核心提示： 社區商業招商你是否常常感覺在無計可施？本文總結了社區商業招商4大計：總體思路、節奏控制、重點把握、實戰技巧，幫助你練就高效招商技能！
第一計：梳理招商總體思路，10項工作逐步推進
第二計：控制招商節奏，落實洽談、進駐和開業籌備事項
第一階段：社區商業招商準備“糧草先行”
招商資料整理：商鋪分割確定及面積測算;制作招商簡介及相關宣傳資料，包括DM折頁、網站、三維DVD;招商租賃合同范本、租賃申請表、登記表、意向書等相關文本制作。
客戶分類：主力及次主力客戶分類并篩選;中小型客戶進行商鋪落位;目標客戶資料收集及初步聯系。
現場工作場地布置：招商處位置確定;招商處各相應辦公用品設置及開通(電話、電腦、寬帶、桌椅等);招商引導標識制作及擺放區域確定;招商人員培訓并合格。
媒體推廣支出預算：媒體推廣時間計劃;費用支出預算。
主力和次主力商戶招商：側重大型客戶的招商工作，主力商戶先行洽談，并盡快簽訂意向，以擴大整體項目的對外知名度，并達到推廣宣傳的效果，形成業內良好的招商口碑，更有利于帶動項目整體招商，促進招商進程。
第二階段：利用主力店效益吸引中小型商戶
1、在主力商戶及次主力商戶確定進駐意向或簽訂合同之后，通過主力及次主力商戶的品牌號召力及市場影響力，進行全面招商;同時，中小型商戶單元面積相對較小，承租能力相對較高，故中小型商戶的出租將提高整個項目的租金水平。
2、在主力商戶簽訂意向書的同時，尋找并聯系符合項目檔次定位且具有一定品質的中小型商戶，進行項目初步接洽并篩選;
3、在對中小型商戶中的意向客戶進行篩選之后，依托主力商戶的簽約進展，推動中小型商戶的洽談速度，簽訂意向書并收取訂金;
4、與中小型商戶洽談并簽署正式意向書及租賃合同;同時，主力商戶進場裝修，為其預留足夠的裝修周期;
5、中小型商戶進場裝修，物業移交。
第三階段：開業籌備，配合推廣怒刷關注度
由于經歷了前期一系列的招商過程，主力客戶的引進、次主力客戶的快速消化及中小商戶的大量進駐，將為項目的試營業奠定良好的基礎。在部分中小商戶進行裝修收尾的同時，即應進行開業前的籌備工作，此階段可以在媒體上進行開業的宣傳推廣，并配合相關活動，增加市場的關注度。
1、商戶：內部裝飾、設備及相關用品的進場;
2、媒體宣傳，引起一定的市場期待，軟裝飾的準備，營造開業時良好氛圍;
3、試營業開業活動，邀請相關領導、商戶代表以及行業內的相關人士共同參與;
4、個別尚未簽約的小型客戶可同整體項目試營業同時進行，從而進一步提升項目的出租率。
第三計：社區商業業態餐飲為大，保留升級空間
1、重點業態：零售類(超市、服裝);餐飲類;專項服務類(兒童教育配套)。
2、必備業態：零售類(超市、便利店、禮品店、五金家電、床上用品、窗簾);餐飲類(茶樓);專項服務類(郵局、教育配套);居家類(理發、美容、干洗);休閑類(健身);便民服務類、生活配套類。
3、升級業態：與區域成熟度、周邊消費人群結構變化、市場需求變化而相應調整，涉及休閑類(電影院、KTV);零售(酒類)。
4、成熟社區商業的各業態結構比例：餐飲業態占40%，休閑服務業態占20%，居家服務占20%，零售業態占10%，專項服務占10%。
5、關注重要節點資源。核心地段一定是不能銷售的，控制主要的交通動線以及影響比較大的位置，只銷售位置不好、位于邊角的地方;主力店要自持;分區域、分樓層招商。
第四計：實戰需做到差異化，重點發揮品牌效應
1、采用差異化手法，避免同業競爭
應采用“差別租賃”，避免同業競爭，才有可能避免收益下降。
2、“放水養魚”法
市場培育即放水養魚，就是以合適的租金吸引目標商家入場，經過一定的培育期后，商業氛圍成熟，業績增長，租金上升，物業升值，實現多贏格局。
有了這樣的“池塘”，就可以根據業主的消費能力與消費特點，進行定點、定向招商，確定同類業態原則上只允許2-3家，從而避免惡性競爭，并對經營者的品牌、商鋪裝修風格有一定要求。
同時為保證這一規劃的實現，對于年度優質商家，可按合同返利商鋪總價的4%作為獎金，按60萬-100萬元/間左右計算，優質商家的投資者將獲得2.4萬-4萬元的獎勵。
3、關注“主力店”和“品牌店”效應
對于大型社區商業，尤其是特色商業街來說，“主力店”和“品牌店”效應明顯。品牌店是否進入社區是投資者很重要的參考因素：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法;二是知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成，加快社區商業的招商進程。
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