huì)單獨(dú)注明,其他面積都指建筑面積)就會(huì)比較好做,即使用面積為8000-12000平方米(商家一般按使用面積報(bào)數(shù)給發(fā)展商)。

  假如對(duì)于一層只有3000平方米使用面積的購物中心來說,如果要招進(jìn)一個(gè)服飾主力店,它所占有的面積往往都要1000多平方米(使用面積)。

  因此僅剩下1000多平方米(使用面積),就不好再去招別的次主力商戶進(jìn)駐了。

  主力店也是需要和好的品牌做鄰居,但是除去主力店占用的面積外已經(jīng)沒好的鋪位給其它“鄰居”了。

  6萬平方米以上的購物中心就會(huì)比較靈活,可以做成家庭式的消費(fèi),一站式購物中心,這樣的話,可以考慮引進(jìn)電影院、超市作為主力,還可以找一些好一點(diǎn)的服飾品牌做主力店。

  如果購物中心不追求招主力店呢?

  每個(gè)購物中心都肯定需要有主力店,否則其他小的店鋪或新興的品牌很難存活,只不過可以沒有超市、百貨、電影院這類大型主力店。

  一般4萬平方米以內(nèi)的商業(yè)物業(yè),要么作為社區(qū)型商業(yè),要么定位做到小而精,商戶的組合數(shù)量不會(huì)很多,但都圍繞某個(gè)主題來打造項(xiàng)目。

  例如,珠海揚(yáng)名廣場二期,其定位為珠海首個(gè)濱海時(shí)尚購物中心,總建筑面積達(dá)10萬平方米。

  引進(jìn)的品牌主要以時(shí)尚、精致、年輕品牌為主,50%的品牌首次進(jìn)駐珠海,業(yè)態(tài)上則以零售和餐飲為主。

  零售品牌以潮流服飾為主,包括優(yōu)衣庫珠海旗艦店、H & M珠海第二店和MUJI等時(shí)尚平牌主力店,除此之外也引入了眾多原創(chuàng)設(shè)計(jì)師潮牌。

  餐飲則引入探魚、板長壽司、雪村串燒、富臨皇宮、壽司亭、西貝莜面村、泰芒果、魔鍋坊、滿記甜品等時(shí)尚餐飲平牌,餐飲比例占到整個(gè)商場的40% 。

  此外,購物中心還引入了幸福藍(lán)海國際影城IMAX、6ixty8ight、屈臣氏、hotwind、亮視點(diǎn)進(jìn)一步呼應(yīng)了項(xiàng)目主題。

  再如上海的K11,其商業(yè)面積約4萬平方米,以購物藝術(shù)中心為主題,業(yè)態(tài)以零售和餐飲為主,未引入任何大型主力店。

  K11一方面引入商圈內(nèi)未有的零售和餐飲品牌,另一方面在消費(fèi)者體驗(yàn)上下足功夫。

  購物中心各個(gè)角落都有藝術(shù)品帶給顧客驚喜,設(shè)置更多的公共空間供顧客休憩和娛樂。

  地鐵通道入口、精致的農(nóng)莊餐廳、臨街花園的設(shè)計(jì)都充滿創(chuàng)意,成為吸引人流進(jìn)入的賣點(diǎn)。

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