有案例有數(shù)據(jù)！深扒購物中心租金測算與定價最佳方法

    購物中心租金如何制定才合理？實(shí)際操作應(yīng)該注意哪些問題？本文以案例結(jié)合數(shù)據(jù)，教你租金測算與租金定價的最佳方法。

　　一、購物中心租金測算方法

　　1、營業(yè)額反推法

　　營業(yè)額測算一般有2個角度：

　　一方面，可以以“產(chǎn)品單價”為依托測算：營業(yè)額=產(chǎn)品平均單價*銷售數(shù)量；

　　另一方面，可以以“客單價”為依托測算：營業(yè)額 =平均交易單價（即客單價）*交易次數(shù)；

　　通過營業(yè)額進(jìn)行反推，運(yùn)用此種方法的前提是要了解各個業(yè)態(tài)的承租水平，或者依據(jù)業(yè)態(tài)的毛利水平，估計該類業(yè)態(tài)的承租水平。

　　通用公式：  

　　年租金=年營業(yè)額*承租水平

　　租金單價=年租金/12/30/租賃面積

　　常見業(yè)態(tài)租水平　

　

　　2、樓層租金測算法

　　第一步：各樓層租金差異分析

　　

　　第二步：不同區(qū)域租金測算

　　確定外圍門市房租金

　　

　　確定內(nèi)鋪?zhàn)饨?/p>

　　

　　注：內(nèi)鋪?zhàn)饨饍r格體系一般是按照平層定價，所以每一平層應(yīng)當(dāng)有一個基價系統(tǒng)，然后再按照類別確定各類鋪位的租金價格。

　　在這個過程中，應(yīng)當(dāng)掌握一個小技巧：通常來說，購物中心的一層只有A、B兩個類別，而二層以上則有A、B、C三個類別，這是由購物中心的建筑模式?jīng)Q定的。因此，在實(shí)際操作中，很可能項目一樓有兩種價位，而二層及二層以上的租金則有三種價位。

　　第三步：配套服務(wù)類業(yè)態(tài)租金定價

　　按照目前的商業(yè)規(guī)律和常規(guī)做法，購物中心的主要業(yè)態(tài)可以分為銷售產(chǎn)品類和配套服務(wù)類兩大類，這兩種業(yè)態(tài)有不同的租金體系。

　　配套服務(wù)類和銷售產(chǎn)品類業(yè)態(tài)租金定制分析

　　

　　對于項目操作方來說，如果按照配套服務(wù)類業(yè)態(tài)租金水平出租難免會感覺投入產(chǎn)出比過低，為了提高租金收益，可以采用一些其他變通方式：

　　流水扣點(diǎn)模式

　　

　　基本租金加扣點(diǎn)模式

　　

　　二、購物中心租金定價策略

　　1、租金定價途徑

　　

　　2、商鋪定價原則

　　

　　3、商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)計算

　　樣本的選擇與替換

　　

　　計算標(biāo)準(zhǔn)

　　

　　三、4大知名購物中心樓層租金明細(xì)

　　1、廣州天河城樓層租金明細(xì)

　　

　　2、廣州正佳廣場樓層租金明細(xì)

　　

　　正佳廣場主要商戶租金水平

　　

　　3、北京西單大悅城租金明細(xì)

　　

　　北京西單大悅城租金定制分析

　　

　　4、北京apm租金明細(xì)

　　

　　溫馨提示：本文案例租金采集于2015年1月，因租金隨市場變化存在不可控因素，僅供參考。