當前房地產市場，“去庫存”被提高到國家層面高度關注，多家房地產企業正在積極從金融創新、機制激勵等角度醞釀去庫存的良方。從萬科重慶以租金抵房款的做法來看，金融創新成為推動庫存去化的一大推動力，已有不少房企也表示樂于嘗試。不久前推進資本市場B轉A板的新城控股表示，寄望轉板后的融資能力，同時與生活類品牌加強合作商業住宅互相反哺，可增強去化動力。
萬科重慶：租金抵房款
金融創新正在成為推動庫存去化的一大推動力。
從龍頭房企萬科的做法來看，通過租金補貼購房款，很大程度上刺激了購買動力，推動了一批潛在業主積極入市。
記者從萬科重慶了解到，其標的項目西九項目萬科驛屬于長租公寓，在業務推廣過程中，采用了與住宅銷售聯動的營銷方式。主要內容包括，對于成功申請“西九·萬科驛”的租客，如購買萬科西九二期住宅，可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價優惠。如購置重慶萬科在售的其它樓盤住宅產品，可額外享受1%房款優惠。
對于因房源緊張、未能成功獲得“西九·萬科驛”租賃權的客戶，可憑本人或其直系親屬在重慶主城區內任意地點的租賃合同，享受與1年租金等額的房款優惠，最高不超過2萬元。
“重慶西九項目希望通過這種方式，為客戶提供從租房到買房的全套需求關懷。不過也不是業內所傳的‘以租養售’，畢竟客戶租賃的公寓，和未來購買的住宅，是兩類不同的產品，因此不能理解為對原有開發業務的替代，更不是全面顛覆原有的開發銷售模式。這里租出去的房子和要賣的房子并不是同樣的產品。主要是幫助公寓市場走上規模擴張之路，”萬科有關負責人告訴南都記者，這體現了長租公寓業務與住宅開發業務之間的協同效應，對兩項業務的發展均有積極作用。
具體而言，長租公寓業務可以為住宅開發業務儲備客戶、提前鎖定客戶。住宅開發業務節省的營銷費用，可以用于回饋長租公寓客戶，推動長租公寓業務的發展。萬科稱不排除未來探索住宅本身“租售并舉”、“先租后售”等新的業務模式，但目前并無具體的計劃，更沒有已經實施的案例。
雖然萬科并不愿將這種做法評論為“顛覆房地產銷售模式”，但在不少業內看來，這確實是一種創新，以租金抵房款，同時促進了長租和住房銷售，并較為徹底地“橫掃”了本地住房市場，進一步搶占市場空間。
有業內認為這相當于萬科自己充當銀行角色給購房優惠，做金融租賃。
萬科重慶有關負責人解釋，以往開發商都是 建 房 、賣房再到租房。而現在 試 行 的是建房、租房再到賣房，可以有效緩解租房購房者在租金與房貸雙重壓力上的問題。
通過租賃的形式，房企能夠有效實現存量房的去化，這被視為一種有效的盤活資產的方式。
新城控股：做旺商業帶動住宅銷售
除了房子不愁賣的一線城市，不少二三線城市即便在早兩三年前被廣泛看好，當前也不可避免面臨頗多壓力。
除了營銷創新，不少房企表示需要積極嘗試各種類型的創新或者合作。不久前推進資本市場B轉A板的新城控股表示，寄望轉板后的融資能力。
“市場進入去庫存周期。今年以來去庫存一直是在公司業務中居首要位置，因此才能保證白銀時代跑贏大市銷售，前10月銷售合約同比增長達三成。并且保持比較迅猛的拿地勢頭，當然拿地已經積極向一二線靠攏”，新城控股董事長王振華接受南都記者采訪表示，融資能力在這個時候不容忽視，一方面公司作為首家推行B轉A的地產上市公司，有望發揮A股市場融資能力，同時在11月初也發行了今年的第一期公司債券，總規模達30億元，而利率僅為4.5%。而這些資金按計劃也將用于項目發展。
對于不少房地產公司來說，僅有單打獨斗的營銷策略已經不夠。業界乃至跨界合作，成了推動庫存消化的必要“招數”。
除了萬科的“租金抵房款”，新城控股與生活類品牌加強合作，引進戰略合作方進駐旗下商業項目，并與住宅互相反哺，增強去化動力。
新城控股調研發現，生活類品牌中，與自身項目定位以及區域發展特性相符合的，就有不少時尚體驗式品牌，將目標品牌打包納入旗下商業項目，形成品牌鮮明特色，有利于盤活商業活力，增強人氣，并帶動周邊住宅銷售。目前其在17個一二線城市布局了21座城市綜合體項目，今年商業租金收入較去年的增幅將達到68%，帶動住宅銷售達到238.2億元，同比增長30%，跑贏大市。
“我們通過調研還分析認為，城市分化、樓盤分化、板塊分化、企業分化的趨勢不會改變，因此包括合作、拿地，各方面做決定的重要性都十分突出，”新城控股高級副總裁歐陽捷表示，住宅市場將成為存量市場，只要堅持仍有曙光，而商業方面已趨于飽和機會不多。
很多房企注意到，“首付比例是否有下調空間”，是購房者在出手之前最大的關注。為此，不少房企提出希望與有關銀行達成合作幫助購房者減輕負擔。而隨著“救市”節奏加快的趨勢，這方面的政策在庫存積壓較為嚴重的城市，可能率先推行。
中央財經大學財經研究院院長王雍君就認為，下調首付款的做法，“完全有可能”。也有不少專家提醒，過去的房地產市場由政策所左右出現短期波動，政策的推出也會有“雙刃劍”的作用，市場往往會存在一定的逆向思維，認為只有控制購買的才是好的，刺激政策也會使市場表現出對這個行業的擔憂。
