社區商業4大招商策略

策略一：倡導差異化經營

在社區商業招商中，社區商鋪要想獲得成功必須考慮錯位經營，這是保證商鋪經營者本身獲利的一個不可忽視的因素。經營效應是商業項目的生存之本，從前期的市場調研、招商，到后期的營銷推廣、經營，都應該把“經營為先”的原則作為運作的核心。 

手段1.差別銷售 

從入市的出發點來看，商鋪更加注重項目入市后的經營狀況和物業升值，因此發展商應該對所經營的業態以及經營環境、經營檔次有所選擇，從軟硬環境兩方面入手，提高項目的市場認知度。

在社區逐步走向成熟，商鋪租金進入調整期，一些經營能力差，業態重復的商鋪經營可在銷售或租賃的時候適當的規劃“差別銷售”，避免同業競爭，盡可能避免買家受益下降。業態、業種適度重復經營的前提必須是消費者的客流量能夠維持這些商鋪的經營。

注意點：

手段2.市場培育法

市場培育是以合適的租金吸引目標商家入場，經過一定的培育期后，商業氛圍成熟，經營業績增長，租金上升，物業升值，實現多贏的結果。

例如杭州坤和建設率先發起“優質社區商業聯盟”，把有益于發展社區商業的商家（包括投資者與品牌商）組織起來。據了解，其山水樓盤一期的22 間商鋪，吸引了500 多個投資商、品牌經營商預約，其中不少是上檔次的連鎖店與品牌，如意大利伊爾莎洗衣店、喜士多連鎖店等品牌經營者。

注意點：

策略二：關注“主力店”和“品牌店”效應 

對于大社區商業，尤其是社區特色街來說，“主力店”和“品牌店”效應明顯，知名的大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業物業全面升值。

主力店周邊商鋪的經營主要是“寄生”業態，它本身不具備“聚客”能力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業價值并不斷升值。 

商鋪品牌店是否進入社區的2個參考因素：

策略三：控制招商節奏 

招商是商業物業營銷推廣鏈條中最重要、附加值最高的環節，招商的前提是商業物業的業態分布和規劃，在成熟的規劃基礎上的招商才是有效和對路的。

手段1.鎖定目標客戶群體

從推廣方式來看，社區商鋪的營銷推廣需針對性地鎖定目標客戶群體，進行有效地信息傳遞。居民關注社區發展的同時，對社區服務、居住環境、文化娛樂、醫療衛生等均提出更高層次的需求。

手段2.控制招商時間

社區商業項目和住宅項目銷售不同，商業項目招商時間不宜過長，商業項目是統一開售之后容易出現節點，需要乘銷售旺期氣呵成，招商率達到80%-90%，以保證人氣的持續，使后期的招商更為順利。

手段3.合理安排招商次序

社區商業4大組成部分的招商次序

一般來說，社區商業的招商應從核心主力店開始啟動，按照“核心主力店- 次主力店- 品牌專賣店- 小型商家”這樣一個順序來進行。用核心主力店來帶動次主力店和中小商家。

核心主力店對社區商業的成敗起著決定性的作用，它決定了社區商業的品牌形象。對于超級大盤來說，社區主力店的招商成為整個社區商業成敗的關鍵。 

策略四：選擇好開業時間 

招商基本完成后，就要規劃好統一的商鋪開業時間。社區商業與其它商業一樣，在選擇開業時間上也較為講究，切忌開業時間不統一，以至造成一邊營業，一邊裝修的局面。因此，在開業時間上盡量選擇同一天。

通常來說，為了營造良好的熱鬧氛圍，凝聚更多的人氣，社區商業的開業時間最好選擇在周末或傳統的節假日，期待更多的居民參與其中。

二、實現社區商業招商組合政策的2大步驟

步驟1：鋪位品類劃分

四種主要商店類型需要互相聚集。

第一類是男士用品商店，男鞋、男裝、運動用品應當集中布置。

第二類是女士用品和兒童用品店，包括女裝、女鞋、童裝、童鞋和玩具等等，這樣便于在購買之前對商品款式、價格和顏色進行比較。

第三類是食品零售店，包括肉店、魚店、熟食店、面包店等等，聚集不僅給購物者帶來方便，而且還能有效的增加銷量。

第四類是個人服務店，需要靠近停車場或者主入口，盡可能集中布置，并與其它經營主體相對分離，讓購物者出入方便，允許他們在營業時間之外還可繼續營業。

A.適合聚集布置的商鋪

適合聚集的還有個人服務店，這些服務設施需要靠近停車場或者主入口，盡可能集中布置，并與其它經營主體相對分離，讓購物者出入方便，允許他們在營業時間之外還可繼續營業。

B.適合分散布置的商鋪

一些商店類型適合分散布置，例如服裝和食品分開有利于組織人流，在這兩種類型的商店中，購物者的步行速度完全不同；書報店和音像制品店適合分散布置，以延長購物者的興趣。

步驟2：招商組合策略