核心提示： 相對于國外成熟的開發模式，國內軌道交通綜合體發展還處于落后階段。本文總結了國內軌交綜合體發展現狀、未來趨勢，并解讀了國內太古匯，北京國貿中心，天河城、深圳益田假日廣場等15個項目的規劃特色，參考性極強。
相對于國外成熟的開發模式，國內軌道交通綜合體發展還處于落后階段。本文總結了國內軌交綜合體發展現狀、未來趨勢，并解讀了國內15個項目的規劃特色，參考性極強。
一、國內10大成功的地軌道交通綜合體
1、上海中山公園龍之夢：通過多個中庭立體串聯交通換乘
規劃特色
通過3個直接采光的中庭空間來高效組織地塊南側地鐵2號線、地塊西側高架輕軌3號線、4號線、地塊北側公交車站以及地下2層出租車站的多向密集人流。
2、廣州太古匯：多地鐵口的設置將商場與地鐵站、BRT 融為一體
規劃特色
太古匯商場在東南西北都設有出入口。其中，商場負二層(M層)設置了兩個通往地鐵站、BRT
(城市快速公共交通系統)的出入口，多地鐵口的設置將商場與地鐵站、BRT 融為一體，有利于引導人流，促進商場的經營。
3、成都來福士：雙軌交交匯，周邊資源有機聯動
規劃特色
項目與地鐵1號線和即將建成的3號線的換乘站在商場下面的負2樓無縫對接，并與對面的省體育館連通，方便客流導入，滿足來福士對地鐵的選址要求。
4、深圳華潤中心：地鐵出口直接導入，多通道連接各物業
規劃特色
由地鐵1號線大劇院站C出口直接導入，動線跨度約為5米;B1層內部由三個小型中庭組成環流動線，并在營業死角的地方設置超市和百貨，方便導入客流，達到消除死角的目的。
5、深圳益田假日廣場：利用地勢高差創四首層，連接交通樞紐
規劃特色
項目地下三層設有大型巴士換乘站，日流量數百萬人次;
與深圳地鐵1號線與地鐵2號線換乘站——世界之窗站無縫連接，成為深圳唯一擁有雙地鐵站廳的地鐵上蓋物業，新興的交通運輸線將連通整個深圳各區域，日均人流高峰將超過千萬人次;
首創四個首層設計，利用地勢差使商場形成多個首層，商業價值實現最大化。
6、北京來福士中心：北京TOD模式試驗地的成功案例
規劃特色
地下與位于廣場東北角的亞洲最大交通港——東直門地下交通樞紐相連;
整個項目具有辦公、零售、住宅及服務公寓四個功能，不同建筑既相互連接又彼此獨立;
由具有成熟的軌交商業操作經驗的香港地鐵公司及凱德置地負責管理，進展順利。
7、北京國貿中心：國貿站成更新改造模板，增強項目聯接
規劃特色
地鐵國貿站與各線地鐵相通，空中停車位疏導客流進入高層;
國貿是典型的建成功能區，其更新改造過程中交通改善的規劃方法，或許能成為其他建成區的更新改造的模板;
原本1號線和10號線的兩層換乘通道處，會建成具備完整功能的地下四層建筑。無論是在這棟地下宮殿中換乘地鐵線、出地面、直接進入國貿，行人都會有更寬的空間。
8、廣州天河城：與周邊資源有機聯動的軌交綜合體
規劃特色
項目與鄰近的兩個商業項目將通過連橋連通，并連接體育中心，實現天河商圈人流共享，為消費者提供便利。
9、上海靜安嘉里中心：多種交通換乘方式銜接良好
項目業態功能豐富，開業后使區域價值快速提升，同時項目臨近城市航站樓、連接地鐵2、7號線;靠近城市快速路及主干道;中央廣場設置有效吸引消化大量客流。
10、北京嘉茂購物中心：全方位交通樞紐與項目實現零換乘
規劃特色
京城樞紐的西直門集國家鐵路、地鐵、城鐵和公交站四位于一體的交通中轉核心樞紐;
由公共交通帶來的人流工作日可達約30萬，周末約60萬;
三條軌交與項目連接，項目承擔極大客流;
交通便利，鐵路、地鐵、輕軌及多條公交線路的匯集使其成為名副其實的全方位交通樞紐。
