讀懂房地產(chǎn)行業(yè)不平凡的“2015” 這十個(gè)關(guān)鍵詞必知！

　　核心提示：過去的一年，房地產(chǎn)行業(yè)的政策、生態(tài)和游戲規(guī)則都在發(fā)生重大變化，以“330新政”開年，以姚振華挑戰(zhàn)王石結(jié)尾。波瀾壯闊，酣暢淋漓的這一年，有哪些你必須記住的關(guān)鍵詞？
　　過去的一年，房地產(chǎn)行業(yè)的政策、生態(tài)和游戲規(guī)則都在發(fā)生重大變化，以“330新政”開年，以姚振華挑戰(zhàn)王石結(jié)尾。

　　波瀾壯闊，酣暢淋漓的這一年，有哪些你必須記住的關(guān)鍵詞？

　　“330新政”

　　3月30日傍晚，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)文，對(duì)住房貸款政策做出重大調(diào)整。二套房首付比例從70%降至40%；使用公積金購買首套房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，如果再次申請(qǐng)住房公積金購房，首付最低30%。這一系列調(diào)整，被稱為“330新政”。

　　這是2008年以來最強(qiáng)的樓市刺激政策。雖然從2014年開始，各地方政府就陸續(xù)放開限購，銀行也放松了貸款限制，但是樓市下滑的大勢(shì)依然不可逆。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2014年商品住宅銷售面積同比下降9.1%，商品住宅銷售額同比下降7.8%。這樣的勢(shì)頭延續(xù)到了2015年。

　　“330新政”的最大意義在于展現(xiàn)了中國(guó)樓市的真實(shí)面貌。政府放松管制后，人們用手中的財(cái)富投票，為政府指明了市場(chǎng)中存在的問題。正因如此，政府開始正視去庫存，開始為一場(chǎng)艱難而持久的戰(zhàn)役做準(zhǔn)備。在這個(gè)過程中，從中央到地方都學(xué)著理性地看待房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政的作用，并且試圖用制度改革來解決痼疾，這對(duì)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是一個(gè)好消息。

　　并購狂潮

　　2015年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)為明年的房地產(chǎn)行業(yè)定下了基調(diào)——促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。這意味著，并購整合大戲在明年將繼續(xù)上演。

　　中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)在2015年已進(jìn)入深度調(diào)整期，隨著樓市調(diào)控政策的逐步淡化，并購已成為今年房地產(chǎn)行業(yè)的最大主力，“大魚吃小魚”的現(xiàn)象亦成為新常態(tài)，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。

　　一些遭遇困境的中小房企，以及有意退出內(nèi)地的港資房企成為了這一輪并購潮中出售資產(chǎn)和項(xiàng)目的主力，而最主要的接盤者則是恒大的許家印，以及并購狂人融創(chuàng)的孫宏斌，他們二人堪稱今年樓市最大的禿鷲。

　　今年上半年以來，恒大連番多次接盤了港資房企華人置地、中渝置地、信和置地以及新世界在內(nèi)地位于重慶、成都、武漢、海口等地的共計(jì)10個(gè)，總收購金額接近400億元。

　　同樣是在今年，融創(chuàng)大大加快了全國(guó)化步伐，已經(jīng)成功將西安、成都、武漢等城市，以及海南市場(chǎng)納入版圖。敢想敢干的孫宏斌，甚至還對(duì)一家以肉食品加工為主業(yè)的公司——雨潤(rùn)集團(tuán)產(chǎn)生了濃厚興趣。目前這筆收購還在緊張進(jìn)行中。

　　可以預(yù)見的是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步放緩，未來還將有更多無法適應(yīng)市場(chǎng)變化的中小型房企退出市場(chǎng)，對(duì)于許家印、孫宏斌這等地產(chǎn)禿鷲而言，獵物也將越來越多。

　　險(xiǎn)資全面入侵

　　年底的險(xiǎn)資圍獵萬科大戲，已經(jīng)反映出產(chǎn)業(yè)與金融正發(fā)生的重要變化，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)的聚光燈都集中在鏖戰(zhàn)正酣的萬科股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)上之際，一直被房地產(chǎn)業(yè)界視為“野蠻人”的險(xiǎn)資，已不再是站在門口“叩門”，而是全面入侵。

　　前海人壽、安邦入股萬科將險(xiǎn)資入侵地產(chǎn)行業(yè)的這一局面在年底無限放大。在巨大的利益面前，險(xiǎn)資們不斷增持，其“喧賓奪主”之勢(shì)已讓所有房企開始忌憚，每一次舉牌都會(huì)掀起地產(chǎn)圈的震動(dòng)。

