詳解杭州10大商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成與商鋪投資分析

研究方法：選取上述維度對(duì)各商圈進(jìn)行賦權(quán)計(jì)算，依據(jù)最后得分進(jìn)行商圈實(shí)力排名，并從商圈概況、商圈集中式商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量、商圈業(yè)態(tài)配比3個(gè)角度對(duì)各商圈進(jìn)行詳細(xì)分析。

報(bào)告包含3部分，第1部分為10大商圈的消費(fèi)潛力排名，第二部分為10大商圈的對(duì)比分析，第三部分為10大商圈的數(shù)據(jù)詳解。

武林、吳山、湖濱商圈引領(lǐng)杭城——3大傳統(tǒng)商圈的得分在5-7分之間，位列第1梯隊(duì)。

錢江新城、慶春、申花、新天地商圈崛起——4大新商圈得分在3-5分之間，位列第2梯隊(duì)。

黃龍、西溪、濱江商圈相對(duì)靠后——3個(gè)商圈的得分在2-3分之間，屬于第3梯隊(duì)。

武林商圈的人流量最為強(qiáng)大，在30萬(wàn)左右。

武林、吳山、湖濱三個(gè)傳統(tǒng)商圈的商鋪售價(jià)較高，在70,000元/平米以上。

5個(gè)商圈附近居民均比較多，周邊3公里常駐人口數(shù)量在50萬(wàn)以上。

慶春、武林商圈的住宅均價(jià)最高，在20000元/平米以上。

商圈購(gòu)物中心與寫字樓體量對(duì)比

新天地、濱江商圈的購(gòu)物中心體量較大，超過(guò)30萬(wàn)平米的體量。但寫字樓相對(duì)比較缺乏。

申花、西溪商圈的購(gòu)物中心和寫字樓數(shù)量發(fā)展較為平衡。

錢江新城、慶春和黃龍為寫字樓云集之地，體量均超過(guò)100萬(wàn)，但購(gòu)物中心體量相對(duì)偏少。

商圈大型酒店價(jià)格及數(shù)量對(duì)比

濱江、黃龍商圈酒店較為密集，周邊大型酒店數(shù)量在100以上，但濱江商圈酒店的入住價(jià)格是黃龍的一半。

新天地、申花商圈附近的酒店數(shù)量和價(jià)格都相對(duì)居中，數(shù)量在80個(gè)左右，均價(jià)為200元/天。

湖濱、吳山、西溪商圈附近的酒店價(jià)格最高，入住均價(jià)高于400元/天，但數(shù)量相對(duì)偏少。

商圈零售業(yè)態(tài)占比

杭州10大商圈中，零售業(yè)態(tài)平均占比為25%。

各商圈零售業(yè)態(tài)占比較為均衡。吳山、武林、湖濱、黃龍、慶春及錢江新城6個(gè)商圈零售業(yè)態(tài)占比超過(guò)平均值，其他四個(gè)商圈略低于平均值。

各商圈商鋪投資性價(jià)比情況

慶春、申花、錢江新城、新天地4個(gè)新成型商圈的消費(fèi)潛力排名高于商鋪售價(jià)排名，投資性價(jià)較高。

湖濱、黃龍及西溪3個(gè)商圈的消費(fèi)潛力排名低于商鋪?zhàn)饨鹋琶顿Y性價(jià)較低。

NO.1：武林商圈——杭州最繁華的核心商業(yè)區(qū)

商圈范圍：北向跨運(yùn)河至文暉路，與朝暉大型居住區(qū)相鄰，南至鳳起路，東至中山北路，西與武林路時(shí)尚女裝街相接。

商圈概況：該商圈積聚了相當(dāng)好的人氣，日均人流量和周邊常駐人口數(shù)均排名第1；商圈內(nèi)的居民多具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，商鋪售價(jià)和住宅均均價(jià)均排名第2。 