二、國內軌道交通綜合體4大發展現狀
1、市場容量整體呈上揚態勢：一線城市尤為明顯
2、市場供求結構失衡：“軌交+綜合體”形式在二線城市受追捧
3、開發模式落后：國內企業開發模式單一落后，外資更成熟
國內房企：軌交開發、物業開發相分離;融合開發意識弱，缺乏通盤考慮。
外資開發企業：物業開發企業主導，合作開發串聯“地產反哺地鐵”收益鏈。
國內/外資企業開發模式分析
4、高價值項目鳳毛麟角：高價值項目主要集中在一線
分析：國內軌交站點開發為滿足公共交通需求，僅預留連接口做接入;交通人流有效轉化為商業人流較困難;若軌交參與物業全程開發運營，協同規劃設置合理動線，將大幅提升價值。
分析：高價值項目一線居多，上海居首;經驗開發商多集中于一線，意識先進;政府政策引導有助于優質產品打造。
三、國內軌道交通綜合體3大未來趨勢
1、形式常態化：“軌交+綜合體”形式比例穩步增長
分析：綜合體增量中軌交綜合體占比過半并持續上升，二線城市尤為明顯。隨著軌交體系的持續鋪開，“軌交+綜合體”的形式被越來越廣泛使用，逐漸顯示出常態化的態勢。
2、開發模式多元化：開發主體、開發模式多樣化
3、項目升級化：第一輪項目推出后高下立見，項目進入升級改造時期
分析：集合TOD原則的高密度開發，提升經濟效益。
分析：功能組織集約化與復合化，功能的延續化、全時化、網絡化、站城一體化。
分析：功能集約化造成人流復雜，空間立體化能有效疏導人流。
四、未來國內值得期待的5大軌道交通綜合體
1、TODTOWN上海莘莊綜合樞紐項目：功能最復合
雙軌交復合城，快速分流改善交通網
設全天候行人樞紐，各層連接不同車站和直通南北的兩大公共交通交匯處。旅客可于地面搭乘公交、出租車和私家車，二樓換乘火車和地鐵或進出商場和塔樓。
人流和交通在一個易于控制的室內環境下順利分流，一方面縮短換乘距離;另一方面緩解擠塞問題，改善整個區域的交通網絡效率。
2、上海虹橋正榮中心：項目打造最匠心
依托虹橋國際交通樞紐的生態綜合體
目前周邊已有地鐵2號、10號線，在建有17號線，未來規劃有20號線潤虹路站與項目無縫對接，涵蓋軌陸空所有交通方式，交通網絡四通八達。項目定位為花園式企業商務港，是虹橋商務區內富有特色的生態綜合體。
3、上海長寧來福士：匯聚客流最主動
主體商業無縫銜接三條城市軌道交通，空中連廊連接龍之夢
長寧來福士廣場地下部分：已經運行的地鐵2號線將項目地下空間分為東西2地塊。東側地下建筑空間為4層，西側地下建筑空間為2層。
地下空間主要用于地下車庫、機申設備用房、地下商業用房、地鐵配套部分。長寧來福士廣場二層平臺與軌交3、4號線相連，天橋橋面寬約8.5米。
4、上海虹橋天地：交通觸角最豐富
上海虹橋樞紐首個綜合體項目，匯集五條軌交，多種交通方式換乘
虹橋天地位于虹橋商務區門戶位置，它將是國內首個直接連接綜合交通樞紐的全業態購物中心，全方位覆蓋滿足來往于虹橋交通樞紐的商旅人士、虹橋商務區辦公精英人群以及周邊社區居民的各類購物與生活需求。未來將是中國唯一一個匯集五條地鐵線的生活中心。
5、深圳深業上城：城市融合最深入
通過軌交、人行廊橋多種方式縫合城市
通過打造城市綜合體在集約的土地上實現復合功能;通過修建人行廊橋連接蓮花山、筆架山，彰顯“縫合城市”的理念，兩條橋上面不但有綠化，還有可遮蔭避雨的廊檐和可供市民隨時停下來休息的座椅。
廊橋落成后，市民可以通過廊橋方便地到達深業上城商業部分的小鎮。兩條廊橋將充分展現城市綜合體與城市公共資源的開放姿態，使得深業上城成為所在城市板塊的中心。
來自：微信號“商業地產云智庫”(若牽涉版權問題請聯系管理員,謝謝!)
