南京德基廣場分為一期、二期，由德基集團開發運營。在2014年發布的購物中心業績榜單中，其以銷售額達66.4億元超越正佳廣場，位列中國第一，獲稱最賺錢購物中心。入駐的品牌精品薈萃，國際一線品牌達74家，成為南京奢侈品集聚地。如此不俗的成績，其有何運營策略？在業態組合及品牌布局上有何借鑒之處？
一、項目基本概況。
二、南京德基廣場一期二期規劃。
三、二期項目升級解讀。
相較一期，二期大牌店鋪在單店規模、產品分布、服務內容上都得到了實質性提升。主要表現如下：
四、項目定位及業態規劃。
1、項目定位。
地處南京商業地段核心位置的南京德基廣場致力于打造一個集購物、休閑娛樂、商務、酒店等于一體的國際頂級購物中心。商業品牌定位上，一層和二層匯聚了世界90%的奢侈品一線品牌，定位極高；經營特色上，以國際一線奢侈品牌吸引市內高端消費人群，同時也為國際一線品牌開設旗艦店和門店，展示品牌的首選之地；客群定位上，以具有一定消費能力的中青年家庭和情侶為主。
2、業態規劃。
項目二期以多種業態布局展現豐富的購物空間，已囊括了奢侈品、珠寶腕表，國際化妝護膚用品，時尚綜合服飾館、進口超市，高檔嬰童服飾用品，高端家電，環球美食中心，IMAX影院，真冰溜冰場等娛樂設施在內的眾多業態，其中國際頂級酒店、高端酒店式公寓、商務辦公一體化亦將是重要的組成部分。
零售方面，一樓布局的眾多奢侈品及一線品牌，六樓近四千平米的兒童世界、70%為純進口食品的BHG精品超市等奠定了其精品高端定位。
休閑娛樂方面，IMAX巨幕影院、世紀星真冰滑冰俱樂部、紅酒酒窖、英式茶館、美容沙龍等，全力豐富娛樂休閑項目并提升檔次，滿足不同消費者更廣泛的休閑需求。
餐飲業態方面，各樓層分布了來自日本、臺灣、意大利、香港、泰國眾多餐飲商家，風味囊括日、泰、意、臺、粵、精品官府等多種風格的餐廳。——則豐富了德基廣場日常生活用品快銷門類，為品質生活提供更多選擇。
注：因業態與品牌隨著眾多調整，存在不可控因素。以上業態信息僅供參考。
五、運營策略分析。
1、招商：首開南京頂級購物中心先河，74家國際一線品牌填補需求空白。
項目致力于打造國際級頂級購物中心。在品牌招商上招攬眾多奢侈品、一線品牌，一二期國際一線品牌數量達到74家，成為南京奢侈品聚集地。
項目一期入駐的奢侈品品牌在業態品牌個數占比中達到18%，二期更是逾95%的一線奢侈品牌入駐。其中二期一二樓90%的奢侈品牌為首進南京。
奢侈品的不斷入駐形成品牌規模效應，再加上同期引入眾多國際時尚品牌和流行潮牌奠定了項目高端精品的定位，填補南京市場購物需求空白。
2、租金：租金+返點兩種形式同步進行。
德基廣場為德基地產斥資建設，對外經營收費分兩部分，一是管理費，標準為30、50、80、100元/平米/月；二是租金，標準為30、50、80、100元/平米/月。根據鋪位樓層、位置好壞，租金價格為2一7元/平米/天。各產品商家還有銷售返點，一線品牌返點約30%，二線品牌返點更高，具體由洽談而定。
3、業態組合：全業態多品類覆蓋主力客群，滿足不同需求。
項目以多種業態布局展現豐富的娛樂休閑購物空間。引入奢侈品、進口超市、電影院、電玩城、大眾高端餐飲、兒童業態、國際時尚潮牌等為項目聚集人氣，帶來個性化、高品質的消費理念。同時一二期之間的業態品牌商形成互動，滿足消費群體的不同消費需求。
4、運營：人性化關懷，打造體驗式商業。
項目處處凸顯的場景氛圍營造和人文關懷進一步提升為高端體驗式商業。
1）規劃：項目內外布局多個藝術家裝置設計和景觀小品的設計；簡潔、清晰的導視系統；140女性車位的設置等營造出休閑購物場景特征。
2）經營：全國首創公眾場所防兒童走失系統的應用、六樓兒童業態健康咨詢區的設置、一對一的護理彩校體驗等突出以人為本的人性化關懷。
5、營銷推廣：商業、藝術、公益等活動融會貫通提升項目形象。
項目將時尚以及藝術融匯貫通，不斷舉辦高品質的繪畫、音樂、雕塑等藝術活動，并時常以震撼人心的環保創意展示喚起消費者對人文社會以及環保事業的關注，同時舉辦孩童丟失的公益活動等，使德基廣場成為南京集時尚、公益、藝術為一體的精神殿堂，展示出更多除物質生活以外的人文關懷。
項目將時尚以及藝術融匯貫通，不斷舉辦高品質的繪畫、音樂、雕塑等藝術活動，并時常以震撼人心的環保創意展示喚起消費者對人文社會以及環保事業的關注，同時舉辦孩童丟失的公益活動等，使德基廣場成為南京集時尚、公益、藝術為一體的精神殿堂，展示出更多除物質生活以外的人文關懷。
六、建筑設計亮點。
1、外部設計。
一二期整體建筑的外立面保持了色調、樣式、材質上的統一性，廣告位較小，與高端定位相匹配，同時一二期有地鐵和天橋通道相連，便于顧客穿行，使顧客能享受綜合體的便利性。
2、內部設計。
采取具有流線感的退臺式樓層布局，并且中庭挑空，色調統一，金屬氣質與商場檔次感定位保持著統一；主力店裝潢、圍擋設計、天花吊頂設計等營造出高端奢侈品購物中心的氛圍。
3、導視設計。
項目整體色調統一，材質檔次感與商場定位保持著統一。室內的導視系統、查詢系統、溫馨提示等設計，簡潔、大方，便于顧客使用。
4、景觀設計。
項目景觀小品設計處處獨具匠心。戶外噴泉、中庭球狀流蘇飾品，綠植等時尚裝飾元素營造休閑購物氛圍。
文章來源：贏商網
