消費者持續變化、多維度競爭困境、資源同質化嚴峻，購物中心如何理性地實現品牌更換，提高運營實效與預期收益？本文全面解讀香港購物中心精細化、“無死角”運營的12大妙計，有助于運營管理者從中吸取更為可行的實操經驗。
妙計1、各層租金遞增幅度平緩，縮小低樓層與高樓層租金差距
在購物中心的規劃和經營當中，會致力于創造最高的整體價值，并且所有的規劃和經營思想都以此為核心。在這種思想指導下，將低樓層與高樓層租金差距拉至最小，用策略經營實現各樓盤租金遞增幅度平緩。
妙計2、購物中心租戶每年保持5%-10%的淘汰率
為充分保證購物中心的競爭力，及時調整經營不善的租戶，調整銷售不佳的商品，香港購物中心對場內的租戶每年保持5%-10%的淘汰率，以確保購物中心擁有良好的新陳代謝能力，并保持購物中心在市場上的競爭力。
在經營管理策略中，充分引入競爭機制和淘汰機制。在與承租方簽訂合約、與租戶續約與解方面，保持了靈活的空間。
購物中心與承租戶的租約大都以2-3年為主，押金在2-3月租金之間。但這并不表示承租商戶在合約期內，即使經營不善也可以繼續經營。如果購物中心的租金是采取與承租商戶利潤分成的模式，提成最低的部分商戶會在一定的時間段內定期淘汰。
妙計3、合理控制售價與租金之間的比率，將回報率控制在7%-8%之間
據統計，香港三大區（九龍、港島、新界）的平均年租金回報率集中在7%-8%之間，這是香港商業地產發展相對成熟，對市場認識理性的結果。
妙計4、現代化品牌理念，構建購物中心可持續運營優勢
香港購物中心現代品牌意識超強，致力于構建有生命力的、有靈魂的、可持續發展的品牌，而對購物中心的品牌構建也從視覺符號和聽覺符號時代進入了品牌理念時代。
如太古城的“！”、又一城的“？”，被運用標志組合等多方面，將思想和理念隱藏到購物中心的品牌當中，品牌構建從表面時代進入深層時代，深入到時代文化的骨子里面去。
香港朗豪坊標志運用
香港青衣城標志運用
妙計5、宣傳推廣講究社區品味，體現人文關懷
購物中心的經營管理者角色描述——維護者、談判者、指導者。維護者角色最重要。對形象的維護和推廣不止于一時、一事，而是全時、全事，將這種維護落實到每一個細節。
案例：德福廣場
德福廣場是一個社區型購物中心，其消費對象主要是工薪階層和上班族，所以，德福廣場用一組勤勞的蜜蜂來表達親近，這種載體的選擇和氛圍的構建恰如其分；
細心觀察還可以發現一個有趣的現象，那就是這里的蜜蜂很多，但飛行的方向卻很統一，沿著蜜蜂飛行的方向前行，已經從德福廣場一期來到二期。在這里，蜜蜂還具有指引方向的功能，即每一只蜜蜂都是飛向二期的，蜜蜂在這里還充當了一個人流引導的作用。
香港德福廣場推廣
妙計6、用現代藝術語言構建購物中心標志，加強品牌形象識別力
香港購物中心擁有良好的視覺形象體系，而構成其視覺形象體系最根本的元素就是標志。香港購物中心的標志設計有以下幾個特點：
妙計7、不斷變換形象的手法，保持顧客對購物中心的新鮮感
香港購物中心充分運用超市、百貨等商業企業成熟的運作手段，不斷變換購物中心的時尚形象，使顧客對購物中心隨時保持著新鮮感。
香港購物中心為適應季節而進行相應的主題設計，在創造了顧客新鮮感的同時，也保持了購物中心的魅力。
香港MEGA BOX 中庭變換
香港青衣城中庭變換
妙計8、對形象宣傳投放進行科學評估，做到價值最大化
a.充分利用節假日的宣傳機會，實現節假日宣傳的節點引爆；
b.很少在媒體上做形象廣告，即使做，投放費用也不大；
c.充分利用視覺空間，制造最強烈的廣告效應；
d.對廣告效果和廣告投入有一個相對科學的評估體系，而這個評估體系將指導購物中心如何將有效的費用投入到最有效的地方；
香港朗豪坊空間利用
d.擅長于利用空間，即使是在香港這樣一個街道并不開闊、視覺壓抑的城市空間之內，也要利用最有利的地形空間，形成最強烈、最有效的傳播效應，這正是香港購物中心所信奉的傳播哲學；
e.香港購物中心經驗表明：有效的、有必要的廣告投入是不惜成本的，并將廣告費用投放到最實效、最有用的地方去。
香港apm空間利用
妙計9、將廣告空間用到極致，美化形象的同時創造收益
香港購物中心在廣告位擁有十分成熟的經驗，不僅在常規廣告位上設置廣告，在一些非常規廣告位上也設置廣告，顯示了一種“兵無常勢、水無常形”的特點。
豐富卻不繁瑣，實效又頗顯巧妙，形成了香港購物中心成功的廣告傳播體系：
a.充分利用節假日的宣傳機會，實現節假日宣傳的節點引爆；
b.很少在媒體上做形象廣告，即使做，投入費用也不大；
c.充分利用每一個地鐵出口的視覺空間，制造最強烈的廣告效應。
香港朗豪坊廣告投放
妙計10、全方位營造主題化購物中心，以凸顯特色
將西方藝術與中國風水進行完美結合，用藝術的方法創造購物中心的風水格局。
香港MEGA BOX外立面主題
香港MEGA BOX空間主題
妙計11、三權分立式管理，極度重視物業經營管理公司對購物中心的作用
香港眾多購物中心運營管理模式是按照“三權分立”原則設立，成立專門的商業經營公司和物業管理公司，實現所有權、經營權、管理權分離：
作用：實現成本的數字化管理
這一模式推動了購物中心管理水平的提升，并且實現了成本的數字化管理。如一個20萬平方米的購物中心，經營管理公司只需要有20個管理人員就夠了，不動產的管理包括：人事、建物、租約與承包合約；
不動產服務包括：空調、消防、招商、行銷等，清潔及保安服務則大部分是外包，可使人員任用較有彈性。經營和管理既能統一，又能各自動作，既方便了管理，也降低了成本。
妙計12、經營管理方對商戶要求幾近苛刻，牢牢把握商場主動權，形成“大業主小租戶”格局
香港購物中心基本上都被地產商作為一項長期增值物業擁有，很少有購物中心的商鋪出售，故產權很統一，業主擁有對購物中心的絕對控制權。
基于產權的統一，作為發展商的“經營之手”——商場物業經營管理公司就擁有購物中心強大的控制權。在這一前提下，為實現優良的投資回報，實現良好的管理，購物中心經營管理方對商戶要求幾近苛刻，形成大業主小商戶格局。
香港某購物中心服務人員職務及服務人數
