核心提示：在大遷徙之下，三四線城市的房地產行業將何去何從呢?與人口、消費力息息相關的商業是不是也將沒落呢?三四線城市的商業有沒有機會逆襲呢?
在大遷徙之下，三四線城市將漸漸失去活力;與人口、消費力息息相關的商業是否還有機會?又將如何逆襲?
最近，相信你的朋友圈也被一篇《逃離你終將衰落的家鄉》的人口大數據分析刷屏了吧。一組組數據，一張張向下走的趨勢圖，都在闡述著社會發展過程中必然要面臨的城市間人口遷徙、勞動力分配不均的問題，以及不可避免的人口老齡化問題。
“逃離他們終將衰落的家鄉。”
關于未來，大數據分析給出了這樣一種推斷。
那么，作為地產人，看到這樣的數據分析可能都會本能的思考：
在大遷徙之下，三四線城市的房地產行業將何去何從呢?
與人口、消費力息息相關的商業是不是也將沒落呢?
三四線城市的商業有沒有機會逆襲呢?
1.且讓我們先來看一看商業地產的現狀：
“搶著去做”商業!
2015年是房企轉型之年，出現了異常的商業熱，我們看到，一眾房企紛紛跳進商業領域，連專注住宅開發三十年的萬科都搶著做商業了。
為什么呢?
隨著地產黃金時代的終結，商品住宅的土地供應量呈現逐年下滑的趨勢，一線城市商業公建土地的出讓增多。巧婦難為無米之炊，在有限的市場條件下，房企只能識時務者為俊杰。
在當下土地供應、市場與經濟形勢轉變等眾多因素之下，商業成為房企尋求轉型、資產增值或二次起步的核心路徑之一。
不得不做!
是許多房企轉型商業面臨困境之下的選擇。
同質化嚴重，運營難!
中國城鎮化進程造就了北上廣深幾大人口集中的特大型城市，另一方面，也造就了房地產市場的不斷擴容，在住宅市場蓬勃向上的帶動下，近兩年，商業地產也呈大規模體量爆發。
此前，世邦魏理仕發布了《全球購物中心開發最活躍城市報告》，在全球十大“最活躍在建購物中心市場”排名中，中國城市占據了九席，上海以410萬平方米的在建購物中心面積排名該榜單第一位。
但是，商業市場上各種“品名”的Shopping mall林立，除了地段、位置、外形之外，商場設計、經營業態、品牌引進、店面鋪陳以及促銷手段似乎都 “差不多”。大規模、成批量開發的商業地產如同流水線上標準化的產品，使客戶失去了對購物中心的依賴感。
雖然，如大悅城、K11等一些企業已開始調整轉型做體驗式商業，但在整體“階段性相對過剩”的局面之下，同質化嚴重，運營成為商業的頭等難題。
2.未來，對于人口支撐力不斷弱化的三四線城市而言，商業還有機會嗎?
據各地國民經濟與社會發展統計公報，近五年來，常住人口流入超過100萬的13個城市中，北上廣深等一線城市位居前列。一二線城市吸附了大量的外來人口，同時，也吸引了越來越多的開發商進入，基本上是地產百強企業的必爭之地，可以看到今年來一線城市的地價、房價屢創新高，而一二線城市購物中心開發量也已接近飽和，已進入存量的運營時代。
而在很多三四線城市，購物中心數量太少，同時，消費模式陳舊，仍停留在百貨時代，急需升級換代，對于部分三四線城市的中心城區而言，仍有商業機會。
3.那么，三四線城市的商業要如何做呢?
我們選取了福建莆田這樣一個處于三四線的人口輸出型城市作為案例分析。
莆田是福建省下轄的一個地級市，人口約329萬，以僑鄉著名，在國內各地以及海外都有大量的莆田人，被譽為“東方猶太人的莆商”，一直以“精”“勤”“儉”“孝”的精神聞名于世。 返祖回饋家鄉的傳統情節，為莆田的經濟發展帶來了活力。
案例分析
莆田正榮•財富中心
大遷徙之下，三四線城市商業如何選地段?
