最全解讀房地產(chǎn)“營(yíng)改增”：未來影響到底有多大？

　　核心提示：房地產(chǎn)營(yíng)改增的推進(jìn)將進(jìn)一步改善行業(yè)運(yùn)行環(huán)境，并有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平、提升企業(yè)積極投資開發(fā)的信心，同時(shí)也將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不同的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

　　營(yíng)改增是我國(guó)“十二五”期間稅制改革的重要舉措，2015年中央提出要力爭(zhēng)全面完成營(yíng)改增，將營(yíng)改增范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿不斷減弱、開發(fā)投資增速下降明顯的背景下，積極調(diào)整支撐房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的政策環(huán)境與財(cái)稅體系更具有重要意義。房地產(chǎn)營(yíng)改增的推進(jìn)將進(jìn)一步改善行業(yè)運(yùn)行環(huán)境，并有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平、提升企業(yè)積極投資開發(fā)的信心，同時(shí)也將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不同的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。我們?cè)噷?duì)營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化作簡(jiǎn)單測(cè)算，以更好地評(píng)估這一政策的實(shí)際影響。

　　1、營(yíng)改增穩(wěn)步推進(jìn)，將影響多個(gè)行業(yè)　 

　　營(yíng)改增是我國(guó)“十二五”期間稅制改革的重要舉措，將目前我國(guó)征收營(yíng)業(yè)稅的部分行業(yè)，改為征收增值稅，由于營(yíng)業(yè)稅沒有抵扣機(jī)制，營(yíng)業(yè)稅成本只能由企業(yè)自行承擔(dān)。而在增值稅制度下，企業(yè)發(fā)生的采購一般可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，有效地解決了重復(fù)征稅問題，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

　　目前尚未納入營(yíng)改增的行業(yè)有建安房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)、生活服務(wù)業(yè)。2015年政府工作報(bào)告中提到，擴(kuò)大營(yíng)改增試點(diǎn)，力爭(zhēng)全面完成營(yíng)改增。國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》，指出力爭(zhēng)全面完成營(yíng)改增，將營(yíng)改增范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。　 

表：部分行業(yè)營(yíng)改增后稅率變化（一般納稅人）

資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院綜合整理

　　2、企業(yè)成本結(jié)構(gòu)決定營(yíng)改增稅負(fù)比例，稅率是關(guān)鍵 

　　營(yíng)業(yè)稅改為增值稅將直接影響企業(yè)現(xiàn)行稅負(fù)水平。為更有效的進(jìn)行直觀分析，我們以某應(yīng)稅房地產(chǎn)企業(yè)D舉例并以其為視角，測(cè)算在不同條件下該企業(yè)的稅負(fù)變化，本文所有測(cè)算均是建立在如下假設(shè)條件下：　 

　　1）某房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期營(yíng)業(yè)額100萬；其中土地成本占營(yíng)業(yè)額的35%，建安成本占營(yíng)業(yè)額的25%，財(cái)務(wù)成本占營(yíng)業(yè)額的3%，其他成本占比為10%；　 

　　2）在土地出讓情況下，土地增值稅對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅；建筑業(yè)、金融業(yè)營(yíng)改增后兩行業(yè)增值稅率為11%和6%；其他成本增值稅率為6%；　 

　　3）營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)額的5%，附加費(fèi)（包括城建稅、教育附加費(fèi)等）為流轉(zhuǎn)稅的12%；　 

　　4）在沒有特殊強(qiáng)調(diào)時(shí)，我們均假設(shè)稅負(fù)傳導(dǎo)順暢，上游建筑企業(yè)能夠?qū)⑦M(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)企業(yè)，并且開發(fā)企業(yè)能夠?qū)N項(xiàng)稅轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者；　 

　　5)測(cè)算方法采用一般計(jì)稅方法中的購進(jìn)扣稅法，應(yīng)納稅額是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額，公式為增值稅=銷項(xiàng)稅（營(yíng)業(yè)收入*銷項(xiàng)增值稅率）-進(jìn)項(xiàng)稅抵扣；進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額=成本*稅率。

　　營(yíng)改增后房企加稅風(fēng)險(xiǎn)或大過減稅機(jī)會(huì)

