購物中心空置率高轉(zhuǎn)型自救：萬達(dá)輕資產(chǎn)、王府井低齡化

    目前部分城市的購物中心存在空置率高，品牌招商難等問題，而萬達(dá)、王府井等傳統(tǒng)業(yè)者正在尋找業(yè)態(tài)重新布局、眾籌開店、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)等模式“自救”。

　　當(dāng)你問電商對于實(shí)體店的沖擊有多嚴(yán)重，看看萬達(dá)百貨業(yè)“批量關(guān)店”就知道了。敢問傳統(tǒng)購物中心前面的路該如何走？

　　在“購物中心論壇”上，世邦魏理仕發(fā)布報(bào)告指出，目前部分城市的購物中心存在空置率高，品牌招商難等問題，而萬達(dá)、王府井等傳統(tǒng)業(yè)者正在尋找業(yè)態(tài)重新布局、眾籌開店、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)等模式“自救”。

　　空置率高源于招商難

　　世邦魏理仕最新的商業(yè)地產(chǎn)與購物中心研究報(bào)告指出，在2014年到2016年，上海零售物業(yè)新增供應(yīng)中有將近80%來自于城市次級商圈，交易非常活躍。而高凈值人群數(shù)量占據(jù)全國六分之一的北京市場則更加關(guān)注物業(yè)的增值潛力。深圳盡管消費(fèi)個(gè)性非常鮮明，可是由于當(dāng)?shù)鼐用癖阌诟跋愀圪徫铮虼撕芏嘞M(fèi)都發(fā)生在香港，導(dǎo)致深圳當(dāng)?shù)氐膶?shí)體消費(fèi)表現(xiàn)欠佳。

　　“從全國范圍而言，部分城市的購物中心市場平均空置率很低，甚至不到2%，比如杭州，而沈陽、成都、重慶等城市的購物中心市場平均空置就比較高，起碼有10%以上，一般而言，購物中心的空置率應(yīng)該控制在8%以下算比較合理。”世邦魏理仕華東區(qū)商務(wù)服務(wù)部董事范紅娟告訴記者。

　　緣何城市之間的差異會如此之大？

　　范紅娟指出，購物中心非常重要的指標(biāo)在于地理位置，如果是靠近市中心的地點(diǎn)則招商容易，空置率低，比如杭州的大部分項(xiàng)目都集中在市區(qū)，因此杭州地區(qū)的購物中心空置率非常低，很多品牌都愿意進(jìn)入當(dāng)?shù)氐馁徫镏行捻?xiàng)目中。

　　“而相反，沈陽、成都、重慶等城市的購物中心，除了少數(shù)占據(jù)優(yōu)勢位置之外，有很多項(xiàng)目都分布在城市外圍，尤其是新開的項(xiàng)目，已經(jīng)找不到優(yōu)質(zhì)的選址，所以這些外圍的新開購物中心項(xiàng)目就存在空置率高的問題，當(dāng)然，空置率高歸根結(jié)底是因?yàn)槿狈φ猩棠芰Γ芏嗥放撇辉敢馊テh(yuǎn)地區(qū)開店，因?yàn)樽饨鸪杀靖叨鵂I業(yè)收入?yún)s很低。”范紅娟坦言。

　　也有業(yè)者指出，由于奢侈品消費(fèi)走低，所以主力店越來越難招商，所以只能找一些二線品牌作為主力店，即便如此，還要購物中心方面貼數(shù)百萬元至數(shù)千萬元的裝修補(bǔ)貼等費(fèi)用，這令不少項(xiàng)目空置率極高。

　　即便在市區(qū)，有些位置稍偏的購物中心也經(jīng)營不佳。

　　記者近期在上海火車站商圈看到，已經(jīng)開業(yè)一段時(shí)間的太陽城項(xiàng)目內(nèi)只有零散的一些餐飲店開著，不少樓面都空置，根本沒有商鋪開張。

　　傳統(tǒng)購物中心咋轉(zhuǎn)型？

　　面對上述窘境，傳統(tǒng)業(yè)者正在轉(zhuǎn)型。

　　近期備受關(guān)注的是經(jīng)歷了百貨和KTV關(guān)店“陣痛”的萬達(dá)。在2日舉行的中國連鎖經(jīng)營協(xié)會“購物中心論壇”上，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司執(zhí)行總裁曲德君表示，為了萬達(dá)系整體業(yè)務(wù)更好地發(fā)展，因而此前萬達(dá)對于KTV和百貨進(jìn)行了調(diào)整，目前全國原有的89家KTV有29家轉(zhuǎn)型引入了兒童業(yè)態(tài)。

　　“從公司層面考慮，肯定會保留業(yè)績好的項(xiàng)目，做出相應(yīng)調(diào)整，尤其在業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式方面，我們做了巨大改動，比如我們今后更多引入兒童、健身等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，減少一些傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，有些百貨傳統(tǒng)業(yè)態(tài)可以用集合店的形式經(jīng)營，不需要再每個(gè)品牌開設(shè)一個(gè)單店，比如鞋店完全可以用集合店集中所有品牌一起經(jīng)營。同時(shí)，我們?nèi)f達(dá)廣場未來會有一個(gè)重大的改革，就是做加盟形式的直營店管理，即萬達(dá)廣場對于品牌店進(jìn)行統(tǒng)一裝修，品牌以加盟方式運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)萬達(dá)與品牌商的直接對接，而且品牌商也不用為找店面而煩惱，店面由萬達(dá)方面來開發(fā)。”曲德君透露。

　　除了模式的創(chuàng)新，萬達(dá)商業(yè)正在從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，其希望未來更多輸出商業(yè)管理。即由合作方投資，萬達(dá)進(jìn)行商業(yè)設(shè)計(jì)、運(yùn)營和管理等。同時(shí)，萬達(dá)系還推出首款互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”，該產(chǎn)品是與快錢共同打造的眾籌項(xiàng)目。

　　“目前‘穩(wěn)賺1號’已經(jīng)完成了2個(gè)資產(chǎn)包，可以打造約10個(gè)項(xiàng)目購物中心項(xiàng)目。”曲德君表示，未來萬達(dá)廣場會按照新思路發(fā)展。

　　除了萬達(dá)，“老字號”王府井也在努力。

　　王府井百貨集團(tuán)常務(wù)副總裁杜寶祥表示，其已經(jīng)注意到傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)的老化，也注意到80后、90后和未來的消費(fèi)主力軍，因此傳統(tǒng)百貨也必須要做線下業(yè)態(tài)和線上開拓式轉(zhuǎn)型。

　　“我們未來會對運(yùn)動、兒童等業(yè)態(tài)加碼，同時(shí)一些土豪式的奢侈消費(fèi)開始向有品味的輕奢消費(fèi)傾斜，所以我們也需要更多注重這類業(yè)態(tài)和品牌的增加。”杜寶祥指出。

　　與萬達(dá)開發(fā)電商項(xiàng)目類似，王府井方面表示，其也會在O2O等線上業(yè)務(wù)做更多考慮，比如現(xiàn)在越來越多樣化的在線支付等。而萬達(dá)方面則表示，由騰訊公司、百度公司、萬達(dá)集團(tuán)即被戲稱為“騰百萬”合力打造的飛凡網(wǎng)會是未來萬達(dá)系電商業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。