核心提示： 開發缺少資金？短期去化困難？本文分析6類地產眾籌模式的的優劣勢與適用性，配以實例進行解析，為地產開發融資難題提出有效的解決方案。
開發缺少資金？短期去化困難？本文分析6類地產眾籌模式的的優劣勢與適用性，配以實例進行解析，為地產開發融資難題提出有效的解決方案。
地產眾籌6大主要商業模式
問題1：合作單位有購房需求，開發商卻缺少拿地資金？
解決方案： “定向類”眾籌可大幅降低開發商自有資金投入
模式1：“定向類”眾籌的適用性與優劣勢
案例：石家莊眾美城
石家莊眾美城110萬平方米建筑面積中，有33萬平方米屬于定制項目，且項目總額6.33億元的土地款全部來自定制項目部分。眾美在拿地前便與多家單位確定合作關系，并約定2300元/㎡的銷售價格（當時周邊房價為3200元/㎡），投資者在拿地前即繳納全部購房款，眾美將這筆資金用于拿地、開發建設等各個階段。
此過程中，眾美組織投資者對項目承建方進行考察、參與原材料采購、清查資金流向、參加工程辦公例會、現場勘查項目進度、參與配套設施建設等。
問題2：當資金成本超過預期，如何進行融資？
解決方案：“融資型開發類”眾籌可助于鎖定客戶+融資
模式2：“融資型開發類”眾籌的適用性與優劣勢
案例：碧桂園-平安眾籌建房（碧桂園上海嘉定項目）
碧桂園上海嘉定項目是平安好房首個開發類眾籌項目。項目以“一平方米”作為眾籌單位，由平安好房將眾籌項目包裝為保險、債券、好房寶等金融產品，向特定對象（平安好房注冊用戶）進行認籌，通過金融產品設計，避免投資者與開發商直接接觸，規避了集資建房的法律風險；
融資完成后項目開工，在開發建設過程中，投資者將以微開發商的身份，對項目提出建議，參與到項目的設計、社區配套等過程中，一定程度上實現產品“定制化”；在樓盤完成后，投資者即擁有了某一套樓房整體或者部分的權益；
此后，投資者可以選擇眾籌權利轉為產權、直接擁有該套住房，或者是委托開發商賣房后轉成收益權。這一模式帶有明確的營銷導向，要求投資者需是未來的購房者。
在平安好房模式中，三方的收益主要體現：
問題3：還未拿到預售許可，提前蓄客如何實現？
解決方案：通過“營銷型開發類”眾籌提前鎖客
模式3：“營銷型開發類”眾籌的適用性與優劣勢
案例：當代北辰COCO MOMA一期
當代北辰通過無憂我房發布COCO MOMA工銀瑞信一期眾籌項目以COCO MOMA384套公寓商品房為標的，共計籌得資金1340萬元，88份眾籌份額于2小時內認購完畢。
根據規則，最終認購或委托報銷的投資者將獲得5%的工銀瑞信產品現金收益，以及COCO MOMA項目的優先選房全和優惠購房權（除鎖定22500元/㎡的購房價格外，還將給與購房補貼，三檔的補貼金額分別為493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡）；而對在認籌期結束后選擇退出的投資者，可獲得按活期存款利率計算的投資收益。
項目不設封鎖期，在認籌期結束后（即建設期至選房期），投資者均可隨時退出。
問題4：新項目開盤，如何試探市場對項目價格的接受程度？
解決方案：利用“彩票型”眾籌進行新盤定價
模式4：“彩票型”眾籌的適用性和優勢
案例：蘇州萬科城100㎡全裝三房
蘇州萬科城為萬科首個房產眾籌項目。項目以蘇州萬科城一套全裝100㎡、市值約90萬元的三房作為標的，眾籌金額為54萬元。
根據規則，投資者只要投資1000元以上，在眾籌成功（即眾籌金額達到54萬元）后，便可參與接下來的競買；萬科通過搜房網作為眾籌平臺在投資者中進行拍賣，標的起拍價為54萬元，拍賣時間為兩小時；所有認籌的投資者都可以競買，最終只有一位投資者買下該套房產。
中標者將獲得折扣購房權，即可以以拍賣成交價購買該套標的；而成交金額超出54萬的部分，將作為投資收益分給未能拍得房屋的其他人。在這一過程中，投資人的資金在眾籌成功后至投資周期結束前，將被暫時凍結無法贖回。
*投資收益計算：本次項目總投資收益=競得價格-眾籌總額；投資者的投資收益=總投資收益×（投資者認購額/眾籌總額）
問題5：項目短期去化難，如何讓存貨轉化為現金流？是否能通過客戶推動項目宣傳？
解決方案：“購買型+理財型”眾籌提高項目知名度
模式5：“購買型+理財型”眾籌適用性與優劣勢
案例：平安好房-廣州北部萬科城
平安好房、平安不動產聯合萬科推出“平安&北部萬科城”216套房源作為標的，眾籌目標最低金額1500萬元。每套房產認購眾籌金額為5萬元~13.5萬元。
眾籌成功后，投資者的收益將由兩部分構成：
（1）優先選房權和低于周邊市場價近13%的優惠購房權；
（2）按認籌金額計算的3%的年化收益；
在眾籌項目10個月的持有期到期后，投資者將決定是否置業，如果選擇置業，將獲得前述兩部分收益；如果放棄置業，則將獲得認籌金額對應的現金收益。
問題6：租金高但貨值大，這類物業如何實現快速去化？
解決方案：“REITs型”眾籌促進銷售去化，改善現金流
模式6：“REITs型”眾籌適用性與優劣勢
案例：眾籌筑屋-中信臺達國際酒店式公寓
中信地產與眾籌網的眾籌筑屋，聯合上線中信臺達國際酒店式公寓眾籌項目，以“度假地產合伙人”的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓參與房產眾籌，籌資目標388萬。
根據要求，投資者支付5萬~20萬元，即可獲得以下四項收益：
項目設置了兩年封鎖期，項目發起方將每年召開一次支持者會議，協商決策是否退出項目等問題；且封鎖期后租金金額將根據酒店實際經營的情況決定。
總結：6大地產眾籌模式特性分析
來自：微信號“商業地產云智庫”(若牽涉版權問題請聯系管理員,謝謝!)