商圈內(nèi)集中式商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量：武林商圈現(xiàn)存購(gòu)物中心體量19.8萬(wàn)平米，其中年底即將重新開張的國(guó)大商場(chǎng)體量占76%的體量（15萬(wàn)平米）；百貨以銀泰為主；寫字樓體量較少，僅1萬(wàn)平米，排名第9。

商圈店鋪各業(yè)態(tài)占比：武林商圈的包容性比較強(qiáng)，涉及的業(yè)態(tài)也較廣。零售業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)占比達(dá)到30%以上；零售類中，服飾鞋包占比高達(dá)53% （此占比指在零售業(yè)態(tài)中的占比，下同） ；服務(wù)類中停車場(chǎng)和美容/SPA占比超過(guò)10%。

NO.2：吳山商圈——極具歷史傳統(tǒng)特色的商業(yè)街

商圈范圍：沿延安南路北至解放路，與湖濱商圈相連，南至吳山廣場(chǎng)，東接清河坊街，西臨南山路藝術(shù)街區(qū)，與武林商圈位居延安路兩頭，遙相呼應(yīng)。

商圈概況：吳山商圈以老杭州的歷史商業(yè)文化內(nèi)涵為重點(diǎn)，吸引外來(lái)旅游人群和本地市民。商圈內(nèi)商鋪總體售價(jià)較高，平均8.3萬(wàn)/平米，但供應(yīng)量不多。

商圈內(nèi)集中式商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量：吳山商圈暫無(wú)購(gòu)物中心，百貨體量達(dá)25萬(wàn)平米，排名第1，以銀泰百貨，太平洋商業(yè)中心為主；商圈內(nèi)的仿古商街——清河坊，是一條歷史文化特色街區(qū)，商業(yè)面積為2.4萬(wàn)平米；商圈內(nèi)寫字樓商業(yè)體量為3.6萬(wàn)平米，排名第8。

商圈店鋪各業(yè)態(tài)占比：吳山商圈的主要商業(yè)特色是旅游購(gòu)物和休閑娛樂(lè)。4大業(yè)態(tài)中零售業(yè)態(tài)占比最大，其中服飾鞋包類占比達(dá)41%；餐飲中，茶館開店數(shù)量排名第5，占比5%。

NO.3：湖濱商圈——高檔化、國(guó)際化的商業(yè)街

商圈范圍：北至慶春路，與武林商圈相連，南到解放路，東鄰中山中路，西沿湖濱路。

商圈概況：湖濱商圈將“山水風(fēng)光，歷史文化，時(shí)尚購(gòu)物，休閑娛樂(lè)，觀光旅游”融為一體，占盡地段及環(huán)境優(yōu)勢(shì)。商鋪售價(jià)7.2萬(wàn)/平米，住宅均價(jià)為2萬(wàn)/平米。

商圈內(nèi)集中式商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量：湖濱商圈現(xiàn)存購(gòu)物中心以湖濱銀泰和銘德廣場(chǎng)為主，商業(yè)體量達(dá)13萬(wàn)平米，排名第7；湖濱商貿(mào)旅游特色街商業(yè)面積為4萬(wàn)平米；商圈寫字樓較少，體量不足1萬(wàn)平米。

商圈店鋪各業(yè)態(tài)占比：湖濱商圈較為專注特色連鎖餐飲店的經(jīng)營(yíng)，餐飲業(yè)態(tài)占比最高，其中西餐和日本料理等國(guó)外餐飲分別為5%和4%，排名第4和第5。

NO.4：錢江新城商圈——杭州的CBD，城市的心臟

商圈范圍：東臨錢塘江，南靠復(fù)興地區(qū)，西依秋濤路，北至錢塘江二橋；根據(jù)一期規(guī)劃，錢江新城由秋濤路、慶春東路、清江路和錢塘江圍合而成。

