揭秘萬科打造商業(yè)綜合體的五大產(chǎn)品創(chuàng)新戰(zhàn)略

    白銀時(shí)代的萬科面對(duì)產(chǎn)業(yè)巨變，開始走向了產(chǎn)品創(chuàng)新和多元化的路線。早期，市場(chǎng)對(duì)萬科的熟悉更多停留在萬科住宅的品牌和品質(zhì)上，如今萬科商業(yè)方面的創(chuàng)新也同樣跑在了市場(chǎng)的前面。

　　下面就以上海萬科所打造的首個(gè)持有型商業(yè)綜合體——虹橋萬科中心為例，分享萬科在商業(yè)綜合項(xiàng)目創(chuàng)新方面的實(shí)力。

　　這種實(shí)力主要體現(xiàn)在地段搶位、產(chǎn)品組合、業(yè)態(tài)定位、產(chǎn)品細(xì)節(jié)創(chuàng)新、高科技的應(yīng)用等五大方面。

　　一、搶占一線地段，占領(lǐng)中長(zhǎng)期資產(chǎn)升值的高地

　　上海作為中國第一大金融、貿(mào)易服務(wù)業(yè)城市，其開放的經(jīng)濟(jì)模式將上海整個(gè)建在了車輪與飛機(jī)的翅膀上。而虹橋商務(wù)區(qū)不僅是上海目前最熱的戰(zhàn)略領(lǐng)地，更是中國首屈一指的國家級(jí)綜合交通樞紐，集航空、高鐵、長(zhǎng)途客運(yùn)、城市公共交通于一體，成億的客流量將帶來無限的長(zhǎng)尾效應(yīng)。

　　在這里，還有著“長(zhǎng)三角1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”概念：驅(qū)車自由穿梭都市，高鐵往來長(zhǎng)三角區(qū)域，飛機(jī)直達(dá)不同省市。便利的交通條件將虹橋商務(wù)區(qū)和1小時(shí)可通達(dá)的范圍聚集起來，形成合力，構(gòu)建更強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　更妙的是，虹橋萬科中心不僅是位于虹橋商務(wù)區(qū)，更處于其核心位置，與虹橋交通樞紐的直線距離只有500米。

　　當(dāng)然，虹橋萬科中心作為一個(gè)打算長(zhǎng)線持有性的商業(yè)項(xiàng)目，最看重的還是長(zhǎng)周期環(huán)境下資產(chǎn)的增值前景。　　 

　　目前，大虹橋地區(qū)有瑞安虹橋天地、龍湖虹橋天街等項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。在如此環(huán)境下，虹橋萬科中心所拿出的，是更高水準(zhǔn)的產(chǎn)品能級(jí)。

　　那么，讓我們?cè)诰唧w看看虹橋萬科中心是如何憑借實(shí)力脫穎而出的。

　　二、商業(yè)辦公特色組合 開啟無死角的消費(fèi)模式　　

　　底層商業(yè)+7棟寫字樓+下沉廣場(chǎng) =鉆石塔形結(jié)構(gòu)

　　虹橋萬科中心總體量近20萬平方米，其中辦公體量近10萬平方米，商業(yè)3.5萬平方米。通常情況下，開發(fā)商拿到這種體量的商辦用地時(shí)，都會(huì)很自然地將商業(yè)與辦公形態(tài)分開：沿街面盡量預(yù)留最佳商業(yè)展示面，內(nèi)部配置寫字樓。

　　然而虹橋萬科中心卻不是這樣，有別于其它的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，它采用了“蛋糕+蠟燭”模式。　　 

　　項(xiàng)目充分利用虹橋交通樞紐多種交通方式地下完全接駁的特殊性——三大人流入口(城市內(nèi)人流：地鐵人流;異地入滬人流：高鐵和空港人流)，將基層部分商業(yè)面積充分做大，并通過下沉式廣場(chǎng)的打造，在基層部位形成人流動(dòng)線的環(huán)路，最大化提升商業(yè)價(jià)值。