　　險(xiǎn)資入侵地產(chǎn)已經(jīng)成為一股潮流，而并非一起機(jī)緣巧合的商戰(zhàn)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)駐A股、H股上市房企前十大股東的數(shù)量最多的是國(guó)華人壽，達(dá)到了7家，緊隨其后的是中國(guó)人壽和華夏人壽進(jìn)駐6家，安邦也進(jìn)駐了4家，平安則進(jìn)駐兩家港股上市房企，其余的百年人壽、中國(guó)太保、中華聯(lián)合財(cái)險(xiǎn)、生命人壽、太平人壽、新華人壽則分別進(jìn)駐1家上市房企。

　　當(dāng)萬科、金地、遠(yuǎn)洋、金融街、等品牌房企成為險(xiǎn)資的狙擊目標(biāo)后，未來越來越多的地產(chǎn)上市公司將可能成為險(xiǎn)資下一步狩獵的對(duì)象，這些可能都是價(jià)值被低估、且質(zhì)地優(yōu)良的上市房企。

　　豪宅與地王

　　2015年是中國(guó)房地產(chǎn)白銀時(shí)代的起點(diǎn)，但伴隨房企利潤(rùn)下行的，卻是一線城市遍地開花的地王與豪宅。

　　北京是一個(gè)突出典型。2015年，北京土地出讓金總計(jì)突破2000億，創(chuàng)歷史記錄，數(shù)字之下，這座城市已經(jīng)遍地地王。而原本處于金字塔尖的高端產(chǎn)品，也從寸土寸金的市區(qū)，一直生長(zhǎng)到六環(huán)之外。

　　比北京更猛的是深圳，2015年的深圳房?jī)r(jià)，只能用暴漲來形容。深圳市官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月深圳新房成交均價(jià)卻高達(dá)44761元/平方米，環(huán)比上漲33.2%，同比大漲68.7%。這是深圳新房住宅均價(jià)首次突破4萬＋，這個(gè)價(jià)格也創(chuàng)下全國(guó)樓市紀(jì)錄。

　　中介大戰(zhàn)

　　時(shí)至年尾，這場(chǎng)發(fā)生在中國(guó)房地產(chǎn)中介之間的戰(zhàn)爭(zhēng)才稍稍冷卻。

　　2014年底，互聯(lián)網(wǎng)＋概念入侵房地產(chǎn)中介行業(yè)。深耕北京十多年的鏈家率先革命，喊出“顛覆自我”的口號(hào)，并開始以連續(xù)收購和擴(kuò)充新業(yè)務(wù)吹響轉(zhuǎn)型號(hào)角。自此之后，由北向南，全國(guó)中介豪強(qiáng)們你方唱罷我登場(chǎng)，從口誅筆伐到一樁樁收購。

　　率先出牌的依然是鏈家，在收購成都伊誠(chéng)，并與上海德佑合并之后，又陸續(xù)開辟丁丁租房、鏈家理財(cái)?shù)刃聵I(yè)務(wù)，鋒芒畢露。各大中介都聞到了火藥味，傳統(tǒng)三強(qiáng)中，中原主席施永青重出江湖，公開喊話“不怕鏈家”。而我愛我家也在十五周年發(fā)布會(huì)上公布了宏偉計(jì)劃：資產(chǎn)管理、房產(chǎn)金融服務(wù)、房產(chǎn)O2O、海外置業(yè)四個(gè)萬億級(jí)平臺(tái)。

　　房企金融化

　　2015年，一些最具實(shí)力的地產(chǎn)公司開始覬覦搭建自己的金融板塊，其中包括萬達(dá)、綠地和恒大。他們不光發(fā)現(xiàn)，一個(gè)強(qiáng)有力的金融板塊可以與資金饑渴的地產(chǎn)板塊形成協(xié)同，助力自己的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，而且，金融本身就充滿了廣闊的規(guī)模成長(zhǎng)和盈利空間。

　　萬達(dá)籌備金融集團(tuán)已經(jīng)接近一年了，王健林從各個(gè)金融機(jī)構(gòu)挖來一批高級(jí)金融人才負(fù)責(zé)籌備。去年以來，通過并購快錢、實(shí)施眾籌、成立互聯(lián)網(wǎng)金融公司和基金管理公司、入股保險(xiǎn)公司等，萬達(dá)金融之翼逐漸豐滿。金融是王健林心中的萬達(dá)支柱產(chǎn)業(yè)之一。

