人口老齡化的加劇和家庭結構小型化預示著中國養老地產市場的巨大發展潛力。然而前景是美好的，現實是殘酷的，養老地產遠沒有看上去的那么美好，甚至演變為一個持續賠錢的生意。為什么養老地產如此舉步維艱?事實上，目前養老產業面臨以下三大難以解決的問題。
難題1——政策束縛：市場上很難找到適合做養老的土地
養老從計劃經濟到市場化過渡之痛!政府對養老的重視是近兩年的事情，尚未形成健全的養老政策支持體系。
同時地方政府不愿意損失土地財政收入，對養老用地無法給予實質支持。因此低價土地或項目的難以獲取成為目前養老產業發展盈利困難的根本。
用旅游用地、工業用地做養老，項目規模較大，運營風險較高，存活太困難;用居住用地身價非凡，做高密度物業不符合老人居住特性，而低密度的養老社區盈利困難。
用閑置的存量資產，資產價值太高，后期運營成本高企，回報期太長。歸根結底，國家尚無相應養老土地政策，不能像學校一樣獲得免費或者低價的土地資源。
難題2——資金束縛：短錢長投的不匹配
養老屬于典型的長周期運營項目，在金融支持體系中，養老項目“長周期、低收益”特征不符合金融要求;
短期銀行貸款資金與長期開發資金矛盾，導致地產商無法沉淀大量資金進行持有運營，只能通過出售產權來回籠資金，養老地產必然淪賣房概念;
所以短錢長投的不匹配使得開發商不得不脫離養老地產的本質，逐漸走入死循環;
難題3——客戶觀念束縛：老人購買力較弱，傳統觀念束縛嚴重
中國養老市場的八字真相：“未富先老”“未老先衰”。未富先老”意味著老人購買力有限，“未老先衰”意味著老人的身體健康維持、康復、治療等需求是真正的剛性需求。
有限的購買力遇到對配套和服務的強需求，必然導致收支難平衡。而30-40后老人受“養兒防老“的傳統家庭式養老觀念束縛較為嚴重，無形中也為購買養老地產設置了重重心理障礙。
那么面對這些難點，中國養老地產的出路在哪里?我們首先要認清一個事實，中國養老市場的前景是絕對看好的，但現階段并不是風口，處于萌芽期，仍需要經歷5-10年窗口期才能打開。
而打開與否需要從以下幾點論證：
一是養老政策完全打開。這其中包括土地、金融和動態補貼等相關政策體系形成，能對養老地產產生長效的激勵機制。
二是50-60后老人養老需求釋放，這一年齡段老人購買力強，沒有太多養老觀念束縛，是養老地產的理想客群。
現階段的養老地產看上去是個“偽命題“，但并不意味著養老地產成為雞肋。
提前布局，生存重于盈利，只有在當下摸索出一套清晰的盈利模式，隨著未來窗口期的到來，你才能在風口上飛。當然風險仍然存在，需要采取一些手段才能存活下去。
方法1：輕資產運作，多方合作降低風險，構建強護理的服務能力才是未來核心競爭力
美國的養老格局是地產商，投資商和運營商共同構建了養老生態圈。國內的地產商可以與險資合作，解決前期資金回現問題。
雙方都能夠從中收益，險資獲得持續穩定的收益，而地產商可以解決短錢問題，后期扮演運營商組建專業的護理團隊。
團隊成熟后，未來可以采用服務輸出的輕資產模式。
方法2：探索多元化盈利點，提升生存能力
多樣化的盈利方式能夠降低風險。政策上可以爭取政策紅利，獲得相應補貼。
比如養老床位開發補貼和經營補貼，如上海市社區內設醫療機構的可以獲取一次性10-50萬的補貼，對內部護理院床位獲取開業補貼和后期的持續補貼。
也可以采取會員費/押金模式，構筑項目開發的資金池。會員費/押金可作為現金流，用于其他項目的開發，實際上相當于低成本融資和使用資金。
方法3：特色化管理運營服務和差異化定位才能突破競爭
養老地產真正的利潤增長點，恰恰潛伏在“養老”的后期服務鏈條中。開發商可以通過強護理或者對特定老人的特色化服務，比如綠城提出的“綠城園區服務體系”，其中就有針對老人、孩子的一系列護理服務。
而針對不同類型的老人，如低齡健康老人、高齡自理老人、慢病自理老人、長期臥床老人、失智老人和專業照護老人，針對某一類型老人提供專門性的服務和配套，為項目增加附加值。