商圈概況：錢江新城不僅是杭州的CBD，也是城市的行政中心。該商圈日均人流量18萬(wàn)，商鋪售價(jià)達(dá)2.6萬(wàn)/平米。

商圈內(nèi)集中式商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量：錢江新城現(xiàn)存購(gòu)物中心主要為萬(wàn)象城，達(dá)到24萬(wàn)的商業(yè)體量，是迄今為止杭州最大的購(gòu)物中心；未來(lái)一年內(nèi)將新增來(lái)福士，高德置地廣場(chǎng)兩大巨頭項(xiàng)目。連同萬(wàn)象城在內(nèi)，這三大地標(biāo)性建筑形成了錢江新城商業(yè)的三足鼎立之勢(shì)。錢江新城作為杭州的CBD，寫字樓體量也達(dá)到最高，為221萬(wàn)平米。

商圈店鋪各業(yè)態(tài)占比：錢江新城商圈以服務(wù)型業(yè)態(tài)為主，占比達(dá)41%；餐飲業(yè)態(tài)中，咖啡廳數(shù)量比較可觀，占比4%。

NO.5：慶春商圈——“第二個(gè)武林商圈”

商圈范圍：慶春商圈是以慶春廣場(chǎng)為核心，以慶春東路、鳳起東路、新塘路和秋濤路為軸線的“井”形商圈。

商圈概況：慶春商圈致力于打造成以商業(yè)、商貿(mào)、商務(wù)為主，賓館、飯店為輔，兼顧文化娛樂(lè)的新興商業(yè)中心。該商圈商鋪售價(jià)為5萬(wàn)/平米，住房均價(jià)達(dá)2.2萬(wàn)/平米。

商圈內(nèi)集中式商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量：慶春商圈購(gòu)物中心總體量達(dá)12.3萬(wàn)平米，以?shī)W特萊斯廣場(chǎng)和天虹購(gòu)物中心為主；百貨體量達(dá)13.5萬(wàn)平米，排名第3，以銀泰百貨為主；該商圈的寫字樓也相當(dāng)密集，體量超過(guò)200萬(wàn)平米，僅次于錢江新城商圈。

商圈店鋪各業(yè)態(tài)占比：慶春商圈服務(wù)型業(yè)態(tài)中停車場(chǎng)居第1，數(shù)量近500個(gè)；餐飲業(yè)態(tài)中，小吃快餐、杭州/江浙菜和面包甜點(diǎn)位列前3，另外，火鍋和川菜受歡迎程度也比較高，排名第4和第5。

NO.6：申花商圈——杭州的“徐家匯”

商圈范圍：北到留祥路，南至文一西路以南，西靠紫金港校區(qū)，東到莫干山路附近。

商圈概況：申花商圈鄰近浙大紫金港校區(qū)，具備獨(dú)特的人文氣質(zhì)。周邊3公里常駐30萬(wàn)人口數(shù)量，排名第8；周邊住宅均價(jià)為1.3萬(wàn)/平米，排名第9。

商圈內(nèi)集中式商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量：申花商圈的購(gòu)物中心體量達(dá)39.5平米，排名第1，主要以銀泰城、印象城和新武林商業(yè)中心為主，其中銀泰城的體量達(dá)29萬(wàn)平米；百貨和寫字樓體量分別為8.3萬(wàn)平米和57.7萬(wàn)平米，均排名第4。

商圈店鋪各業(yè)態(tài)占比：該商圈餐飲占比最大，達(dá)37%，其中小吃快餐、杭幫/江浙菜、面包甜點(diǎn)排在前列。

NO.7：新天地商圈——杭州次級(jí)商務(wù)商業(yè)中心

商圈范圍：以杭州新天地綜合體為核心，北臨留石快速路，南到德勝中路，西近上塘路，東到石橋路。

商圈概況：該商圈以新天地、中大銀泰城為兩大核心驅(qū)動(dòng)力，商鋪售價(jià)2.4萬(wàn)/平米，住宅均價(jià)1.3萬(wàn)/平米，分別排名第6和第8。

商圈內(nèi)集中式商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量：該商圈購(gòu)物中心體量達(dá)33.8萬(wàn)平米，排名第3，包括杭州新天地和水晶城購(gòu)物中心；未來(lái)一年內(nèi)將新增建華商業(yè)中心和華潤(rùn)藍(lán)祥購(gòu)物中心兩個(gè)項(xiàng)目，商業(yè)體量達(dá)14.7萬(wàn)平米；百貨體量為20萬(wàn)平米，排名第2，以中大銀泰為主。