　　可以看到，虹橋萬科中心在整體產(chǎn)品設(shè)計(jì)上充分尊重市場(chǎng)規(guī)律，在規(guī)劃形態(tài)上也隨之改變。

　　為什么說“蛋糕+蠟燭”模式，我們可以這樣去理解：如果把下沉式廣場(chǎng)比作蛋糕，那環(huán)繞在周圍的七棟建筑就是蛋糕上的蠟燭。而這種將商業(yè)店鋪放置于基層、大面積的商業(yè)閉環(huán)形式，形成了最大范圍的人流環(huán)道，讓寫字樓人群在上下班時(shí)，充分路過商業(yè)，形成過境消費(fèi)。

　　這，也是上海萬科的用心之處。

　　三、獨(dú)創(chuàng)生活能量補(bǔ)給型商業(yè)模式，結(jié)合產(chǎn)品和業(yè)態(tài)雙重創(chuàng)新

　　項(xiàng)目商業(yè)總面積約3.5萬平方米，這種偏中小型體量的項(xiàng)目給商業(yè)定位帶來了極高的難度。選擇業(yè)態(tài)上的錯(cuò)位、互補(bǔ)，打好陣地戰(zhàn)，正是這類項(xiàng)目應(yīng)該理性對(duì)待的方向。

　　因此，虹橋萬科中心首創(chuàng)生活能量補(bǔ)給型商業(yè)模式。所謂生活能量補(bǔ)給型，是為虹橋商務(wù)區(qū)的精英一族量身定制，以餐飲、休閑娛樂、文化為主要業(yè)態(tài)，為他們提供全面的能量補(bǔ)充和身心放松的場(chǎng)所。

　　在商業(yè)品牌進(jìn)駐方面，除了占60%的餐飲外，項(xiàng)目還引入休閑娛樂、文化服務(wù)等能量補(bǔ)給型業(yè)態(tài)，全方位為顧客提供放松身心、補(bǔ)充能量的場(chǎng)所。

　　在商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃上，虹橋萬科中心也是充滿了創(chuàng)新能力。

　　T1至T2之間，引入棒壘文化，用臺(tái)灣著名品牌大魯閣，為辦公人群提供下班休閑的場(chǎng)所;同時(shí)，引入專業(yè)健身會(huì)所，緩解辦公人群的亞健康問題。另外還配置了集書店與文化創(chuàng)意產(chǎn)品為一體的申活館、SPA館、生活超市等。

　　最值得一提的是，項(xiàng)目特別引入新加坡著名的雙語學(xué)前教育機(jī)構(gòu)——伊頓國際學(xué)前教育中心，為虹橋商務(wù)區(qū)精英人士的適齡兒童提供專業(yè)的學(xué)前教育服務(wù)。

　　四、注重寫字樓細(xì)節(jié)設(shè)計(jì) 直擊用戶痛點(diǎn)

　　虹橋萬科中心項(xiàng)目中，最重要的產(chǎn)品顯然是寫字樓。下面我們看看除了整體外觀的鉆石切割形態(tài)，萬科又是怎樣從細(xì)節(jié)上進(jìn)行微創(chuàng)新，全面提升寫字樓空間品質(zhì)的。

　　1、寶石型入口門廳，高大、貴氣　 

　　虹橋萬科中心總共有7棟寫字樓，項(xiàng)目的大堂，面積約1,000平米，9.9~14米挑高，全石材的裝飾，內(nèi)部設(shè)計(jì)上汲取寶石元素特性，充分體現(xiàn)出寶石建筑概念?！　?nbsp;

　　通常，如此高的層高，都有一個(gè)優(yōu)勢(shì)：可以做局部特殊的空間。

　　虹橋萬科中心引入長(zhǎng)江商學(xué)院的MBA、金融MBA、EMBA、高層管理教育四大項(xiàng)目，利用挑高空間優(yōu)勢(shì)，作培訓(xùn)和教學(xué)教室的用途，滿足企業(yè)管理人員的培訓(xùn)和進(jìn)修需求。

