1、設置商業公司架構，確定全體工作人數。
架構：
招商部、營運部、物業部、工程部、
財務部、行政人事部、電腦部、企劃部
2、促各相關部門開展市場調研，包括管理模式及費用、標準。
招商/營運：招管理模式及費用、竟爭對手的各樓層租金水平。
行政：行政管理模式及費用標準
財務：管理模式及費用標準
IT：管理模式及費用標準
企劃：管理模式及費用、廣告計劃標準
物管/工程：管理模式及費用標準
人事/行政：管理模式及費用標準
3、以部門為單位，制定各項成本費用預算，所有調研數據進行匯總。
固定成本
變動成本
各種稅費
資產折舊
其它不可預見的費用等
各項成本中需考慮商業幾項比較大的費用：
A、掉鋪率20%-30%：新商場首年開業率一般約為70%-80%；
B、3個月免租期：一般主力店免租期為6個月，次主力店及品牌商3個月；
C、市場推廣費8%：一般新開業商場因知名度不高，第一年需要加大宣傳，第一年推廣費比較高一些，設8%，第2年略低，設6%，第3年次之，設3%。隨著知名度擴大和業績穩定，第4-5年推廣費預算可不做或少做，項目成熟以后推廣費用不但無支出而且還可以增加帶來收入。
一般以年度租金收入為基準（公式為：年度推廣費=年度租金收入×8%），推廣費總額分解到該年度季、月、周。（可以根據淡旺季節來分；也可以按使用節奏不同分解，如開業時集中使用推廣費、開業后一段時間需持續廣告投放需費用）。
D、工程改造分攤：重大機電設備調整、工程改造（參考不同的折舊分攤期）。
E、前期開辦費公攤
4、年度總收入測算，均須分攤到樓層租金中去。
年度總收入=年租金收入（項目總投資×%，一般為8%-12%）
+固定成本（如：人力、行政、財務、物管、資產折舊等）
+變動成本（如：營運、招商、市場推廣費8%）
+各種稅費 (如所得稅、房產稅、租賃稅等)
+資產折舊（如：工程改造分攤費）
+年度掉鋪率20%-30%，公式為：年租金收入×（1+20%)
+3個月免租期，公式為：（年租金收入/12）×3
+前期開辦分攤費等
+其它費用等
-已出租費（如果有已經出租的物業）
5、設定樓層租金系數，測算樓層租金占百分比。
說明：
1樓要承擔年度任務總費用的50%左右，
2樓租金為一樓的50%左右，
3樓租金二樓的50%左右，
4樓租金為三樓的50%，五樓租金約為四樓的50%以此類推。
B1樓為五樓租金的50%。
例：設總系數為1
6、每個樓層的月租金總額計算公式。
公式為：
1樓月租金總額=（年度費用總額×1F所占百分比）/12
2樓月租金總額=（年度費用總額×2F所占百分比）/12
3樓月租金總額=（年度費用總額×3F所占百分比）/12
4樓月租金總額=（年度費用總額×4F所占百分比）/12
5樓月租金總額=（年度費用總額×5F所占百分比）/12
B1樓月租金總額=（年度費用總額×B1所占百分比）/12
7、每F每月/元/㎡的計算公式。
套內/樓層總建筑面積=套內/樓層建筑總面積-已出租面積/已出售面積
公式為：每F每月/元/㎡
=1樓月租金總額/樓層面積
=2樓月租金總額/樓層面積
=3樓月租金總額/樓層面積
=4樓月租金總額/樓層面積
=5樓月租金總額/樓層面積
=B1樓月租金總額/樓層面積
8、優劣商鋪的單價制定，可參考樓層系數的分解方法計算。
在平面圖上根據樓層中的區位，人流量標出商鋪的優劣（以ABCD區分），據優/劣程度擬定出某個樓層商鋪租金單價高或低（計算優/劣鋪單價可參考樓層系數的分解方法進行計算），但各類別鋪位租金之和等于本樓層預算總額。如下表：
9、判斷項目租金需針對本市場情況是否合理，并與市場調研租金水平進行對比。
本地或目標市場的商家是否可以承租該租金水平？租金高了容易導致招商失敗，租金低了開發商遭受損失。
10、調整預算，接近市場水平為合理，可實現為最佳。
調整預算，預算一般來講不宜過高，接近市場水平即為合理，以可實現為最佳：
增加或減少第3條中成本細項費用
直接對樓層租金單價或總價進行調高或降低收入費用
A、根據市場平均租金水平或商家承租能力。
B、根據市零售市場的銷售淡、旺季分別開來制定差異化月度總租金（一般來說3月-7月份為市場淡季，8月-2月為旺季）。
降低成本費用
增加收入來源
增加營業外收入
