核心提示： 本文從市場比較法、收益還原法等方面講解社區商業的售價定位方法，并深度解析社區商業7大租售模式優劣勢。
一、社區商業售價定位方法及租售比例
1.售價定位
主要有兩種方法對售價進行定位，即市場比較法和收益還原法。市場比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進行分析，可以參考以下項目綜合系數評估表：
方法一：市場比較法
根據可比項目銷售價格，得出當時的項目市場參考價格，如下表，可以根據市場比較法推導出項目的銷售均價，約13800元/平方米。
方法二：收益還原法
通過租金的調研來推算售價。例如，由以下幾個商業項目的租金水平進行推算，假設商業項目處于成長期，平均租金約為50-60元/平方米。
收益還原法根據商業租金與投資回報率來確定售價，按照深圳市場租金與價格比的參考標準，如商業前期實際租金回報率一般為6％，則：
均價＝租金/投資回報率
由于項目周邊商業尚處于市場培養期，租金價位較低，投資回報率相應較低，
均價：60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡
50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡
根據收益還原法，項目售價在10000—15000元/平方米之間。
即通過市場比較法與收益還原法得出項目的均價為：12000元/平方米左右。
2.租售比例
租售比例分配原則
二、社區商業7大租售模式優劣勢分析
目前為發展商所采用的經營模式只有三種：一是純售、二是純租、三是售租結合。
模式1.純銷售
一般適合在相對不成熟的新開發區域。
未來潛在的升值空間比較大，但在目前不具備成熟消費的情況下，采用直接銷售有利于實現價值最大化。但是由于產權賣散，往往后期經營業態也得不到控制。
純銷售模式的優劣勢分析
模式2.售后返租
售后返租主要有長期返租和短期返租。
售后返租策略分析
（1）短期返租（1-3年）
在項目具備一定的現實經營條件，但及時經營租金不高，距離銷售價格之間尚且存在一定的差距的情況下，采取短期返租可以適當回避用租金來對應銷售價格的尷尬。
該模式能夠兼顧到發展商、業主等多方利益。首先業主的租金能夠得到保障，其次發展商能夠有效控制業態和招商，但是短期返租可能導致售價的虛高。
短期返租的優劣勢
（2）長期返租（8-10年）
長期返租模式一般僅適合場內商鋪。該模式由于給發展商帶來長期的包袱而被市場逐步淘汰，但在某些發展商必須控制商戶質量而且該項目具備良好的現實經營條件的情況下，長期返租也是可以采取的一種策略，長期租約一般分段來簽。
長期返租的優劣勢
長期與短期返租比較
模式3.先租后售
目前發展商多采用 “先租后售”銷售模式，即通過先期將適合社區品質和業主需要的商家或業態引進來，引導社區商業走上合理化發展軌道后再出售社區商鋪，將不合適的經營者排除在外。
先租后銷售模式策略分析
模式4.分割式銷售
在銷售過程中采用“劃線為界”的方式，對一些好地段、好格局、一鋪百人求的商鋪而言，發展商在地坪上按特定面積劃好區塊，再分別按不同的需求銷售給中小投資者。
分割式銷售模式策略分析
模式5.拍賣銷售
將商鋪在公開場合拍賣，所得價格在很大程度上可以反映出市場對商鋪價格的承受能力。投資者認為在商鋪市場信息短缺、信息失靈和信息不對稱的情況下，參與商鋪競拍不失為一種安全的投資方式。
拍賣銷售模式策略分析
模式6.純租賃
社區的商鋪租給誰，怎么租對于社區商業規劃的實現顯得尤為重要。對于一些位置優越的商鋪，發展商如果看好其價值潛力又無資金壓力，便只租不售、以租待漲，以期獲得商鋪成市后的數倍投資回報。
采用只租不售模式的優點是，產權掌握在發展商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售。
（1）整體出租策略
整體租賃是指發展商不將物業出售，而將其整體出租給一家商業企業，由這家商業企業進行商業規劃及經營，發展商每年向商業企業收取約定的租金。
租金一般在第三或第四年起開始遞增，前兩三年主要是幫助商業企業培養市場，以實現項目的可持續發展；同時，商業企業向發展商交納相當于 2-3 個月租金的押金。
整體出租模式策略分析
（2）分層或分片出租策略
與整體出租模式相似，只是發展商按照市場需求，將各層或各片區分別出租給不同租戶。
分層或分片出租模式策略分析
（3）分散出租策略
分散出租亦稱零租，發展商在確定某一主題功能下對各個鋪位進行招租，租期相對短些，一般為 2～5 年；發展商應幫助租戶統一辦理相關的營業執照、稅務登記，甚至代開具銷售發票、財務結算等 。
分散出租模式策略分析
（4）分層(或片)與分散結合出租策略
此模式是將上述第（2 )種和第（3）種模式結合。在確定了功能后，采用第（2）種模式引進若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應，對各類中小店進行招租。目前多數社區里大型購物中心采用此模式 。
分層（或片）與分散結合出租模式策略分析
模式7.售租結合模式
售租結合模式是在“分割銷售、售后返租”模式的基礎上進化而來的，其總體操作思路是：
租售結合模式的操作方法
售后結合模式策略分析
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