商業(yè)街區(qū)運(yùn)營(yíng)推廣

有專(zhuān)家說(shuō)：成功要環(huán)境，商業(yè)要?dú)夥铡－h(huán)境對(duì)一條商業(yè)步行街的建設(shè)來(lái)說(shuō)固然重要，但有了好的環(huán)境，我們還需重點(diǎn)要考慮的是商業(yè)步行街的后期建設(shè)和持續(xù)發(fā)展，即如何持續(xù)經(jīng)營(yíng)、持續(xù)旺場(chǎng)。從國(guó)外商業(yè)步行街的發(fā)展歷史看，商業(yè)步行街要持續(xù)“火熱”應(yīng)該具備這些要素：首先，必須具有立體化、網(wǎng)絡(luò)化的交通；其次，行業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)是“三足鼎立”（購(gòu)物40%，餐飲30%，休閑娛樂(lè)30%），以滿足消費(fèi)者多層次、多方位的需求；第三，應(yīng)具有獨(dú)特的商業(yè)魅力，即環(huán)境魅力、商品魅力、功能魅力等；第四，應(yīng)有傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化氣息；第五，必須突出整體協(xié)調(diào)性和人性化設(shè)計(jì)，體現(xiàn)以人為本的經(jīng)營(yíng)理念。只有這樣，一條商業(yè)步行街才能真正算得上成功，才能真正成為財(cái)富的象征以及展現(xiàn)出商業(yè)與文化交融的魅力，而最終成為城市的縮影和名片。結(jié)合到易發(fā)商業(yè)街的建設(shè)，在以后的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、持續(xù)旺場(chǎng)的發(fā)展中，需要走好以下“天龍八步”。

 

第一步：合理的業(yè)態(tài)功能布局規(guī)劃。

 

第一，商業(yè)街的功能定位布局。在商業(yè)街的功能定位布局上，要因地制圖，各個(gè)方面都需要協(xié)調(diào)和諧，照顧到各個(gè)方面的需要和利益。在規(guī)劃上要做到合理引導(dǎo)人流方向，使街道“通而不暢”———把人流引進(jìn)去并設(shè)法加長(zhǎng)其滯留的時(shí)間。通過(guò)豐富的空間序列和完善的交通系統(tǒng)形成對(duì)人流的有效組織，并以多條通道、電梯連接兩街一中心及上下空間，形成一個(gè)圍合式步行商業(yè)格局，讓顧客在最短的距離里很方便地找到想看的地方，最大程度地加深顧客與步行街的接觸，延長(zhǎng)人們?cè)诓叫薪稚系臏魰r(shí)間，同時(shí)考慮配套設(shè)施的建設(shè)，如公共廁所、垃圾收集點(diǎn)、演出舞臺(tái)、綠化景觀、街頭藝術(shù)雕塑、體憩亭或座椅、廣告設(shè)施等，如果配套設(shè)施跟不上，勢(shì)必造成難以彌補(bǔ)的遺憾，也給商業(yè)街管理帶來(lái)相當(dāng)大的麻煩。 

 

第二，商業(yè)街的業(yè)態(tài)分布。如何對(duì)商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行合理的規(guī)劃引導(dǎo)，是商業(yè)街管理的一大課題，也是規(guī)劃建設(shè)的大問(wèn)題，因?yàn)樯虡I(yè)街不管是政府開(kāi)發(fā)還是私營(yíng)企業(yè)興建，最終都是分散出售或租給中小業(yè)主，如果事先沒(méi)有合理的規(guī)劃和引導(dǎo)，難于形成商業(yè)街的主業(yè)和特色，很容易造成商品“千店一面，單調(diào)雷同”的局面，并難以形成規(guī)模效應(yīng)，甚至相互影響，而降低整個(gè)商業(yè)街的檔次。在商業(yè)街這樣一個(gè)完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部，各業(yè)態(tài)必須相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點(diǎn)以強(qiáng)化和突顯商業(yè)街的整體定位。

  

第二步：突出優(yōu)勢(shì)，形成特色差異點(diǎn)。 

    

現(xiàn)在的產(chǎn)品都有同質(zhì)化的趨向，我們做東西關(guān)鍵就是怎么樣找一種差異性。但差異化的東西包括很多方面，例如有環(huán)境的差異、建筑的差異、地方文化的差異、人的行為習(xí)慣差異等。在商業(yè)步行街的建設(shè)中，我們就要找出最明顯的差異點(diǎn)在哪里，即是要突出其優(yōu)勢(shì)所在。

  

第三步：確定成功招商策略。 

 

招商是商業(yè)街收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看是否能按計(jì)劃成功招商。因而，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，掌握地產(chǎn)商業(yè)的招商特點(diǎn)有利于商業(yè)街項(xiàng)目的運(yùn)作成功。而對(duì)于所運(yùn)用的招商策略，是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執(zhí)行者。與其他商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略有所不同的是，商業(yè)街的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪，還要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)策略、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。

  

第四步：打造四“氣”，創(chuàng)造無(wú)限商機(jī)。 

 

現(xiàn)在有很多商業(yè)街出現(xiàn)這樣的狀況：人氣旺了，但財(cái)氣未必旺；名氣很大，但是喜氣不足。這就是說(shuō)，人們光是到這條街上來(lái)觀光旅游而不買(mǎi)東西，有的甚至只是在開(kāi)街的時(shí)時(shí)候熱鬧了一陣子就冷落下來(lái)了，步行街逐漸演化為“不行街”。商家最關(guān)心的就是這些問(wèn)題。于是廖偉陽(yáng)先生（中國(guó)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管委會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)）提出了建設(shè)商業(yè)街有四個(gè)“氣”是非常重要的，包括：名氣、財(cái)氣、人氣、喜氣。即是說(shuō)先把商業(yè)街像企業(yè)造品牌一樣，先把商業(yè)街的品牌做好，做出名氣，之后再在政府搭臺(tái)企業(yè)唱戲的前提下筑巢引鳳，把商業(yè)街的財(cái)氣給做旺，這樣有了名氣和財(cái)氣，自然就能吸引到大量實(shí)實(shí)在在的消費(fèi)者到商業(yè)街。具備了三氣，再結(jié)合商業(yè)街營(yíng)造的喜氣，那么，大量的商業(yè)機(jī)遇便由此而出現(xiàn)。