本站訊 日前，飆馬（中國）商業地產顧問機構專家組一行，應浙江某大型房企邀請，考察其位于城市郊區的建材家居專業市場項目，并對發展商關心的問題進行現場分析。
據悉，該建材家居專業市場項目，已經運行多年，開發企業嫌麻煩交由當地工商管理部門代為進行市場管理，導致市場經營紅火，但經營租金一直多年保持在較低的水平，如今開發企業啟動一系列地產項目，需要資金，有意愿將項目打包或者分割銷售，但在實際操作過程中，由于缺乏經驗，一直沒有信心啟動。本次開發企業特邀飆馬機構專家組一行，到項目現場進行專家評審，希望能借助飆馬機構多年的操盤經驗與商業資源，推動本項目。
在對項目及周邊商業、人口情況進行深入考察后，飆馬機構首席顧問何其琛指出，成熟商業打包銷售，有自身的優勢，優勢在于商業看得見、摸得著，投資者心里放心，特別是整體打包收購的項目，大部分都是營業中的項目。但是我們也應該注意到，目前大陸市場上打包收購的項目，主要集中在一線城市，或者是二線城市的繁華地段，而本項目地處四線城市邊緣，雖然隸屬經濟繁華的浙江，但對整體收購者而言，并沒有吸引力。其次，在營項目出售有優勢也有弊端，弊端在這個項目上就很明顯，市場上的租金，目前只有20-30元/月/平米，年租金300左右，如果按照15年的投資回報周期，反推售價，大概只能賣到4500，與開發商預期相差較大。商業看得見摸得著，租金大家也都知道，這個時候想要獲得較高的售價需要做大量的工作。人靠衣裝，不同的商品，在不同的場合售價也不同，一瓶水，超市賣1元，飯店賣2元，酒吧賣10元。同樣一瓶水，康師傅賣1元，恒大冰泉賣4元，依云可以賣到10元。而本項目的操作，有三個方向的建議：第一，是調整，目前市場一層經營紅火，而二層門可羅雀，以目前的狀態，二層也很難銷售出去。我們需要對不同的品類進行梳理，優化經營布局，特別是立體交通動線的建立，盤活整個市場，增加商鋪的經營價值。第二個方向是升級，目前市場經營主要是中低端品牌，這種商品本身就依賴于低租金，而低租金影響商鋪的銷售價格，可以考慮從擴大消費客層的角度，優化升級一部分品類的品牌，滿足高中低檔消費的同時，逐步增加租金和售價。第三個方向就需要重新塑造，我們看到目前市場是將近十年以前建造的，市場比較老舊，難以提升售價，而且由于多年的運行，地塊相對成熟，商業價值較高，由于目前市場的產權清晰，可以考慮收回土地，重新規劃，這樣才能收獲項目的最大價值。
開發企業董事長宋總對飆馬機構的專業分析表示欽佩，并表示將對飆馬提出的三個方向進行財務分析，也希望能與飆馬進行長期合作。雙方約定將對合同細節進行進一步探討。
