二、帶租約銷(xiāo)售模式　 

　　1.帶租約銷(xiāo)售：優(yōu)劣勢(shì)與適用性分析

　　 

　　2.帶租約銷(xiāo)售操作方式

　　A、由大型商家整體長(zhǎng)期租賃，大型商家作為本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的角色而存在，而商業(yè)裙樓將分割成各種不同單位銷(xiāo)售給小業(yè)主；

　　B、業(yè)主作為商鋪的投資者而存在；　 

　　C、商作為物業(yè)開(kāi)發(fā)者，它既是三者之間的組織者，又是協(xié)調(diào)者。

　　3.帶租約銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)

　　先運(yùn)營(yíng)，后銷(xiāo)售，最終目的是銷(xiāo)售物業(yè)，而先運(yùn)營(yíng)的目的在于將商場(chǎng)盤(pán)活，優(yōu)化租戶(hù)結(jié)構(gòu)，從而最終給予小業(yè)主購(gòu)買(mǎi)信心，提升出售價(jià)格，由于商業(yè)街鋪市場(chǎng)認(rèn)可度高，這種方法多用于集中商業(yè)的零散銷(xiāo)售。

　　需要承擔(dān)一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如運(yùn)營(yíng)不成功，出售反而存在問(wèn)題，同時(shí)，資金回流也需等待2-3年的養(yǎng)鋪期。　 

　　此方法對(duì)開(kāi)發(fā)商的整體商業(yè)要求非常高，如果因?yàn)樯虡I(yè)經(jīng)營(yíng)不善冷冷清清，返租回報(bào)承諾無(wú)法兌現(xiàn)、投資者云集討債的現(xiàn)象出現(xiàn)，那么對(duì)于本開(kāi)發(fā)商在本區(qū)域內(nèi)的另外投資項(xiàng)目將造成嚴(yán)重影響。

　　4.帶租約銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法

　　向投資人承諾前N年每年X％的租金回報(bào)，而且由開(kāi)發(fā)商先和租賃方簽署租賃協(xié)議，然后再進(jìn)行銷(xiāo)售，從而減少商鋪銷(xiāo)售以后的不確定因素，降低投資人風(fēng)險(xiǎn)。　 

　　三、金融化銷(xiāo)售模式　 

　　1.金融化銷(xiāo)售：優(yōu)劣勢(shì)與適用性分析

　　2.金融化銷(xiāo)售操作方式

　　小面積商鋪操作方式：把商鋪的面積割小，如3㎡起出售，假設(shè)銷(xiāo)售價(jià)格為30000元/㎡，則注入本金額度最小值為9萬(wàn)元，半年一次結(jié)算收益和本金撤出；

　　銷(xiāo)售模式為：收益權(quán)出售，非產(chǎn)權(quán)，按照年平均收益率13%，收益期為8年，第9年退還本金，具體如下：

　　面積較大商鋪操作方式：可采用“經(jīng)融投資品+眾籌”銷(xiāo)售模式，甲乙雙方共同約定，第一年收益率直接從房款里扣除，每年年中（6月1日）甲方向乙方制定賬戶(hù)給予每年年返收益率（15個(gè)工作日內(nèi)完成）；

　　如不足一年，按照365天×當(dāng)期天數(shù)×當(dāng)期收益率計(jì)算返還（協(xié)議到期后按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)租金水平，重新計(jì)算收益。

　　3.金融化銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)

　　產(chǎn)權(quán)兌現(xiàn)藏糾紛：該模式產(chǎn)生的交易行為如果發(fā)生于開(kāi)發(fā)商獲得預(yù)售許可證之后，則為正常的買(mǎi)賣(mài)交易，即使出現(xiàn)多人共有產(chǎn)權(quán)也與非法集資有本質(zhì)區(qū)別，并不能說(shuō)其不合法。

　　地產(chǎn)眾籌模式不可能出現(xiàn)單份房屋產(chǎn)權(quán)和全產(chǎn)權(quán)一樣合法有效的法律效果。我國(guó)的共有制度一共就只有2種：共同共有和按份共有。

　　地產(chǎn)眾籌走的就是按份共有。但是按份共有人只能按照自己享有的份額享有特定部分的權(quán)益，遠(yuǎn)不是全部產(chǎn)權(quán)所有享有的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。 

　　這種權(quán)利被稀釋的具體表現(xiàn)就是，針對(duì)同一物業(yè)，如果有持有人想轉(zhuǎn)手，但其余持有人不同意，如何解決？如果部分持有人繳納了購(gòu)鋪款，但部分購(gòu)鋪者由于資金問(wèn)題不繳納或未準(zhǔn)時(shí)繳納房款，開(kāi)發(fā)商將如何處理、協(xié)調(diào)該鋪源？各產(chǎn)權(quán)人對(duì)空間的劃分幾乎不可能明晰。

　　4.金融化銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法

　　改變投資者傳統(tǒng)的投資觀念，擴(kuò)大該類(lèi)產(chǎn)品的認(rèn)知程度。與銀行進(jìn)行合作，加入銀行的理財(cái)計(jì)劃，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的介入為類(lèi)信托產(chǎn)品增信，但前期需要投入大量的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)工作。

　　四、返租+回購(gòu)模式

　　1.返租+回購(gòu)銷(xiāo)售優(yōu)劣勢(shì)與適用性分析

　　 

　　2.返租+回購(gòu)銷(xiāo)售操作方式 

　　目前最新的銷(xiāo)售方式，同樣采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以出售方式銷(xiāo)售商鋪，推出了"地產(chǎn)類(lèi)信托"產(chǎn)品。如把6層1萬(wàn)平方米的賣(mài)場(chǎng)分割成每5平方米為一個(gè)單位進(jìn)行銷(xiāo)售，單位售價(jià)7萬(wàn)元，并且在四年合同到期后必須由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)。

　　3.返租+回購(gòu)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)

　　涉嫌非法集資：以商品銷(xiāo)售與返租、回購(gòu)與轉(zhuǎn)讓、發(fā)展會(huì)員、商家加盟與“快速積分法”等方式進(jìn)行非法吸收資金；通過(guò)出售其份額并承諾售后回購(gòu)、定期返利等方式進(jìn)行非法吸收資金。

　　4.返租+回購(gòu)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法

　　開(kāi)發(fā)商與第三方機(jī)構(gòu)合作：買(mǎi)鋪送理財(cái)產(chǎn)品獲固定收益，或買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品直接送鋪的超值營(yíng)銷(xiāo)策略，在銷(xiāo)售端起到一定效果。

　　總結(jié)：4大模式對(duì)比分析