從商業(yè)模式等層面看商業(yè)地產(chǎn)操盤的20大誤區(qū)

　　核心提示：商業(yè)地產(chǎn)操盤有哪些誤區(qū)？本文從從商業(yè)模式、招商、開業(yè)籌備等層面來解析。

　　大勢層面

　　1、奢侈商業(yè)不景氣，就說商業(yè)市場寒冬　　 

　　奢侈商業(yè)不景氣的原因有很多，核心的是世風(fēng)的轉(zhuǎn)變及消費者的變化、出國購買成習(xí)慣、對奢侈商業(yè)視覺疲勞、輕奢的逆襲、政府正打造的勤勉觀等。　　 

　　目前的商業(yè)實體消費者市場，確實被電商逆襲，所以看似消費疲軟，實質(zhì)是商業(yè)渠道及模式的轉(zhuǎn)變，中國的商業(yè)消費總量依然在大幅增長。內(nèi)需政策的正能量效應(yīng)也正逐步展現(xiàn)。

　　政府層面

　　2、以為商業(yè)大量抱團(tuán)，畫個餅，弄點概念，就一定能出商圈　　 

　　一塊生地，還沒交通優(yōu)勢的生地，堆十幾個甚至幾十個商業(yè)地產(chǎn)項目，或許辦公能慢慢熬出頭，但對運營型商業(yè)來說，就是個難熬的大困局。　　 

　　太多的惡性競爭，租金收益太低，會導(dǎo)致發(fā)展商因心理沒底，拖拉整個區(qū)域的開發(fā)進(jìn)度，還可能會有退地。　　 

　　記得某位大神說過，生地砸商圈，最好的辦法，是先從一個點開始，到線，再到面，才靠譜。　　 

　　吹概念、太過堆量會導(dǎo)致可能的死局，特別是政府支持力度不夠的遠(yuǎn)郊新城。　　 

　　3、以為盯著，逼著開業(yè)就一定有用　　 

　　商業(yè)有其自身發(fā)展的邏輯，扎根現(xiàn)狀，而不是規(guī)劃。所以把握市場后抓的開業(yè)時機對項目能否成功很關(guān)鍵。　　 

　　區(qū)域不成熟，太早開業(yè)，會大大增加項目運營成本，增長培養(yǎng)期，降低投資回報率，對于商家也一樣很不利，甚至那些不能承受壓力的品牌商家也會出走。反而不利區(qū)域發(fā)展。　　 

　　4、一聽商業(yè)銷售就反感，只巴望著運營型商場　　 

　　商業(yè)銷售與商管運營一樣重要。當(dāng)下物業(yè)銷售任然是發(fā)展商回籠資金平衡資金鏈的關(guān)鍵。雖說商鋪賣錢了，但一旦商業(yè)街做體驗了，夠管事了，一樣出稅收及政績。　　 

　　商業(yè)模式層面

　　5、不整體驗，商場就沒有希望　　 

　　在競爭不那么激烈的地方，消費者對于體驗商業(yè)不那么敏感的城區(qū)，完全可以通過打造品牌商家的競爭力，通過好用的硬件來獲得更高的投資回報率。　　 

　　體驗有時候也是奢侈大手筆、低回報率的代名詞。　　 

　　6、只有實用的高投資回報的場子才靠譜　　 

　　在一線城市核心地段，在商業(yè)競爭激烈的大型二線城市，只有過硬硬件是不夠的，消費者習(xí)慣體驗型有主題有品位的商場。　　 

　　誠然，這本身就是商業(yè)拼體驗的時代，有了體驗，砸出影響力后，或許就是做大生意的完美起點。　　 

　　7、商場就一定比街鋪好　　 

　　看人家的商場很賺錢，所以就覺得盒子比街鋪靠譜。其實商場是手藝活，有一整套商管體系，做好了，就能出聚合效應(yīng)賺高溢價，做差了那就是讓場子變得心寒地不值錢。　　 

　　做差了的一線城市的近郊非熱門地段的盒子商場，2-4元/方/天想整租丟給運營商也不是件容易的事。　　 

　　8、購物中心的模式比百貨好　　 

　　現(xiàn)階段看，中國購物中心確實要比百貨模式更占便宜，但是放眼全球的話，做出成績又有特色的百貨太多太多。核心還是偶們自己做的不夠好。

　　開業(yè)籌備層面

　　9、以為找個好策劃就能萬事大吉　　 

　　策劃只能把脈商機及方向，還是得有扎實的商管團(tuán)隊去執(zhí)行并推進(jìn)，得有夠資源夠手腕的招商，夠眼界的運營，夠行業(yè)水準(zhǔn)的工程，夠積累的設(shè)計公司給搭骨架。　　 

　　10、把服務(wù)商當(dāng)成中介看不起

　　 將心比心，尊重人才能獲得更多回報。很多夠經(jīng)驗的服務(wù)商更用心更多付出了，一句點播可能就會挽回幾百上千萬的試錯成本。所以，要謙虛謹(jǐn)行才能獲得更多。