汽車(chē)商業(yè)綜合體能拯救商業(yè)地產(chǎn)？

十一前后，我近距離研究了全國(guó)各地在籌建和招商中的幾個(gè)汽車(chē)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，從汽車(chē)商業(yè)綜合體的商業(yè)計(jì)劃來(lái)看， 絕大多數(shù)都停留在商業(yè)地產(chǎn)的思路上，少數(shù)在用金融工具，更極少在用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)。如果各位小伙伴搜索’汽車(chē)商業(yè)綜合體“，可以在全國(guó)各地看到各種汽車(chē)商業(yè)地 產(chǎn)項(xiàng)目，創(chuàng)意百出，但絕大多數(shù)都是徒有汽車(chē)其表，實(shí)質(zhì)上仍然是shopping mall的模式，門(mén)口放個(gè)變形金剛，披上汽車(chē)外衣也解決不了收租模式的困境。

大量的汽車(chē)服務(wù)業(yè)態(tài)都在城市邊緣靠廉價(jià)房租生存，在政府大舉拆遷的政策趨勢(shì)下，未來(lái)不排除更多汽車(chē)服務(wù)業(yè)態(tài)被逼迫進(jìn)入這些汽車(chē)商業(yè)綜合體，這可能會(huì)導(dǎo)致更多路邊店倒閉，倒逼汽車(chē)后市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，但汽車(chē)商業(yè)綜合體是否能解決后市場(chǎng)的問(wèn)題還需要長(zhǎng)期觀察。

所謂汽車(chē)商業(yè)綜合體就是以汽車(chē)消費(fèi)為主題的大型商業(yè)地產(chǎn)，通常有兩類(lèi)，一類(lèi)是設(shè)計(jì)時(shí)就打算做成汽車(chē)商業(yè)地產(chǎn)， 過(guò)去幾年，各地汽車(chē)有形市場(chǎng)都是這類(lèi)，圈地，建房，招商，最終變成汽車(chē)大賣(mài)場(chǎng)或者汽配城，隨著汽車(chē)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，這類(lèi)大賣(mài)場(chǎng)日子越來(lái)越不好過(guò)，商業(yè)越來(lái)越 低端，在整個(gè)國(guó)家都嚷嚷著轉(zhuǎn)型升級(jí)的時(shí)候，這類(lèi)大賣(mài)場(chǎng)多數(shù)都是等著被拆遷，極少數(shù)生意比較好的有形市場(chǎng)一旦異地?cái)U(kuò)張，多數(shù)會(huì)遇到招商難的問(wèn)題。另一類(lèi)是各 地爛尾樓或者大型廢棄建筑，這類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目需要更強(qiáng)的資源整合能力，也需要更好的創(chuàng)意，相比前者，如果能夠更好地控制房租成本，能夠有更好的創(chuàng)意，這類(lèi)改造 反而更可能成功。

對(duì)于汽車(chē)商業(yè)地產(chǎn)，我的總體判斷是，那種打算包裝成汽車(chē)商業(yè)綜合體，然后指望賣(mài)商鋪收房租的商業(yè)模式已經(jīng)不可持續(xù)。原因有二：

其一，無(wú)論新車(chē)還是二手車(chē)，按照目前國(guó)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)事態(tài)，流通渠道是嚴(yán)重過(guò)剩的，這種情況下，不打到寡頭競(jìng)爭(zhēng)的市 場(chǎng)狀態(tài)，流通本身都很難賺到錢(qián)。一旦寡頭壟斷，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的利潤(rùn)會(huì)被交易的信息平臺(tái)拿走，展廳或者停車(chē)場(chǎng)等有形市場(chǎng)作為平臺(tái)的供應(yīng)商基本不可能賺到錢(qián)，即 使區(qū)位有優(yōu)勢(shì)，也只能茍延饞喘。所以，最終做不成交易平臺(tái)的有形市場(chǎng)下場(chǎng)會(huì)很可悲，靠賣(mài)車(chē)線下賺不到錢(qián)將是常態(tài)。未來(lái)幾年，二手車(chē)和新車(chē)流通會(huì)統(tǒng)一到一個(gè) 渠道上，新車(chē)會(huì)更多的走租賃渠道，二手車(chē)車(chē)源會(huì)來(lái)自租賃渠道，流通則走零售渠道，銷(xiāo)售過(guò)程的盈利會(huì)主要來(lái)自金融層面，靠囤貨賺差價(jià)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返 了。玩不了金融的渠道商只能賺辛苦費(fèi)了。

其二，賣(mài)車(chē)不賺錢(qián)，服務(wù)必須盈利，這個(gè)是有形市場(chǎng)的獨(dú)門(mén)絕技，線上平臺(tái)搞不定，但目前后市場(chǎng)的大多數(shù)業(yè)態(tài)都支 撐不了商業(yè)地產(chǎn)的房租。目前國(guó)內(nèi)一二三線城市人口都在100萬(wàn)以上，汽車(chē)保有量都在幾十萬(wàn)輛以上。按照每輛車(chē)一年2萬(wàn)元的消費(fèi)規(guī)模看，一個(gè)城市只有幾十億 的汽車(chē)后服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模。對(duì)于幾十萬(wàn)平米的大型商業(yè)地產(chǎn)，在一二線城市，年租金正常來(lái)說(shuō)應(yīng)該在幾千萬(wàn)到一兩個(gè)億之間，即使在一線城市，有上百億的市場(chǎng)規(guī) 模，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)拿下5%的市場(chǎng)份額已經(jīng)非常樂(lè)觀，這也不過(guò)5億級(jí)別的后服務(wù)市場(chǎng)收入，即使都是50%毛利，也僅有2.5億可以用來(lái)支付房租等非直接成 本，這樣的樂(lè)觀計(jì)算方式才能支撐一兩億的商業(yè)綜合體房租……但這個(gè)假設(shè)是在一線城市拿到5%市場(chǎng)份額，業(yè)態(tài)都是50%毛利率的情況下，真實(shí)情況可能是拿不 到這么大市場(chǎng)份額，也沒(méi)有那么高的毛利率。

