SOHO中國純利銳減，潘石屹堅(jiān)稱轉(zhuǎn)型成功

近日來，各大地產(chǎn)業(yè)紛紛匯總上半年的“戰(zhàn)績”。對于SOHO而言，也不例外。但對于SOHO集團(tuán)的戰(zhàn)績并“不樂觀”，相對于3年前，SOHO的中國純利銳減至其兩成，但潘石屹堅(jiān)稱轉(zhuǎn)型成功！

租金收入4.39億元，較去年同期增長168%；毛利率達(dá)75%，較前一年增長50%；但核心純利只有1.35億元，比前一年下滑約94%，凈負(fù)債率25%，現(xiàn)金及銀行存款達(dá)到97.7億元。這是在轉(zhuǎn)型3年后，SOHO中國交出的2015年中期成績單。

3年前的8月，SOHO中國宣布正式轉(zhuǎn)型。彼時(shí)，公司純利總規(guī)模達(dá)到6.13億元，是今年同期的5倍左右，但毛利率水平只有45%。不過，當(dāng)時(shí)的現(xiàn)金高達(dá)150多億元，凈負(fù)債率只有20%。

雖然財(cái)務(wù)報(bào)表并未因?yàn)檗D(zhuǎn)型而變得好看，但董事長潘石屹卻對3年前的這一決定予以肯定。潘石屹說，如果還是像原來一樣銷售，SOHO中國建設(shè)的房子就都成別人的了，現(xiàn)在SOHO中國持有大概170多萬平方米的北京、上海核心地段的辦公樓。“這樣一來，我們公司成為了北京、上海持有優(yōu)質(zhì)辦公樓面積最大的開發(fā)運(yùn)營商。”。

SOHO中國轉(zhuǎn)型之路，是否代表著轉(zhuǎn)型風(fēng)潮下房地產(chǎn)企業(yè)的正確方向？

轉(zhuǎn)型指標(biāo)：

負(fù)債率和現(xiàn)金流

潘石屹說，投資者關(guān)心的問題主要有兩個(gè)：第一個(gè)是負(fù)債率，第二個(gè)是現(xiàn)金流能不能支持住。“在宣布轉(zhuǎn)型前，我們做了大量測算，認(rèn)為一旦度過這一轉(zhuǎn)折，就能擁有北京和上海最好的辦公樓項(xiàng)目。”

SOHO中國今年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額僅為3.93億元，同比下降約92%，實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占核心純利1.35億元，同比下降約94%。對此，公司半年報(bào)稱，盈利較低主要由于租金收入增加尚未抵消物業(yè)銷售收入的下降。

潘石屹用公司現(xiàn)金流和負(fù)債率的具體數(shù)據(jù)回應(yīng)了各方質(zhì)疑。截至目前，SOHO中國凈負(fù)債率為25%，擁有近100億元的現(xiàn)金。

由散售轉(zhuǎn)為出租，市場租金走勢頗為關(guān)鍵。“SOHO中國辦公物業(yè)的租金情況已經(jīng)超出預(yù)期。”潘石屹說，以望京SOHO項(xiàng)目為例，當(dāng)初拍地預(yù)計(jì)的租金水平為5元/平方米，實(shí)際對外租金為開盤6元/平方米，9月7日最新價(jià)格為12.9元/平方米。另外，上海復(fù)興路項(xiàng)目租金在開盤時(shí)是7元/平方米，最后出租價(jià)格達(dá)到10元/平方米。

潘石屹說，“轉(zhuǎn)型成功與否，大家最擔(dān)心的第一是現(xiàn)金流支撐不住，第二是缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，管理上會出問題，但是現(xiàn)在證明，這些都是沒問題的。能度過負(fù)債率和現(xiàn)金流的這個(gè)節(jié)點(diǎn)，轉(zhuǎn)型就成功了。”在他眼里，目前的轉(zhuǎn)型應(yīng)該是成功的。

但為了成功轉(zhuǎn)型，SOHO中國付出的代價(jià)也不小。截至2012年6月30日，SOHO的凈資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到217.60億元。3年過去了，目前SOHO中國的凈資產(chǎn)規(guī)模也只有388.2億元。但是，轉(zhuǎn)型步伐稍慢的龍湖在這3年凈資產(chǎn)規(guī)模卻由249.37億元，上升至今年上半年的499.53億元。

純利相對較少，拖累了SOHO中國的股價(jià)，從2013年6月的5港元/股，到目前3港元/股附近。相比之下，龍湖、世茂、華潤置地、中海等在過去幾年增加了持有物業(yè)，但轉(zhuǎn)型速度不如SOHO中國的房企，股價(jià)基本都維持在2013年的水平，有些還較2013年中有明顯增長。