　　2、多種主題風(fēng)格的創(chuàng)意辦公空間　　 

　　虹橋萬科中心在辦公室室內(nèi)設(shè)計(jì)方面，也是獨(dú)具特色。我們從展示中心可以看到，多種顏色及風(fēng)格的會(huì)議室可滿足客戶不同的創(chuàng)意辦公需求。虹橋萬科中心在這部分的設(shè)計(jì)充滿了時(shí)尚和潮流氣息，主打橘色和綠色的會(huì)議室讓使用者如沐春風(fēng)。

　　3、室內(nèi)預(yù)留可拆卸樓板，滿足大型公司內(nèi)部交通使用

　　對(duì)于常年在高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓里辦公的大型企業(yè)、跨國公司而言，多層數(shù)的辦公空間是物業(yè)最基本的需要。但往往公司內(nèi)部上下樓的通行還需要借用公共電梯，既費(fèi)時(shí)費(fèi)事，又不夠私密。

　　作為以打造區(qū)域內(nèi)最高水平寫字樓為目標(biāo)的虹橋萬科中心而言，也充分考慮到這部分客戶的特殊使用需求。項(xiàng)目在每一層樓的位置都預(yù)留了可拆卸的樓板，用于在內(nèi)部打通樓層的豎向交通。這種獨(dú)具匠心的創(chuàng)新，給不少租戶帶來了便捷?！　?/p>

　　4、整層通透的隔斷方式，符合現(xiàn)代企業(yè)辦公開放自由的空間需求

　　在如今互聯(lián)網(wǎng)+的時(shí)代里，大型企業(yè)更加注重柔性化、開放式、自由交流的生產(chǎn)管理模式。越來越多的企業(yè)，開始思考全方位的打通寫字樓樓層：如何讓視野更加開闊，讓交流更加充分，是當(dāng)前大部分一流企業(yè)對(duì)工作空間的需求。

　　因此，虹橋萬科中心在寫字樓的基本樓層上，不光采用以往的隔墻式的辦公樓層進(jìn)行劃分，同時(shí)也預(yù)留部分通透的空間模式，并且在交付標(biāo)準(zhǔn)上，也將地下網(wǎng)線地板鋪裝到位，省去了用戶諸多裝修上的麻煩。

　　五、科技生態(tài)為亮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)綠色辦公

　　如今，在北京上海一線城市，全面地生態(tài)化、高科技化已經(jīng)成為高端寫字樓的基本配置。

　　虹橋萬科中心在這方面更是做了一番升級(jí)創(chuàng)新。

　　1、項(xiàng)目是虹橋商務(wù)區(qū)首例全樓通過美國LEED

　　GOLD和國家綠色三星雙重認(rèn)證的項(xiàng)目,并且在空調(diào)系統(tǒng)末端安裝了PM2.5過濾裝置，過濾率高達(dá)95%，旨在給客戶提供一個(gè)綠意盎然、生態(tài)和諧的國際化辦公商業(yè)環(huán)境。

　　2、項(xiàng)目利用整面垂直綠化設(shè)計(jì)，在屋頂、下沉廣場(chǎng)和公共部分進(jìn)行綠化處理，使得項(xiàng)目整體綠化率高達(dá)到23%，屋頂綠化面積近10,000平方米。

　　上述五大方面的產(chǎn)品創(chuàng)新，讓我們對(duì)當(dāng)前綜合體的產(chǎn)品模式有了全新的理解。其中最值得借鑒的是虹橋萬科中心商業(yè)與辦公產(chǎn)品之間的合理分割。其業(yè)態(tài)組合邏輯的起點(diǎn)來自于人流的動(dòng)線。如何將內(nèi)部人流動(dòng)線有效利用，并盤活相關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)，是此項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)上最精彩的地方。而從人流組織與業(yè)態(tài)功能需求出發(fā)，是所有商業(yè)綜合產(chǎn)品研發(fā)的關(guān)鍵和痛點(diǎn)。

　　通過虹橋萬科中心，我們可以看到，一個(gè)好的商業(yè)綜合項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā)，需要在業(yè)態(tài)、公共流線、大堂空間、產(chǎn)品使用空間等每一個(gè)細(xì)節(jié)上，進(jìn)行精心的研發(fā)，在現(xiàn)有的產(chǎn)品力上進(jìn)行全方面的改良，就是最好的創(chuàng)新。