對于商業定位來說，地段、地段、地段。選址有文化專屬資源的區位，形成在地思維+適度超前的商業定位。
項目位于莆田市政府重點打造的木蘭溪兩岸核心區域，項目占地約300畝，總建筑面積逾百萬平方米。項目依托莆田母親河“木蘭溪”北岸特色景觀長廊，融入了媽祖、海絲和科舉三大文化特色，規劃有展現莆田歷史文化的第一步行街。
項目涵蓋22萬方頂級購物中心正榮MALL、由5A甲級寫字樓和超五星級喜來登酒店組成的莆田第一高樓、莆田步行街、國際名校麟峰小學木蘭分校、頂級SOHO辦公和頂級濱水宜居住宅等多種頂級物業形態，是集文化、餐飲、購物、娛樂、休閑、辦公及商住等多功能為一體的百萬方頂級都市形象復合體。
莆田正榮財富中心效果示意
對于一個城市綜合體而言，這個項目，地段有了，該涵蓋的物業都涵蓋了。
那么，問題來了。
如何從千篇一律的商業中脫穎而出，做出有城市特色的商業呢?
“接地氣”，植入文化理念。
融合當地自然、人文和商業資源，為城市定制獨具個性、填補空白的差異化商業。同時采取更為‘發散’的思維，利用在地思維引入活水資源，避免“千盤一面”后期運營乏力。
莆田步行街結合著名商業街區開發特色及莆田消費習慣，以多元“智能、人文、交流、創新”為核心理念，創造性地將富有莆田本土人文的建筑特色、業態選擇和文化體驗與涵蓋社交化消費、情景式商業、智能化體驗和多主題組合的國際潮流相結合，讓消費者既能體驗來自國內外一線城市的吃喝玩樂購、休閑娛樂逛，同時發掘莆田當地文化及消費習慣。
植入莆田文化，如海絲文化、媽祖文化、科舉文化。
移植莆田老街，并打造有莆田特色的雕塑，如黃金水岸、鄭和寶船、海上絲綢之路浮雕墻、莆田狀元廊、一門二丞相雕像等等。
在三四線城市，體驗式商業怎么玩兒?
未來的購物中心將成為每個人生活的一部分，成功的商場應該是人們空余時間休閑的去處，是在放松消遣的同時自然而然的去消費，體驗和場景是關鍵。
“海、陸、空”大自然景觀體驗
將海洋世界、鳥語花園搬進購物中心，將獵奇精神發揮到極致。
五大主題強化購物中心室內室外化，打造一層一景的夢幻主題公園式情景體驗(大地、天空、星空、森林、海洋、宇宙)。
綠植覆蓋率最大的購物中心，森林奇境。
福建首例水族式觀景服務臺，讓等待、個性化服務變得更有樂趣。
街區型創新業態
通過前期精心的消費調研，莆田步行街整體定位為”全家庭、全業態、全體驗、全時段主題步行街“，引入國內外領先的街區型創新業態：
兒童主題業態(兒童早教、兒童休閑娛樂、兒童托管中心、母嬰用品)
社區生活業態(24H便利店、生鮮水果店、寵物會所、銀行、健身等)
休閑娛樂業態(特色休閑酒吧、咖啡吧、茶樓、桌球室、SPA足浴等)
特色餐飲業態(甜品店、特色輕餐飲、本土特色美食、面包蛋糕店等)
特色零售業態(精品飾品、特色服飾、全球買手店、特色工藝品店等)
親子創新
莆田最大最全兒童體驗樂園，1.1-1.3萬方兒童體驗型消費商業。
福建省首家專用的兒童主題便所、母嬰室，為媽媽打造最周全的貼心服務。
兒童專用垃圾箱，第一個將培養孩子責任心的理念納入服務理念的購物中心。
針對親子互動的環節，選擇新的情景式體驗方式，如親子農場、植物迷宮、復古小火車，通過對自然的體驗增加親子互動的場景豐富程度。
結語向前再看二十年，也許，我們的下一代真的將“逃離他們終將衰落的家鄉”，涌向擁有更多資源和機會的一線城市，在那里努力、拼搏。但是，這些“終將衰落”的三四線城市，終究是身在異鄉的他們心中的“家鄉”。固有的故土情節，使中國人對“家鄉”的眷戀遠遠超出理性的數據分析。“常回家看看”“葉落歸根”的情節是大遷徙之下，面臨著人口流失危機的三四線城市商業發展的又一線生機。
有人的地方，就有商業的存在。雖然三四線城市的商業面臨著人口流失的危機，但對于小城市的人口聚集區、核心區，商業仍然有一定的機會。對于走出去的人和留下來的人來說，不管你的商業體造型有多絢，品牌有多高大上，“家鄉的味道”才是必殺技。因地制宜，結合城市文化、城市記憶，接地氣的商業，才能從千篇一律中脫穎而出，這才是未來三四線城市商業的方向。