商圈店鋪各業(yè)態(tài)占比：該商圈服務(wù)類業(yè)態(tài)占比最高，達(dá)37%，其中排在首位的是停車場(chǎng)項(xiàng)目。

NO.8：黃龍商圈——高檔CBD商業(yè)中心

商圈范圍：以黃龍?bào)w育中心為軸向四周輻射擴(kuò)散，主要覆蓋南北走向的保俶路、杭大路、黃龍路和東西走向的西溪路、曙光路、天目山路。

商圈概況：黃龍區(qū)域是杭州集生態(tài)、人文、旅游、會(huì)展、運(yùn)動(dòng)的重要區(qū)域。黃龍?bào)w育中心靠近黃龍洞圓俗園，往來(lái)游客較多，日均人流量20萬(wàn)，排名第2。

商圈內(nèi)集中式商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量：黃龍商圈的寫字樓十分密集，總體量達(dá)108萬(wàn)平米，排名第3，該商圈附近有世茂中心、黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉華國(guó)際、國(guó)際花園、求是大廈、中田大廈等高檔寫字樓，還有世茂麗晶、丁香公寓、黃龍雅苑等高檔住宅樓，是城市高收入者的聚集地。

商圈店鋪各業(yè)態(tài)占比：餐飲業(yè)態(tài)占比達(dá)39%，其中川菜位列第3；服務(wù)業(yè)態(tài)占比為29%，家政位列第3。

NO.9：西溪商圈——中高端的國(guó)際化商業(yè)區(qū)

商圈范圍：由東西走向的文一西路、文二西路和南北走向的紫荊花路、古墩路、豐潭路構(gòu)成，其中以豐潭路、古墩路商業(yè)街為代表。

商圈概況：該商圈的古墩路、豐潭路商業(yè)氛圍均比較濃厚，也頗具特色。該商圈日均人流量17萬(wàn)，排名第7，商鋪售價(jià)4.1萬(wàn)/平米，排名第5。

商圈內(nèi)集中式商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量：西溪首個(gè)商業(yè)配套項(xiàng)目-杭州西溪印象城，奠定了的商業(yè)地位。該商圈購(gòu)物中心總體量為26.5萬(wàn)平米，排名第4，其中西溪印象城體量達(dá)21萬(wàn)平米，是城西最大的購(gòu)物中心。寫字樓體量為30.5萬(wàn)平米，排名第5。

商圈店鋪各業(yè)態(tài)占比：餐飲業(yè)態(tài)中川菜、火鍋受歡迎程度較高（占比7%和5% ），分別排名第4和第5；零售業(yè)態(tài)中，水果生鮮類位居第5，占比5%。

NO.10：濱江商圈——城區(qū)產(chǎn)業(yè)、居住的分流中心

商圈范圍：以濱江星光大道、區(qū)政府為核心范圍圈，沿線錢塘江南岸的濱江大道中段部分。

商圈概況：濱江高教園區(qū)的學(xué)生以及濱江住宅區(qū)域的居住人群給該商圈帶來(lái)了較大人氣。該商圈日均人流量20萬(wàn)，排名第4。

商圈內(nèi)集中式商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量：濱江購(gòu)物中心體量為36萬(wàn)平米，排名第2，其中中南樂(lè)游城購(gòu)物中心達(dá)23萬(wàn)平米；未來(lái)一年內(nèi)將新增星光大道二期項(xiàng)目，體量為8.7萬(wàn)平米；寫字樓體量13.5萬(wàn)平米，排名第6。

商圈店鋪各業(yè)態(tài)占比：濱江商圈的餐飲業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)并肩發(fā)展，分別占比36%；零售業(yè)態(tài)占比21%；娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比7%，其中足療按摩類占據(jù)一半的數(shù)量（60家門店）。