核心提示：今天在中國，中國公募行業首款商業不動產PE也在上海誕生，而他的經營模式也是打造一個“低價買入、裝修改造升值，高位退出”的價值重構模式。點石成金，化腐朽為神奇，是老潘對這個模式的第一印象。
以“購買、整修、出售”為策略的房地產業務，是以黑石為代表的海外房地產PE所推崇的模式，而房地產也是黑石最為青睞的投資領域，投資組合包括美國、歐洲和亞洲許多頂級位置的優質物業。今天在中國，中國公募行業首款商業不動產PE也在上海誕生，而他的經營模式也是打造一個“低價買入、裝修改造升值，高位退出”的價值重構模式。點石成金，化腐朽為神奇，是老潘對這個模式的第一印象。
一、破痛點：痛點即是機會
“價值提升”很大程度來源于行業痛點。長期以來，國內商業地產擴張重數量輕質量、經營重開發輕運營、租金收益薄弱。而今天，整個中國房地產已經進入“增量市場下降，存量市場崛起”的過渡階段，這個階段，商業地產若能繼續茁壯成長，更多依靠的是內功，是真正的價值創造力。
1，嚴重過剩
中國商業地產過?？赡鼙茸≌€要嚴重，原因很簡單，中國現在很多商業地產不是這些開發商想做的，是被逼的，當你跟政府談一塊住宅地的時候，他肯定會跟你說加配辦公樓等業態；另一方面，高檔寫字樓和城市地標建筑往往超越一個城市自身消費容量，比如每個地方政府都說要在這里建CBD、建國際金融中心，超載、超容量、過度超前是共性。商業過剩將意味著這兩年迎來深度洗牌階段。
2，吃錢、缺錢
商業地產投資回報期長，且投資額巨大，房地產一直都是住宅補貼模式換來對商業地產的短暫性支撐。導致商業地產在整體開發商上資本短缺；另一方面商業地產缺乏足夠的資本來源渠道，或是有眾多渠道拿不到低成本的資金，目前普通開發商整體融資成本都在10、15個點以上，而金融市場的債券型基金成本又過高。
3，缺定位、同質化
不客氣的說，商業地產定位非常缺失，模糊不清，導致商業地產同質化、競爭拉不開層次而陷入簡單的價格之爭。一方面，消費者與租戶需要不同定位的差異商業地產，但另一方面商業地產又在一窩蜂同質化，相互照搬，這也導致很多商業地產都在陸續關門，反過來說，缺乏定位卻又孕育著改造機會。
二、好伙伴：資本與實業的聯姻
痛點既是危險，但也是機會，如何拯救商業存量市場？如何破除商業地產三大痛點？整個行業呼喚破解之道。在這樣一種背景下，2015年7月末，代表嘉實與上海城市地產公司的深圳城市嘉實投資管理有限公司(下稱”城市嘉實” ) ，通過股權轉讓獲得位于上海外灘金融貿易區的優質物業上海世貿大廈的股權，一場關于商業地產的低價買入、裝修改裝、高位退出的存量資產改造故事正式上演，或許成為存量商業地產問題破解的方向之一。
1，1+1大于2
嘉實與上海城市地產的結合，可以解讀為“金融資本”加“商業地產”的結合。破解了商業地產的資金難題。合作方之一嘉實，較早的布局房地產PE，是中國十大老牌基金管理公司之一，在融資和資產管理領域實力雄厚；而另一合作方，上海城市地產， 15年專注于商業地產的投資、并購和運營，此前上市城市地產一直是通過自有資金發展舊物業的改造、運營的相關業務，其業務模式復制性強，但受制于自有資金的規模發展速度與規模有限。而嘉實正是看中上海城市地產在舊樓中“點石成金”的魔力。上海城市地產與嘉實聯合，就是優勢互補，真正實現1+1大于2。
2，“用透明”助力信任
地產行業合作開發已經成為主流，萬科等開發商都選擇合作開發迅速做大規模。但是更多中小型開發商合作，界面不清，灰色地段常常沖突不斷。值得一提的是，嘉實和上海城市地產的合作，雙方的透明模式值得一提。首先，嘉實總裁趙學軍和上海城市地產董事長王張興都是中歐商學院的同學，關系非常好；其二，雙方都秉承透明、專業、價值生產的原則，整個合作中的財務全部是雙方公開，是透明的，項目中每個關鍵事情都是透明。其三，這次合作定位很高，這絕對不是一個項目層面的合作，而是一次戰略“聯姻”，是雙贏基礎之上的命運共同體。
三、去風險：如何選對項目
接二手樓進行改造升值，特別是低價收購，往往有潛在的各種風險，而對比城市嘉實，選擇上海外灘這個項目決策謹慎又有魄力。
1，承債式股權轉讓
此類房地產PE最大的風險可能來自于收購大樓部分零散的產權以及標的賬目清算。首先，上海城市地產動用超過1億資金收購了所有的小業主的零散產權，可以說該項目最大的風險點已經把控；其二，從責任規避上，這次收購更多采用的是承債式股權轉讓，雙方約定對某一時間節點之前的債權、債務由原股東承擔，這也規避了可能看不到的風險。
2，強調深入一線
