核心提示：正如中國經濟進入陣痛階段，商業地產也不可避免地遇到發展瓶頸。目前商業地產出現了結構性問題，包括供需失衡，一二線與三四線城市分化，傳統商業物業亟需升級、改造等。
正如中國經濟進入陣痛階段，商業地產也不可避免地遇到發展瓶頸。目前商業地產出現了結構性問題，包括供需失衡，一二線與三四線城市分化，傳統商業物業亟需升級、改造等。市場催生了諸如聯合辦公、服務式公寓等新興業態，房企也須得尋求新的增長點
一、商業地產未來在中國肯定還是有一個很大的發展階段
中國商業地產的發展才剛剛起步。過去十幾年來，所有中國人的居住、辦公條件還是得到了極大的改善。總體而言，住宅市場大勢是向上走的，如果期限再拉長一點，甚至可以看到它是單邊上揚的過程。
商業地產也是一樣。當人均收入水平達到一定階段之后，人們的基本居住需求已經得到滿足，就會關注消費的需求。現在中國的人年均收入在7000美金，美國則有40000多美金，說明中國還有很大的增長空間。隨著中國人均可支配收入有巨大提升，將極大的促進消費，包括購物、體驗消費、運動等等，就會給商業地產帶來持續的機會。
現在大家看到消費模式也在轉變，舉個例子，現在有很多人喜歡跑步，開始買各種專業裝備，跑著跑著，覺得自己在某些方面的需要做體能提升，于是就去健身了，結果又帶動了健身行業。過去，大家在外面吃飯更多是商務性質的，現在，餐飲更多的變成了家庭式的消費，已經變成了家庭消費的常規項目。所以我們看到，當大家的基本居住需求得到滿足，當可支配收入增加了，就必然轉向消費，也必然帶動商業地產的發展。
二、商業地產的發展也面臨一些結構性的問題
1、商業地產還是有很多存量需要盤活。
經過過去二十多年的逐步累積，商業地產供給遠遠大于需求，最終導致了部分空置問題出現。尤其是三四線城市，市場需要時間去消化龐大的供應量。所以在這個結構性過剩階段，大家都比較痛苦。這樣的問題在一線城市也出現過，2000年左右，在上海浦東也有很多寫字樓空置，當經過一段時間的發展，經濟發展到一定水平，現在浦東的寫字樓價格已經相當高了。這個和經濟周期、經濟結構都有關系，供給和需求的匹配也需要一個過程。
2、結構性問題體現在地域上。
一線城市所有的房地產資源都在上升，在土地資源上尤其突出，但是在三四線城市資源其實很便宜。最終大家會發覺，一線城市的寫字樓、商場都比較貴，但三四線卻出現大量空置的物業。
3、結構性問題還體現在舊商業物業的改造上。
現在的一二線城市，基本好的位置都建成了商業物業，但這些物業面臨升級、改造的過程。以深圳為例，盡管大量的商業聚集在華強北，但由于規劃的比較早，那里的購物體驗已經不能滿足現在人們的要求，所以我們看到，那邊已經在做重新的規劃和提升。
4、結構性的問題體現在原來的商業集中于某一兩個業態上。
如今談到商業，大部分人會聯想到商場、購物中心、寫字樓、酒店等；但是七八年前，大家只會想到百貨。而且現在還涌現出很多新興的商業業態，比如深圳的歡樂海岸就是很典型的體驗式商業例子。金地商置現在做的威新軟件科技園，和傳統的寫字樓也有所不同；還有現在比較流行的聯合辦公，另外，這幾年青年公寓也成為新時尚，現在年輕人工作初期，在一線城市買套房子很困難，我們就將傳統住宅包裝出租，給年輕人創造新的居住環境，又幫助他們建立圈層。
綜合來講，從大的發展趨勢看，商業地產還有一個非常大的發展空間。但是現階段也面臨一些結構性的矛盾和困難，會產生出很多新的業態，能夠讓房企找到新的增長點。
