從上周開始，在北京樓市，一個新聞被炒的火熱，那就是華潤置地、招商局地產兩大央企“退地”，一時間，央企“退地”被解讀出各種信號意義，并且引發各界廣泛議論。
攸克君本不想說什么，但到今天，實在忍不住，因為這涉及到常識問題。實際上，華潤置地、招商局只是退出了與華僑城的拿地聯合體，這與外界理解的“退地”是完全兩個截然不同的概念。為了正本清源，攸克君今天說一說關于聯合體拿地以及“拆伙”這件事的常識。
先簡單回憶一下：11月2日，華潤華僑城招商聯合體以總價83.4億元，現場競得“公共租賃住房”面積27000平方米的豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊（豐臺區城鄉一體化槐房村、新宮村舊村改造項目第一期B組團地塊），溢價率為50%。經測算，這塊地實際樓面價高達56000元/平方米。
北京土地總價越來越高，動輒百億元左右，這讓任何一家房企都難以單獨承擔，于是，拿地聯合體的模式便應運而生，這種模式，實際上是按照在拿地時議定的出資比例分配股權和權益，由聯合體商定由其中一方操盤的一種合作模式。具體來說，日后的項目公司的股東，就是聯合體的各方，項目公司的董事會，也由聯合拿地出資的各方組成。
如果是一家房企自己拿地，到了現場競價階段，拍賣會開之前，公司都會形成了一個價格授權，即價格不能超過某一特定的數額。而在聯合體拿地的情況下，通常會由聯合體各方商定出一個代表，到現場舉牌競價，聯合體的各方也派人陪同。
通常情況下，聯合體各方會在競價之前，形成一個關于價格的共識，一般情況下，公推的舉牌代表也會遵循這一價格共識。這個價格共識是怎么形成的呢？實際上就是在聯合體各方自己的“價格授權”商議出來的，所以說，雖然是聯合體，但是拿地仍然是有價格授權這一回事的，而且是若干公司的若干個價格授權。
在此基礎上形成的共識價格，實際上會被視作聯合體合作存續的重要條件之一。什么意思呢？簡單說，就是大家尊重這個共識，就繼續玩，如果有一方突破這個共識，那么也簡單，“拆伙”就是了。
華潤置地、華僑城、招商地產在豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村地塊上的所謂“退地”新聞，實際上就是這么回事。簡單來說，就是華僑城非常想要這塊地，而華潤置地和招商地產有著嚴格的拿地價格授權，華僑城最終舉牌競價的拿地價格，突破了另外兩家的價格授權，同時肯定也突破了競價開始前三方議定的共識價格。
所以，合作存續的重要條件沒了，華潤置地和招商地產自然就“不玩了”，聯合體本來就是多方利益博弈形成均勢狀態下形成的合作共贏格局，現在均勢不再，有一方或幾方對未來的市場前景產生了分歧，在商言商，這游戲自然就玩不下去了。
說到這兒，不知諸位看官看明白沒有，這事兒和“退地”，是完全不同的概念。所謂“退地”，是發生在土地交易雙方的行為，在招拍掛的模式下，賣房是政府，買方是開發商，開發商買了地，反悔了，不要了，把地還給政府，這才叫退地。比如發生在2010年的大龍地產退地事件——最后的結果是：大龍地產在2009年11月20日以50.5億元競得的順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地不僅被取消競得資格，同時對于大龍公司已經交納的2億元競買保證金不予退還。而華潤置地、招商地產的所謂“退地”，實際上是出現在買方內部的現象，這不管怎么說，都不能叫退地，更與資金鏈緊張不緊張沒半毛錢的關系。
那么，“拆伙”之后，結局會怎樣？前面說了，北京地價太貴，一個人玩不起，才搞聯合體的。如果聯合體的一方或者幾方撤了，那么，留下的一方或者幾方要么找新的合作伙伴，要么自己接下來自己玩。當然，如果這涉及到剩下的一方或者幾方不能如期支付土地出讓金而形成違約，那就是另一個問題了。
所以，拆伙不是“退地”，而是商業合作上的一種現象，這真的是個業內常識的問題。