　　稅率作為房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的核心環(huán)節(jié)，是各利益關(guān)聯(lián)方關(guān)注的焦點(diǎn)。當(dāng)前四檔增值稅率分別是6%、11%、13%和17%，房地產(chǎn)業(yè)增值稅率或?yàn)槠渲兄弧５煌惵蕦?duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)交稅負(fù)有著不同的影響，僅6%的稅率下，營(yíng)改增后企業(yè)稅負(fù)減少，因而改征增值稅后開發(fā)商仍面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)。 

表：不同稅率下“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)稅負(fù)影響（單位：萬元）

資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院綜合整理

　　建安成本占比越高越受益，更為利好精裝修產(chǎn)品　 

　　購置出讓土地時(shí)，由于地方政府非企業(yè)身份無法開具增值稅發(fā)票，因而無法產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。此時(shí)，土地成本變動(dòng)對(duì)企業(yè)稅負(fù)無法產(chǎn)生影響。在土地成本不能抵扣的情況下，建安成本成為主要抵扣項(xiàng)，建安成本在營(yíng)業(yè)額中所占比例不同同樣影響到營(yíng)改增后應(yīng)繳稅額的額度。我們?nèi)砸陨鲜黾僭O(shè)進(jìn)行測(cè)算，令房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后增值稅率為11%，其他各項(xiàng)條件不變的情況下，建安成本占比趨多，應(yīng)交稅額越少。經(jīng)過估算，若要維持稅負(fù)不變，則建安成本占比需達(dá)到營(yíng)業(yè)額的半數(shù)以上。　 

　　表：不同建安成本對(duì)“營(yíng)改增”后企業(yè)稅負(fù)影響（單位：萬元）

資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院綜合整理

　　在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇的行業(yè)格局下，做好房地產(chǎn)業(yè)不僅局限在簡(jiǎn)單的開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸走向了強(qiáng)調(diào)品質(zhì)和差異化的過程。精裝的品質(zhì)、產(chǎn)品的創(chuàng)新及服務(wù)的質(zhì)量都成為消費(fèi)者考量產(chǎn)品的重要指標(biāo)。因而建安成本的重要性同樣也需關(guān)注。

　　營(yíng)改增后建安成本占比越高將越利好企業(yè)稅負(fù)抵扣。由于精裝修費(fèi)用可以作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，以高檔住宅為主的產(chǎn)品線產(chǎn)品將明顯獲益。同時(shí)，商業(yè)、辦公等建安成本也相對(duì)較大，也有望獲得更多稅收抵扣。因此，營(yíng)改增也將引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)由簡(jiǎn)單開發(fā)銷售轉(zhuǎn)型為精裝修、商住并舉的差異化銷售，構(gòu)建共贏的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式。

　　財(cái)務(wù)成本可抵扣部分多，也將利好企業(yè)資金壓力緩解　 

　　財(cái)務(wù)成本或財(cái)務(wù)費(fèi)用，主要指企業(yè)借款利息支出。從2015年上半年A股、H股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)表來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本占營(yíng)業(yè)額的1%-15%之間。隨著金融業(yè)營(yíng)改增的同步推進(jìn)，財(cái)務(wù)成本占比變動(dòng)也將對(duì)企業(yè)應(yīng)納稅額產(chǎn)生一定影響。　 

表：不同財(cái)務(wù)成本對(duì)“營(yíng)改增”后企業(yè)稅負(fù)影響（單位：萬元）

　　財(cái)務(wù)成本占比相對(duì)較小，對(duì)稅負(fù)影響有限。對(duì)于一般性大企業(yè)，其貸款利率相對(duì)較低，財(cái)務(wù)成本占營(yíng)業(yè)額比重較小，營(yíng)改增后財(cái)務(wù)成本抵扣相對(duì)不明顯；而對(duì)于中小企業(yè)而言，貸款利率較高，財(cái)務(wù)成本占比也相對(duì)較高，個(gè)別或超過20%，對(duì)于這類企業(yè)而言金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后，財(cái)務(wù)成本可抵扣部分較多，利好企業(yè)資金壓力緩解，但就整體稅負(fù)變化而言，還需要綜合其他因素進(jìn)行判斷。

　　另外對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，在當(dāng)前產(chǎn)城融合大趨勢(shì)下，企業(yè)拿地成本相對(duì)較低，建安成本也較住宅、商辦地產(chǎn)低，因而企業(yè)主要需要控制財(cái)務(wù)成本及其它運(yùn)營(yíng)成本的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，以減輕稅負(fù)。