本文以廣州某郊區項目為例，從整體招商策略、租金制定、執行細化等方面分析其在商家信心不足、市場培育期長的困境下，如何成功提高招商率！
一、項目招商整體策略。
整體策略出發點
項目商業氛圍淺薄，取決于周邊規劃發展，市場培育期較長。
項目區位、規模優勢明顯，未來具備較優的發展前景。
分析
項目較為薄弱的商業基礎，初期面臨較大的商家信心不足的問題，同時整體規模較大需要較多商家支撐。
因此，項目制定招商策略需要以更為優厚的租賃條件以吸引商家，盡可能實現較高的招商率，為項目長期經營奠定基礎。
二、租金策略及水平定位分析。
1、兩種租金策略分析
2、兩種租金策略案例分析
3、項目周邊租金水平情況：集中商業
4、項目周邊租金水平情況：街鋪及其他
分析
以新塘廣場為主的解放北路為新塘商業氛圍發展較為成熟區域，因此也為新塘租金最高區域，達到150-350元/月/㎡，但作為商業氛圍淺薄的本項目，此租金水平將作為本項目未來可實現標準；
金海岸廣場、大旺城與本項目同處氛圍較為淺薄區域，同時開業時間不長，其租金水平為100-150元/月/㎡，對于本項目具有較高的參考性。
5、項目周邊租金水平情況：各業態商業租金可承受范圍
分析
根據以上數據分析，可以發現服飾精品、珠寶首飾、配套、鞋類以及手機等業態承受的租金較高，餐飲、娛樂類業態對于面積需求較大，承受租金的能力也相對較低；
市場通過行業檢驗調整后所體現的租金水平是相對比較真實的，也是不容作大范圍調整的，可作為項目租金定位的參考依據，項目的租金定位以上述市場數據為依托，不可偏移太多。
三、項目標準租金制定。
結合本項目實際條件，為縮短招商周期，盡快進入經營正軌，以標準租金打折法作為整體租金策略，第一年以較低折扣吸引商家進駐，同時能給予日后租金提升以較為合理的說法，并在租賃條件上在現有商業基礎上提供更為優厚條件。
項目標準租金定位
權重比值K：指以本項目總計作為基準，與各區域間的比值。整體均價P：P=∑(C*K*I)。
1、項目標準租金定位（獨立鋪位，不包括主力店與次主力店）
由于其余商業所調研租金基本為一層商家水平，因此，按市場比較法測算數據應為本項目一層街鋪租金水平，為126元/月/㎡；
同時，以本項目目前的商業氛圍在市場培育期間難以達到此租金水平，因此，以126元/月/㎡作為項目一層的標準租金，通過打折策略以較低水平逐步過渡到標準租金水平。
負二層標準租金水平：80元/月/㎡
負一層標準租金水平：100元/月/㎡
一層標準租金水平：130元/月/㎡
二層標準租金水平：80元/月/㎡
三層標準租金水平：40元/月/㎡
2、項目標準租金定位（主力店與次主力店）
四、租金執行細化方案。
在確定了項目整體租金水平的前提下，再依據一般鋪位的租金制定原則對租金進行細化，并綜合考慮項目經營策略，制定切實可行的租金條件。
1、制定切實可行的租金條件
商鋪使用率：同等條件下使用率越高租金越高，使用率越低，租金越低。項目使用率差異較大導致租金差異變化較大。
商鋪面積和整體租金水平：商鋪的面積越大，同等條件下總體租金越高，在區域行業的承受能力內，面積越大，單價相應比同等位置商鋪越低些。
距離商場入口鋪位：商場入口處鋪位租金高，距離商場入口越遠，租金越低 ；
人流動線通暢鋪位：人流動線通暢，有回流的鋪位租金高；
鋪位方正與否：方正的鋪位好利用，租金高，不方正的鋪位視其不方正程度相應定價 ；
鋪內有無柱子：鋪內無柱子好利用，價值高，有柱子視其影響程度相應定價；
光線好壞鋪位：光線好鋪位體現良好通透性，心理舒適度高，價值高，光線差鋪位租金相應下調；
人流匯集處鋪位：“十”字型、“井”字型人流匯集處鋪位租金高；
開間進深比例合理鋪位：鋪位開間、進深比例在1：2的鋪位好利用，市場接受程度高，租金高；開間小、進深大的鋪位價值低；開間大、進深小的鋪位價格視配比情況，相比開間小進深大的鋪位價值高 ；
主通道鋪位：主通道鋪位比次通道鋪位價值高，次通道鋪位價值比死角位鋪位價值高；
2、租金收益測算
獨立鋪位（不包括主力店與次主力店）
三年租金收益：獨立鋪位（不包括主力店與次主力店）
三年租金收益測算：主力店與次主力店
三年租金收益測算：一、二期