對(duì)一線城市而言，大型商業(yè)地產(chǎn)的樓面成本至少在1-3元／天之間，即使平進(jìn)平出，1-2元的成本，多數(shù)后市場(chǎng) 業(yè)態(tài)可接受，3元以上的租金，后市場(chǎng)的多數(shù)業(yè)態(tài)都難以支撐。但從目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的樓板價(jià)和裝修成本看，2-3元會(huì)成為主流，即使在北上廣深一線城 市，3元／平米／天的租金成本也不是多數(shù)汽車(chē)后市場(chǎng)業(yè)態(tài)能支撐的。

從這個(gè)角度看，一二線城市的汽車(chē)商業(yè)綜合體對(duì)于當(dāng)?shù)仄?chē)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)有價(jià)值，但轉(zhuǎn)型升級(jí)的代價(jià)如果僅僅是房租上漲，這并沒(méi)有創(chuàng)造價(jià)值。我認(rèn)為，無(wú)論哪里的汽車(chē)商業(yè)綜合體，要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值，都應(yīng)該有這樣幾個(gè)前提：

其一，汽車(chē)商業(yè)綜合體應(yīng)放棄產(chǎn)權(quán)交易的收租模式，追求物業(yè)商業(yè)增值的長(zhǎng)期回報(bào)。也就是說(shuō)，汽車(chē)商業(yè)綜合體應(yīng)當(dāng) 具備為入住商戶(hù)集客和創(chuàng)造交叉消費(fèi)的能力。由于汽車(chē)商業(yè)綜合體所處的位置不可能是人流密集場(chǎng)所，否則從事其他商業(yè)更有利可圖。如果人流本身不足，要解決集 客問(wèn)題就必須有更具創(chuàng)意的解決方案。

其二，汽車(chē)商業(yè)綜合體應(yīng)優(yōu)先考慮物業(yè)本身值錢(qián)而不是賺錢(qián)，入住商業(yè)本身的品牌增值應(yīng)當(dāng)成為商業(yè)綜合體的優(yōu)先選項(xiàng)，而不是涸澤而漁式的租金掠奪，逼迫入住商業(yè)追求高毛利，放棄品牌增值。

其三，汽車(chē)商業(yè)綜合體應(yīng)優(yōu)先考慮入住商業(yè)的信息化和服務(wù)效率，不應(yīng)在招商中優(yōu)先考慮租賃面積最大的商戶(hù)，那種浪費(fèi)場(chǎng)地的商業(yè)形態(tài)最終都會(huì)被互聯(lián)網(wǎng)淘汰。那些單位面積商業(yè)效率更高的汽車(chē)服務(wù)品牌更應(yīng)該被商業(yè)綜合體歡迎。

其四，汽車(chē)商業(yè)綜合體必須建立互聯(lián)網(wǎng)＋思維，多考慮用后臺(tái)業(yè)務(wù)ERP系統(tǒng)和前端的電商集客系統(tǒng)連接世界，將商 業(yè)綜合體與全球汽車(chē)和后服務(wù)市場(chǎng)連接，而不能僅僅局限在一個(gè)城市的一個(gè)角落謀求區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)不可能對(duì)抗互聯(lián)網(wǎng)。所以，那些能夠在互聯(lián)網(wǎng)上做的生意， 一定要利用汽車(chē)商業(yè)綜合體的服務(wù)優(yōu)勢(shì)建立O2O體系。

對(duì)于汽車(chē)商業(yè)綜合體，我樂(lè)見(jiàn)其成。目前的商業(yè)綜合體仍然是圍繞人流考慮商業(yè)模式，能夠免費(fèi)停車(chē)已經(jīng)是很照顧車(chē)主，未來(lái)的商業(yè)綜合體一定是圍繞車(chē)流和人流總和考慮，服務(wù)人也服務(wù)車(chē)，這樣的商業(yè)綜合體才符合用戶(hù)需要，也更具有商業(yè)價(jià)值。

我認(rèn)為，不是互聯(lián)網(wǎng)在折騰實(shí)體經(jīng)濟(jì)，恰恰是前20年的房地產(chǎn)害死了中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。今天，汽車(chē)遇上商業(yè)地產(chǎn)，如果能夠順利實(shí)現(xiàn)汽車(chē)商業(yè)綜合體對(duì)傳統(tǒng)汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，那將是兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的共贏。如果商業(yè)地產(chǎn)房不轉(zhuǎn)型升級(jí)，中國(guó)實(shí)體產(chǎn)業(yè)只能用互聯(lián)網(wǎng)革商業(yè)地產(chǎn)的命！