商業項目如何通過“融、投、管、退”實現盈利？本文從資本角度圖解商業項目操作要點，并分析萬達、華潤、富力、凱德等名企的盈利模式。
一、從資本角度圖解商業項目操作要點
要點1、融資決策
A、確定融資需求量
投資前置，銷售后置，資金缺口（需求量）的產生。
資金缺口（需求量）的預算方法（以某項目為例）
B、尋求可能的融資途徑
幾種可行的前段融資（開發融資）模式
其他幾種融資方式
商業地產的現金流模式區別于傳統地產開發，大量投資前置，經營收益緩慢回籠，融資量大，融資期限長。
商業地產現金流模式
商業地產融資難，關鍵在于退出機制的缺乏。
各融資方式對商業地產的適用性
C、選擇最佳融資方案
可行的商業地產前段融資（開發融資）4模式
融資決策的關鍵因素：靈活性（flexibility）、風險性（risk）、收益（income）、控制權（control）、時間性（timing）和其他因素（other）。
融資決策的關鍵因素
要點2、投資決策
A、持有物業類型的選擇
B、目標物業成熟度的選擇
C、租售的配比
產品模型的標準--------針對連鎖化商業地產開發商
項目可行性研究--------針對機會主義商業地產開發商
要點3、管理決策
A、購物中心的特征：組合、互動、協作、共贏
▲ 以商鋪為“經營”對象，將商鋪租金做為主要收入來源。
▲ 多種行業、業態并存經營，多種業態組合互補，強調一站式綜合服務。
▲ 采取多樣化靈活的計租及收租方式，實現租金收入不斷遞增的經營目標
▲ 注重：品牌效應“、追求客流最大化而非單純營業額最大化。
▲ 提供多種類型、多種方式的購物中心整體宣傳促銷活動，打造購物中心的整體形象與品牌。
▲ 租戶在各自經營范圍內可完全獨立運作、自我經營。
▲ 建有統一的會員管理體系，實現租戶會員信息的有限共享
▲ 規范的租戶招商與質量管理體系。
▲ 進行統一的租戶獎懲考核管理，獎優淘劣、提升租戶品質質量。
▲ 提供多種收款方式，并且多種系統共存、信息共享。
B、后期商業管理的核心內容
C、營運管理的標準化：
由單點模式向標準化連鎖模式過渡，只有標準化的運營體系才能連鎖化，才能保證管理效率。
D、管理模式的劃分--------單點管理的深度
管理模式的劃分--------資產與物業的雙重管理
要點4、退出機制
A、整體出售
在中國目前泡沫嚴重的市場行情下，銷售價格遠大于內在價值，理論上來講，銷售的財務回報要高于經營回報。整體出售商業物業能夠一次性變現資產，回籠資金，但對物業質地要求較高，比較適合大型、較優質的商業物業。
B、將資產注入上市公司
將資產注入上市公司，在增加上市公司資產、穩定上市公司收益的同時，將商業物業轉變成為一種公共的金融投資品，能夠最大限度的分擔風險，同時實現退出。
C、REITS上市
本質上是將流動性很差的商業不動產證券化、流動化，從而解決退出的問題。
對海外持有業務發展的研究顯示，房地產的發展都經歷了直接持有到間接持有的金融化階段，并且都是從不直接持有到私募發展最終到REIT壯大。
以日本為例
由于有了便利的退出機制，商業物業流動性得到大大加強，開發商、投資機構也愿意開發和持有商業不動產。
中間商的巨大利益，將驅動購并打包活動的活躍，這將為中小開發商投資商業物業開發提供了活躍的退出平臺：
以西單大悅城為例，年租金約3.5億元，EBITDA稅息折舊及攤銷前利潤（NOI）約2億元。
按照正常收購價為2.5/8%=31.35億元
按照REITS市場的PATE=5%，其REITS估價約為2/5%=40億元
中間商的毛利率潤約為9億元。
REITS上市亦為大型開發商提供了一個比整體房開業務上市更好的退出平臺：
房地產開發業務屬于短平快模式，對于宏觀經濟、房地產市場表現非常敏感，EPS波動大，風險高，相應的P/E值相對較低；
持有商業物業屬于長線經營模式，對于宏觀經濟、房地產市場表現不敏感，其收益相對穩定，風險較低，相應的P/E值相對較高；
小結：無論是自己打包上市（如中糧），還是準備持有然后整售給中間打包機構，REITS的出臺無疑會為商業地產開發商提供了退出平臺，同時也意味著融資平臺的打開，同時也意味著資本加管理的產業思路的可行。
二、萬達、華潤、富力、凱德等名企盈利模式
商業地產的盈利分類
1、盈利模式
商業地產的本質始終是“商業+地產+金融”，因此商業地產的盈利模式將圍繞這三方面進行分析，除此之外，企業品牌價值的提升也是企業盈利的重要因素。
3大盈利模式的優缺點和適用性
2、決定條件
盈利模式的決定條件
3、案例分析
來自：微信號“商業地產云智庫”(若牽涉版權問題請聯系管理員,謝謝!)
