房企北京或接連退地 聯(lián)合體為何如此玻璃心

在地王、聯(lián)合體頻繁出沒的北京市場最近“退地”風波不斷。10月30日下午，與天恒聯(lián)合體多番競價之后，華潤、招商、華僑城組成的聯(lián)合體最終以83.4億元的總價、配建5.7萬平方米公租房的代價摘得北京豐臺南苑鄉(xiāng)地塊。但僅在拿地后兩個小時，市場便流傳出華潤、招商要退出該地塊的消息。無獨有偶，近期陷入“退地”傳聞的還有碧桂園、龍湖等大型房企。到底是什么導致聯(lián)合體如此“玻璃心”，幾個小時前還不差錢地拿地，但轉(zhuǎn)眼卻曝出退地消息，接連變卦意欲“解體”？
　　

房企接連退地？
　　

10月21日，碧桂園聯(lián)合中國金茂以近52億元、溢價率超140%的代價取得在北京兩宗商業(yè)金融用地。但僅一天后，市場即傳出因舉牌超過授權(quán)價、成本較高，碧桂園退出土地的傳聞。為此，記者致電碧桂園，該公司回應稱，暫無進一步消息。
　　

事情還在持續(xù)熱議中，11月3日又有媒體稱，中國建筑(7.08, -0.02, -0.28%)內(nèi)部人士透露，碧桂園已退出北京市豐臺花鄉(xiāng)四合莊地塊，改由中國建筑接手，與中國金茂進行聯(lián)合開發(fā)。而中國金茂內(nèi)部人士也透露，豐臺花鄉(xiāng)四合莊地塊為B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地、國有建設用地，這類地塊是中國金茂所擅長的，未來將由中國金茂進行操盤。如果碧桂園最終選擇“退出”，中國金茂將有可能自己接盤，也有可能尋找新的合作方加入，但目前一切仍在協(xié)商中。
　　

“退地”一事并非孤例。10月30日下午，與天恒聯(lián)合體多番競價之后，華潤、招商、華僑城組成的聯(lián)合體最終以83.4億元的總價、配建5.7萬平方米公租房的代價摘得豐臺南苑鄉(xiāng)地塊。但僅在拿地后兩個小時，市場便流傳出華潤、招商要退出該地塊的消息。據(jù)華僑城相關(guān)負責人透露稱，由于土地成本已經(jīng)超過華潤和招商的預期，華僑城可能獨自拿下豐臺南苑鄉(xiāng)地塊，而華潤和招商則退出，三方就此事正在密切協(xié)商中，最終結(jié)果仍未知。
　　

前述消息還稱：“華僑城方面尤為重視北京土儲，今后或?qū)⒗^續(xù)在北京土地市場有所動作，而華僑城集團北方區(qū)域公司也即將成立。”
　　

而適才拿下北京昌平地塊的龍湖和平安也不幸“躺槍”。11月1日早，有市場消息稱，龍湖和平安打算退出合作，興昌正在尋找新的合作伙伴。他們退出的理由是興昌最終舉牌的成交價，超過了龍湖和平安的授權(quán)價。而這塊地也是龍湖平安剛拿下并未捂熱的北京昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0303-07地塊。但龍湖地產(chǎn)回應記者稱，消息并不屬實。
　　

面對著北京市場多條“退地”消息，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者分析稱：“‘退地’回國土局的幾率比較小，程序和手續(xù)都極其繁瑣，還要搭上保證金。聯(lián)合體之間協(xié)商退出合作的可能性更大。”
　　

并據(jù)了解，房企出現(xiàn)退地情況多是拿下土地以后，付不起土地款，或是因為誤拍下不靠譜的地塊，權(quán)衡公司發(fā)展和利潤后的選擇。但顯然，集聚了幾家規(guī)模相當?shù)姆科蟛粫霈F(xiàn)看走眼誤拍和付不起土地款的情況。
　　

“房企聯(lián)合一起拿下高價地塊，可以緩解資金壓力，合作分擔風險，同時實現(xiàn)客戶、市場、開發(fā)等資源的共享。但每家對成本的考量、產(chǎn)品的設想、利益的需求以及操盤的欲望并不一樣，很容易產(chǎn)生分歧。”張大偉進一步分析稱。
　　　

聯(lián)合體為何如此“玻璃心”
　　

以平安、龍湖、興昌聯(lián)合體的解體為例，某不愿具名的分析人士對記者分析稱：“龍湖、平安、興昌聯(lián)合體拿下的地塊成本價14.2億元，配建4.56萬平方米的公租房，地塊總價不高，雖然有一定的風險，但還是可以做。如果真是要退出合作，主要還是因為對操盤權(quán)的分歧。已經(jīng)在北京打下一片天地的龍湖顯然不愿意舍棄操盤權(quán)，因為這意味項目的主導控制權(quán)以及項目未來可能出現(xiàn)的超額收益分成。但借龍湖和平安之力拍下北京土地的興昌，顯然也想在北京擁有帶自己特色的項目。”
　　

“而碧桂園的退地原因則更多的是出于對產(chǎn)品和利潤的衡量。”前述分析人士續(xù)稱。
　　

眾所周知，碧桂園的成功離不開高周轉(zhuǎn)和低成本。也正因此，該公司對地價的算法幾近嚴苛。內(nèi)部對于拿地的要求是土地成本最高不超過售價的15%，地塊是凈地，可以快速開發(fā)，一年內(nèi)可以實現(xiàn)凈現(xiàn)金回籠，IRR在50%以上。
　　