城市嘉實目前已經在全國一線城市尋找投資項目，負責人都在城市一線不斷的看項目，每個項目投資之前，王張興先必須去看，這些“問題資產”往往在現場的把控是最重要的，并不是你拿來東西由項目決策委員會來看有沒有風險來進行評估。這不僅僅是預防風險，更是企業的一種競爭力。
四、做價值：價值發現+價值提升+價值實現
有好伙伴，去掉前期風險，后期就是如何創造價值，從投資策略來講，“低價收購 + 改造升級 + 增值退出”是整個投資的大邏輯，這個邏輯也注定了城市嘉實自身最大的競爭力。
1， 發現價值：強城市+好地段+市價洼地+低價收購
發現價值在老潘看來，核心體現在三點，首先，從項目本身而言發現價值。第一，世界貿易大廈處于由虹橋機場向浦東機場的東西軸線中心位置，上海人民廣場與外灘的中間核心地段因此處于上海最核心區域地段，項目周邊有將近三條地鐵線；第二，該項目以后競品較少，上海核心區域已經有很少的土地可以出讓；第三，目前價格處于低位，未來改造后就有巨大提升空間。
其次，寫字樓物業，在核心城市特別是上海、北京等地具有穩定資金回報及可期待的升值空間。以上海為例，從靜態的地產市場看，上海寫字樓的價格仍處洼地，未來的價格和租金均有趕超香港的趨勢，現階段，陸家嘴甲級寫字樓租金不到香港1/3甚至1/4；另一方面，上海外灘穩定發展的第三產業所帶來的持續需求及未來相對較小的供應壓力或將繼續推高租金水平，并能確保一線城市寫字樓投資收益在近些年有較大提升，這將有助于整個投資期間收獲可觀的租金收益，亦有助于資產價格的提升。
最后，從收購交易層面來看，低買高賣是獲取價值的重要辦法。首先，2014年底，嘉實與上海城市地產成立了房地產私募基金管理公司城市嘉實作為資產收購的主體后，就開始陸續收購散租的股權，今年又從摩根士丹利手上收購了60%的股權。由于前期工作到位，整體收購價格比世貿周邊的價格低30%。其次，該項目采用“邊辦公邊改造”的方式，因此，世界貿易大廈在改造期間就能產生與產品價值相匹配的現金流，保證了客戶的基本收入，風險更低。
2，提升價值：裝修改造，品質提升
除了發現價值，收購價值之外，還要側重通過物業改造升級和優化物業租戶結構，最終提升租金，創造價值，這是房地產PE模式比較重要的一環。另外，委派全球一流的物業管理公司，通過其專業能力與全球網絡實現租金水平的提高， 也是后續價值提升的一個策略。
以該項目為例，項目屬于乙級寫字樓，該樓年限已有很久，所以投資人擔心這樣一棟老的寫字樓，能否符合現代化甲級寫字樓標準。評價甲級寫字樓標準：單層面積、層高、電梯速度、車位配比。本物業具備準甲級寫字樓的物業空間，例如，一樓大堂層高將近19米，電梯8+2，通過提速電梯將達到甚至超過目前甲級寫字樓電梯的運行速度；車位數量配比也符合甲級寫字樓標準；單層面積在1500—2000平方左右，目前單層硬件平臺在1600平方左右。因此，對于甲級寫字樓在物理空間基本都可以達到，現在新的智能化的提高，在運營管理方面將比傳統寫字樓有更大優勢，最終獲得更高的租金收益和資產增值收益。
3，價值實現——3種退出模式
國內絕大部分開發商最頭疼的問題有兩個，一是是后期退出模式——怎樣讓資產轉化為現金，二是后期的運營管理，都是在后端。而在前端，大部分前期融資成本很高，但之后又沒有退出機制，也導致商業地產企業整體做不大。在這樣一種背景下，城市嘉實房地產PE的介入與退出機制，很好的實現了資金的增值與流動性。
老潘了解到的是，城市嘉實未來會通過三種退出機制來實現價值。其一是整售轉讓模式，即直接轉讓PE持有的項目公司股權；其二是以散售的模式退出；其三則是發行REITs，嘉實作為REITs業務的試點單位，在該領域有著多年的研究與準備，將為本模式業務的上市退出帶來幫助。目前第三種模式顯然更公眾化和主流，只待政策的東風。
五、飛得更高：從1塊金磚到N塊金磚
城市嘉實的房地產PE，目前還是從0到1，外灘黃金位置昭示他的品牌形象。未來機會空間很大，將快速上演從1到N的復制擴張。理由有三，其一，國內商業地產領域過剩嚴重，需要重新定位，二次改造的項目非常之多，需要被改造和價值二次定位提升。其二，城市嘉實經營模式開始標準化，形成了價值發現、價值提升和價值實現的經營模式，利于快速擴張。其三，城市嘉實已經成立了專業的團隊，借助資本的力量，通過15年的經驗和積累，快速復制發展。在上述基礎和持續創新下，相信未來城市嘉實從1到N塊金磚，會越來越快。
如果每一個項目，都能點石成金，化腐朽為神奇，這會讓過剩和落后的商業地產重新煥發生機和活力，也會讓操盤者和投資者們賺得盆滿缽滿。
來自：地產總裁內參（若牽涉版權問題請聯系管理員，謝謝！）
