上海靜安嘉里中心為何開業(yè)2年來頻換租戶？

    2013年，在上海靜安寺商圈，靜安嘉里中心以藝術(shù)靜安、文化靜安的主題切入市場，攜領(lǐng)眾多時尚、輕奢品牌陸續(xù)開業(yè)，當時可謂眾所期待。顧客尚未踏入靜安嘉里中心，便已被這樣一個在上海核心城區(qū)內(nèi)鬧中取靜的建筑群所吸引，香格里拉酒店高聳入云，三棟寫字樓和嘉里公寓高低錯落，商場臨近南京西路的小廣場上被一個個巨大的花壇簇擁著，祥和華麗但又流光溢彩。

　　不知不覺中，你不禁走近靜安嘉里細細打量。逾80家國際時尚品牌聚集于靜安嘉里中心，其中多數(shù)不乏首次進入中國市場的潮流設(shè)計師品牌，如Karl Lagerfeld、3.1 Phillip Lim等，Loewe、Burberry、Michael Kors、Tory Burch、Hugo Boss、Abercrombie & Fitch等在靜安嘉里中心開設(shè)了旗艦店。

　　

　　兩年過去了，iziRetail發(fā)現(xiàn)Loewe一層已經(jīng)縮減了3/4的面積，關(guān)閉了整個2樓的面積，將1樓的區(qū)域砍掉了一半，只是聰明的Loewe將原來的雙層外立面依然保留著。今年9月，Issey Miyake在Loewe讓出來的一層一半的位置上開業(yè)，Loewe在二層的位置則已經(jīng)退租。Hogan縮減了一部分面積，Paul Smith、Marc Jacobs、Karl Lagerfeld、CH、Etro、Moschino等品牌縮減店鋪面積甚至離開可能都是遲早的事。B1層40%的品牌，比如CK Calvin Klein、Tommy Hilfiger、Penny Black則已經(jīng)離開。服裝品牌經(jīng)營慘淡，電影院、餐飲人氣稍高一些，品類雖廣泛但品牌卻不全，再加上一個個品牌縮減面積甚至離開，不禁讓人唏噓，曾經(jīng)一個奪人眼球的項目開業(yè)2年后，有這樣的現(xiàn)狀。

　　導致這些現(xiàn)象的原因到底為何？

　　1、高租金水平，低銷售表現(xiàn)，圍城中的品牌難以承受，圍城外的品牌排隊在等候

　　租金不降，銷售額不高，造成品牌虧損嚴重，這是導致品牌縮減店鋪面積以及離場的根本原因。因為姣好的物業(yè)條件和項目區(qū)位，靜安嘉里中心一直以來都保持著對租金的高追求。國內(nèi)奢侈品特別是服裝品牌的銷售額大多下挫，面對高租金，品牌公司實在無能為力，不得不做出即使單方面違約，也執(zhí)意離場的決定。

　　

　　圍城中的品牌不惜違約離開，但是未能進入靜安嘉里的品牌卻在高墻外翹首以待，希望能夠得到欽點入“宮”。因為靜安嘉里的華麗外表、在上海灘屈指可數(shù)的高大上檔次、光鮮的物業(yè)條件，成為了許多品牌朝圣之地，對他們來說，進入靜安嘉里是對品牌檔次的一種認可。

    2、好的項目，卻開在“不好”的時代

　　這是一個好的時代，也是一個壞的時代。回顧這兩年的商業(yè)環(huán)境，國內(nèi)的購買力減弱，緊接著的下挫、暴跌不絕于耳，靜安嘉里中心又恰巧在環(huán)境低頭的時間點開業(yè)，實在不是上選。不過，相信業(yè)主方也有其開業(yè)壓力，一切就當作“緣分”驅(qū)使吧。

　　

　　3、建筑格局較為分散，動線不通暢

　　靜安嘉里中心整個項目總體量45萬平方米，但商業(yè)部分僅為8.6萬平方米，占整個項目的20%左右。

　　靜安嘉里中心的建筑格局一直都是一個神一般的存在。大牌云集的北區(qū)，被A&F和Tory Burch灌滿的東區(qū)，躲在背后、空間狹小的東區(qū)。廣場上因為餐廳外擺還有一些客流，但是太過分散，場內(nèi)常年冷清。

　　

　　4、嘉里集團在商業(yè)運營上有巨大改進空間

　　說到嘉里集團的背景，糧油進出口發(fā)家，香格里拉酒店、嘉里寫字樓等都做得很不錯，在業(yè)內(nèi)享有較高的聲譽，但商業(yè)項目也并不多，商場管理方面有待加強，營銷推廣方面一直都沒有什么大起色。品牌入駐靜安嘉里之后，業(yè)主作為不大，與品牌聯(lián)動推廣少之又少，對于品牌銷售額幫助不大。

　　據(jù)爆料，靜安嘉里中心從開業(yè)以來，商場管理人員包括高層的波動較大，開業(yè)2年至今，已經(jīng)換了兩撥人，有高層被挖去恒隆地產(chǎn)、復興地產(chǎn)。

　　

　　目前嘉里集團旗下在商業(yè)方面，包括北京國貿(mào)(占股50%)，同時還有天津、杭州兩個項目在籌備，據(jù)說天津項目因為所在位置尷尬，情況并不十分樂觀。

    5、品牌豐富度不夠，無法滿足顧客需求

　　處在上海主要商圈南京西路的靜安嘉里，周邊商業(yè)實力都相當強，業(yè)態(tài)、品牌品類都非常全。比如餐飲業(yè)態(tài)，靜安嘉里的餐飲大多為西餐、粵菜等，價格相對比較貴，商圈內(nèi)以及項目本身的客流都因為這個原因而被分流到Reel以及新開業(yè)的晶品等。而零售業(yè)態(tài)，雖然靜安嘉里的品牌檔次都比較高，但品牌豐富度上明顯不夠。從這點看來，靜安嘉里中心的吸客能力并不強。

　　

　　6、長遠來看，靜安嘉里中心非常有競爭力，只是看這頭雄獅何時會發(fā)威

　　一般來說，一個商場在開業(yè)時就應該按照每個店鋪的合同期來做一個整體的調(diào)改計劃。但是，據(jù)了解，靜安嘉里中心的調(diào)改計劃比較被動，并沒有備選方案，只是用“填空”方式來完成品牌更替，在有品牌不惜違約離場后，讓業(yè)主方措手不及，這也是導致每層品牌定位不清晰的根本原因。

　　

　　整個南京西路商圈，長遠來看，靜安嘉里中心其實非常有競爭力，只是看這頭雄獅何時會發(fā)威。

　　目前來看，梅、泰、恒始終是客流集聚地，久光百貨風光依舊，夾在中間的芮歐百貨和靜安嘉里中心處境尷尬。諸如靜安嘉里中心這樣大體量、高品質(zhì)商業(yè)，雖然資金雄厚，但缺乏強有力的運營管理，依然在競爭力方面顯得不足。建筑結(jié)構(gòu)太分散、定位太高、太小眾，在目前的零售大環(huán)境里，生存質(zhì)量可能不高.