但在高地價、高房價背景下的北京市場，這些都很難達到。這次退地傳聞中，碧桂園與中國金茂拿下的地塊更是其鮮少觸碰的高價地王，地價接近52億元、溢價率超140%。另一方面，產(chǎn)品思路以及企業(yè)發(fā)展特色也是其需要考慮的問題。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，碧桂園要想真正進京，就必然要對公司運營模式做出一定改變，以適應北京市場，這也是當下很多“南方系”房企所面臨的抉擇。但即便做出改變，由于經(jīng)驗不足，在項目運營中仍有可能出現(xiàn)未知風險。
　　

而華潤、華僑城、招商組成的聯(lián)合體退地原因也是指向高地價。據(jù)悉，就在該聯(lián)合體拿下豐臺南苑鄉(xiāng)地塊的前兩天(10月28日)，天恒聯(lián)合體曾以5萬元/平方米的樓面價成功從華潤聯(lián)合體、綠城聯(lián)合體等競拍對手中取得附近塊地。僅2天之隔，此地塊樓面價比華僑城聯(lián)合體拿下便宜了整整6000元/平方米。
　　

6000元/平方米的成本差看似不值一提，但在房價突破10萬元/平方米的北京，6000元的成本差不僅與產(chǎn)品類型、價格競爭力等息息相關(guān)，還對企業(yè)日后利潤有著不小影響。
　　

北京的風險
　　

雖說北京土地價格屢創(chuàng)新高、地王頻出，市場卻流傳著一句“北京沒有解套不了的地王，有的只是時間問題”。可是也不是每個拿了地王的企業(yè)都能等得起、受的得住市場的風險。
　　

根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年在目前已出讓的29宗宅地當中，實際樓面價超過3萬元/平方米的多達13宗，加上目前正在出讓的土地，2015年土地樓面價超過3萬元/平方米的宅地將達到18宗以上。
　　

這18宗地塊項目未來售價均價超過6萬元進入高端住宅產(chǎn)品序列，其中純商品住宅部分的可售面積為110萬平方米左右。從2015年初至今，北京純商品住宅市場成交價6萬元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品僅成交了不到30萬平方米。
　　

基于上述數(shù)據(jù)，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，這些高價地一方面面臨巨大資金成本的壓力，另一方面在也面臨艱難的去化壓力。北京豪宅項目在短期內(nèi)出現(xiàn)暴增，但其所面向的中產(chǎn)階級客群增長速度相對較慢。因此未來北京豪宅市場將會出現(xiàn)嚴重供過于求的現(xiàn)象，而豪宅項目之間也將出現(xiàn)激烈競爭。
　　

而在這一背景之下，一些有豪宅成功開發(fā)經(jīng)驗的，并且有品牌客戶粘性的企業(yè)無疑將占據(jù)優(yōu)勢，而一些豪宅界的“新面孔”，如取得豐臺樊家村地王的葛洲壩等，則將面臨更大風險。
　　

曾經(jīng)歷經(jīng)磨難進京的企業(yè)也為“連夜進京”的房企書寫著前車之鑒。
　　

1993年，香港新世界集團與北京市政府簽約崇文區(qū)舊城改造計劃，成為首個從外地進京的房企。但這看似利潤巨大的舊改項目卻讓新世界中國地產(chǎn)有苦難言。此后的近20年間，該公司累計投入約160億元，完成200萬平方米的開發(fā)，除幫助近28000戶居民進行拆遷、回遷外，還把舊有的崇外大街從25米窄道拓寬成70米的寬道，完成了全長23公里的7種主管線基礎(chǔ)建設。
　　

與碧桂園同為“華南五虎”的恒大地產(chǎn)，也有一部進京的血淚史。2013年7月3日，恒大地產(chǎn)以35.6億元、溢價率16.7%的價格拿下昌平沙河“限房價、競地價”地塊，首次進駐北京。
　　

但這塊體量超過51.1萬平方米地塊中，卻有26萬平方米被用來建設公租房，政府回購價為1.1萬元/平方米；剩余25.1萬平方米被用來建設“園區(qū)安置房”，回購價為1.4萬元/平方米。并由于該項目利潤微薄，市場人士調(diào)侃為：“戰(zhàn)略性進京”“只賺現(xiàn)金流”。
　　

目前持有“北京院子”這一代表作的泰禾集團，當初進京也是頂著巨大壓力。2013年，泰禾集團先后在北京斥資63.35億元拿下四塊高價地塊，溢價率從48%~141%不等，打敗眾多知名房企，風頭一時無兩。2014年上半年，泰禾集團又花下101.28億元在北京拿下三地塊。倘若加上在國內(nèi)拿下的土地，合計金額超400億元。但當時，泰禾集團的負債總額高達470.62億元，凈資產(chǎn)負債率更是高達1367.68%，遠高于同行。貨幣資金卻僅余37.58億元，較期初余額減少43.21%。
　　

當然，北京市場的巨大誘惑也讓大小房企甘心冒險，聯(lián)合體就是他們一個分擔風險的必備工具，現(xiàn)如今頻頻出現(xiàn)的拆伙傳言，卻令房企的進京之路額外增加了幾重磨難。