一、恒隆商業地產拿地策略。
恒隆地產的五個“標簽”
位于香港的商鋪
位于香港的辦公樓
恒隆在內地的項目分布
策略1：只拿城市中心的黃金地塊
恒隆在城市選擇、地塊選擇及項目選擇上幾乎是大多數急于擴張的內地房地產企業所無法理解的，他們可能更看中城市未來的規劃，但是恒隆看中的是城市未來的購買力。
在地段的選擇上，恒隆趨向保守，恒隆的策略是在經濟蓬勃城市的最佳地點購入最大幅的土地，且僅在最繁盛的現有商業區進行土地購置，這些成熟的商業區域是商場出租率的保證。事實上，在恒隆目前業已布局的城市中，恒隆的地塊的確都是城市中心的黃金地塊。
策略2：不拿地王
對地塊的要求已經如此苛刻，同時恒隆還有另外一個原則——不拿地王。
恒隆對地塊的要求
策略3：轉戰二線城市
對市場準確的判斷，穩健的收益，充足的資金儲備，較低的負債，低成本吸納地理位置極佳的土地，開發當地最高檔的物業，是恒隆的發展策略。
恒隆地產買地的原則是土地價格占項目花費的兩成以下，回報率要在30%以上。一線城市地價高，無法滿足恒隆所追求的最高回報率，因此，前往其他潛力城市，成為了恒隆地產必然的選擇。
恒隆的城市擴張版圖不僅在東部沿海區域，還涉及了東北、西部、中部等多個中央政府力挺的重點戰略區域。
二、恒隆商業產品開發策略。
恒隆地產內地項目擴張進度
1.購物中心：租金高、檔次高、出租率高
恒隆廣場和港匯廣場兩個項目，目前均是商業圈租金最高、品牌檔次最高、出租率最高的項目。恒隆把所有商場按其銷售商品之昂貴和奢侈程度來評分，并以五級為最尊貴，上海恒隆廣場為第‘五’級，而港匯廣場則為第‘四’級。
上海恒隆廣場與上海港匯恒隆廣場的SWOT分析
（1）確定商場級別進行項目開發
恒隆在建設新項目時到底會選擇恒隆廣場還是選擇港匯廣場，將會視乎城市和地點而定。沈陽皇城恒隆廣場是第四級，沈陽市府恒隆廣場將是第五級。
而恒隆的所有第四級商場在設計時均備有可升級的靈活性。隨著當地居民愈見富裕，升級之需求將愈見明顯。而恒隆的物業組合中還有一類，如果商場特別大（例如15 萬平方米以上），將在設計時同時包含第四級和第五級設施，這樣就可以滿足不同人群的需要。
（2）商場的招商技巧
恒隆廣場設計規劃始于1993 年，從那時起，恒隆地產就決定將這個購物中心作為一項長期投資。恒隆最大的策略就是，和目標商戶一起設計自己的產品，在設計恒隆廣場時，就跟幾個重要品牌溝通，研究他們的需求。
恒隆地產招商技巧
2.酒店與寫字樓——視情況而定是否加推產品
恒隆起初認為商場只是一個最初的落腳點，其后，恒隆會在商場的基礎上配套發展其物業，例如港匯廣場與恒隆廣場開業之后恒隆興建了寫字樓進行出租。
但未來其他城市的開發不一定會走寫字樓的路線，酒店及租賃型的公寓可能是不錯的選擇。對產品的搭配上，恒隆有選擇方式。
相對于集團組合內的其他租賃物業而言，甲級及優質寫字樓較為倚重國際市場，故金融危機對其影響較大，這也許是恒隆對寫字樓項目顯得謹慎的原因之一。
3.恒隆商業項目運營管理策略
恒隆物管的基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。
三、恒隆商業地產資本運作策略。
高峰時投出租物業，儼然股票； 低谷時投開發物業，變身“債券”。在出租物業上求穩，在開發物業上套利，用穩定的租金收益來支撐低谷套利和維持股價，而用豐厚的套利收益來推動出租物業的擴張并適時激活股價，這就是恒隆的操作策略。
1. 在確立租金收入的上升趨勢時才增加投資
恒隆資本操作策略詳解
2. 蟄伏階段仍堅持高分紅政策
（1）業績與分紅的矛盾
恒隆對住宅地產的套利雖然成功了，但過程卻很艱苦，只投入沒回報的歲月不僅讓公司的負債率大幅上升，還讓它的業績停滯不前。
（2）“債券價值”成為恒隆股票的估值底線
業績的徘徊不前與紅利的穩步上升似乎形成一種矛盾，恒隆為什么要在蟄伏階段仍堅持高分紅政策？越是蟄伏，恒隆就越要堅持其高分紅政策，因為這是支撐其股價的底線。
在1998年金融危機期間，恒隆地產的最低基本派息比率也在50%以上，進入2000年后為了保持紅利的穩定增長，更是在有些年份出現了132%的基本派息比率。高分紅和每股收益的低增長讓公司在整個金融危機后的低谷階段變成了一只債券，而這種“債券價值”成為其股票的估值底線。
70-90 年代，恒隆是大型地產公司中估值最低的一家，但進入二十一世紀后，它的估值水平顯著提高，并成為地產公司中估值最高的一家，開發物業的成功套利推動公司實現了出租物業的跨越式擴張，而高增長前景又使其股票被重新激活，公司股票的基本市盈率一度達到60 倍，在發展地產的高峰階段，恒隆從一只“債券”重新變回了股票。而高估值又幫助公司進一步利用資本市場融資來增加自己的財務安全邊際。
恒隆地產歷年融資情況
