提到延吉，人們對它的了解可能僅限于“長白山、朝鮮族聚居區(qū)”等一些碎片化的信息，很難把“時尚、高端、流行”等標簽與它聯系起來。可即將開業(yè)的延吉百利城卻匯集了Armani、CK、Tommy、UNIQLO等一些一、二線城市的購物中才有的品牌。這些國際知名品牌為何會對一個四線邊陲小城青睞有加?如此大膽的項目定位最終又是如何落地的呢?

　　1、前瞻性的項目定位 站在未來看未來

　　預判城市的發(fā)展 確定中高端綜合體的項目定位

　　延吉市是位于吉林省東部地區(qū)的一座四線邊陲小城，常駐人口只有60萬。長期以來，延吉的商業(yè)氛圍匱乏，整體商業(yè)水平偏低。這里的百貨商場不但數量少，而且絕大部分規(guī)模小、陳舊。城市原有的商業(yè)環(huán)境貌似很難有現代綜合體的生存土壤。

　　“但是，透過國內三、四線城市的發(fā)展規(guī)律，我們看到，雖然這些地方的商業(yè)發(fā)展存在著一定的局限性。但是，隨著交通路網、信息傳播手段的日益完善，三、四線居民的消費傾向正在逐漸向一、二線城市靠近，小城市也同樣具備商業(yè)競爭力。” RET睿意德沈陽公司副總經理夏季說。

　　作為延邊朝鮮族自治州的首府，延吉具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和地域特色，是整個吉林省圖們江流域的中心城市;同時，延吉的城市輻射能力較強，對于整個吉林省東部的區(qū)域帶動作用明顯;而且，城市的商業(yè)水平與人口消費能力的不對位，也決定了大型商業(yè)項目的競爭力。站在未來看未來，城市綜合體的項目定位是具有前瞻性的，而延吉的城市活力和消費能力也完全具備發(fā)展中高端綜合體的基礎條件。

　　城市消費特點鮮明 具備中高端消費能力

　　通過對延吉市的商業(yè)品牌進駐狀況、商品銷售數據進行分析、比較，我們的團隊發(fā)現，中高端商品具有良好的銷售業(yè)績，這說明，消費者具備一定的消費能力，并且有高層次的消費意愿。

　　“在對城市進行商業(yè)研究的過程中，我們還發(fā)現，延吉地區(qū)的朝鮮族人口比例達到58%。由于民族的自身特點，整個城市的消費意愿強烈，人們敢花錢、愿意買好東西。而且，當地有相當一部分人長期在韓國等地工作、學習，具備較好的經濟基礎。” RET睿意德沈陽公司副總經理夏季表示。

　　這些實際情況都說明，延吉具有鮮明的城市消費特點，這也直接決定了當地的中高端消費能力和消費需求。因此，以現代城市綜合體亮相的延吉百利城對于提升城市形象、創(chuàng)造城市價值、完善城市功能、豐富城市生活、提升城市品位等都將起到良好的作用。

　　業(yè)態(tài)、建筑雙連通 實現資源的有效整合

　　業(yè)主延百集團具有豐富的百貨運營經驗，旗下的延吉百貨大樓一直以來都是延吉市乃至整個延邊自治州的商業(yè)旗艦。2014年，延吉百貨大樓年銷售額達到20多億，位列吉林省百貨商場銷售額前三甲。

　　在項目規(guī)劃的過程中，我們的首要工作就是對這些資源進行有效的整合與利用。“我們把延吉百貨大樓處理為百利城項目的百貨主力店，通過這種方式，最大限度的利用了延吉百貨大樓的既有資源，從而實現了業(yè)態(tài)方面的有效整合。”

　　RET睿意德沈陽公司副總經理夏季說。“在建筑設計上，我們規(guī)劃建造了空中連廊，把項目在2-6層全面貫通，使百貨與綜合體真正的融為一體，在建筑設計上有效整合，最終實現了業(yè)態(tài)和建筑的雙連通。”

　　可即便如此，對于一個四線城市來說，中高端綜合體的定位還是顯得過于大膽和前衛(wèi)，也曾一度引發(fā)業(yè)內質疑。那么，如何吸引更多的品牌入駐百利城，讓基于未來的項目定位得以落地呢?無疑，招商工作是重中之重。

　　2、通過精準招商，讓高端定位得以落地

　　挖掘并傳遞現象背后的信息 吸引知名牌入駐

　　知名連鎖品牌在拓展選址時，往往會選擇商業(yè)活躍度較高的一、二線城市，而對延吉這樣的四線城市的消費能力有較大的顧慮。在項目招商之初，韓國最大的影院公司CGV就曾以三線以下的城市不予考慮等理由婉拒了業(yè)主的入駐邀約。

　　“面對這樣的情況，我們重點向各戶傳遞更深層次的信息。”RET睿意德沈陽公司助理董事王強說。“雖然這是一個四線城市，通過對當地人口及消費情況的調研，我們發(fā)現，當地的人口結構相對年輕，具有較強的休閑娛樂需求，尤其是在觀影方面。而且，這些年輕人很多都曾有旅韓經歷，他們對韓國文化品牌的認知度較高，同時，也有較強的消費意愿和消費能力。”

　　通過這些深層次的溝通，招商團隊重塑了CGV對于延吉的印象，同時也爭取到了CGV赴延吉考察的機會，并最終促成了影院的入駐。

　　通過主力店的引進推動整體招商進程

　　在項目的招商過程中，招商團隊本著主力店先行的原則，通過主力店帶動其他店鋪的入駐。在主力店的選取上，以國際、國內知名連鎖品牌為主，這些品牌不但能夠保證品質，也能提升項目的整體知名度。

　　在成功引入了韓國影院巨頭CGV之后，招商團隊又引進了著名連鎖品牌巴斯特健身、奇鑫美食廣場等。在主力店鋪的帶動下，短短6個月的時間里，近150個國際、國內知名品牌相繼入駐百利城，其中一半以上的品牌，均是首次進入延吉。

　　3、貼近地域、細分品類 主打韓系特色品牌

　　延吉明顯的民族、地域特色，決定了人群消費的傾向性。在這里，人們普遍對于韓國品牌和具有韓國特色的商品情有獨鐘。而且，通過數據分析，同檔次韓系品牌的銷售情況要優(yōu)于歐美品牌。因此，在招商過程中，團隊通過細分，優(yōu)先考慮韓系品牌，引入了Hazzys、BABARA、樂天利、韓國萊瑪珂連鎖便利店等韓系品牌，使百利城真正成為既囊括了多業(yè)態(tài)、多品牌又極具民族、地域特色的現代城市綜合體。

　　從2011年起對項目的前期規(guī)劃定位，到目前的滿鋪入駐，百利城項目歷時5年之久，終將于今年的9月20日迎來整體開業(yè)。在一個四線邊陲小城建設一座中高端城市綜合體，這個看似有些冒險、有些不切實際的構想在精準招商的配合下圓滿達成。定位有高度，落地有時機，延吉百利城的成功也許會對于小城市能否運營中高端、大體量商業(yè)項目的疑問，給出一個極具參考價值的答案。

來自：微信號“商業(yè)地產云智庫”(若牽涉版權問題請聯系管理員,謝謝!)