　　與之相比，綠地和恒大的動(dòng)作更快、更猛。綠地通過定增為金融業(yè)務(wù)注入最大一筆投資，一下子新增了信托牌照、投資基金、互聯(lián)網(wǎng)金融、融資租賃和第三方支付平臺(tái)，一個(gè)全牌照的金融帝國(guó)已據(jù)雛形。大金融和大消費(fèi)、大基建一起，是張玉良心中綠地下一步的方向。恒大在年底通過借助足球的推廣，給了恒大人壽一個(gè)極具爭(zhēng)議的亮相，也開始正式踏入金融業(yè)。許家印對(duì)于金融的期許，同樣無法令人小覷。

　　創(chuàng)業(yè)元年

　　2015年是地產(chǎn)經(jīng)理人的創(chuàng)業(yè)元年。這一年，地產(chǎn)行業(yè)盤整所造成的離職潮，與“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)浪潮，成功合流。一些知名地產(chǎn)經(jīng)理人從幕后走向前臺(tái)，開始包含深情地講訴其各具辨識(shí)度的個(gè)人故事。

　　年初，以萬科高級(jí)副總裁、北京萬科董事長(zhǎng)毛大慶的離職最引人矚目。他的優(yōu)客空間也踏準(zhǔn)了互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)風(fēng)起的節(jié)奏，占據(jù)了眾創(chuàng)空間領(lǐng)域的頭把交椅。此外，如原SOHO副總裁王勝江、原綠地集團(tuán)總建筑師胡京等，也在分享共享辦公領(lǐng)域的大蛋糕。甚至包括轉(zhuǎn)型期的潘石屹，也把二次創(chuàng)業(yè)的方向精確對(duì)準(zhǔn)聯(lián)合辦公領(lǐng)域，其推出的SOHO 3Q產(chǎn)品在短短一年內(nèi)發(fā)展到1萬個(gè)工位。

　　互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)浪潮深刻改變著地產(chǎn)的開發(fā)、營(yíng)銷和物業(yè)服務(wù)等所有環(huán)節(jié)，包括眾籌、定制、團(tuán)購以及O2O租售等模式的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)產(chǎn)品層出不窮。原世茂副總裁、資深地產(chǎn)營(yíng)銷人蔡雪梅的E-Lab就試圖將地產(chǎn)所有的營(yíng)銷環(huán)節(jié)前置，完全顛覆傳統(tǒng)的地產(chǎn)營(yíng)銷模式。

　　原協(xié)信CEO劉愛明離職后回到深圳，從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)，并獲得了包括萬科、中城聯(lián)盟、世聯(lián)等機(jī)構(gòu)的支持。有的地產(chǎn)人的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目甚至與地產(chǎn)毫不相干，而是瞄準(zhǔn)一些新興領(lǐng)域，比如原龍湖副總裁秦力洪就正從事新能源汽車的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，而退休后的首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光，也有可能從事新能源汽車充電樁領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)。

　　大佬淡出

　　繼地產(chǎn)界“大炮”任志強(qiáng)自華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)之位退休后，首創(chuàng)集團(tuán)原董事長(zhǎng)劉曉光于2015年8月也正式退休了。同樣在2015年，萬通創(chuàng)始人馮侖在轉(zhuǎn)讓了萬通控股的股權(quán)之后，不再是萬通地產(chǎn)的實(shí)際控制人，雖未退休，卻也正在淡出地產(chǎn)圈。

　　50后的地產(chǎn)大佬們紛紛達(dá)到退休年齡，而這兩年房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整與轉(zhuǎn)型，也成為行業(yè)內(nèi)新舊交替最重要的背景與驅(qū)動(dòng)。一個(gè)時(shí)代正在隨著這些地產(chǎn)大佬的淡去而一同逝去。

　　房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束——過去曲折的地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)讓從業(yè)者們?cè)?015年達(dá)成共識(shí)，而2015年大佬們的淡出又讓人們加劇了這一點(diǎn)共識(shí)。

　　任志強(qiáng)的退休生活豐富多彩。他對(duì)界面新聞?dòng)浾弑P點(diǎn)今年一年的退休生活時(shí)稱，今年他將大部分精力都投入在阿拉善公益事業(yè)中。

　　但同時(shí)，他也常常出現(xiàn)在各大房地產(chǎn)論壇中，依舊在為華遠(yuǎn)地產(chǎn)的新項(xiàng)目新產(chǎn)品站臺(tái)。他甚至在2015年10月正式進(jìn)軍娛樂圈，在騰訊視頻上線了他的首檔網(wǎng)絡(luò)脫口秀《大炮有約》，與王尼瑪、柳巖等網(wǎng)絡(luò)紅人和娛樂明星搭檔“開炮”。

　　與任志強(qiáng)相比，退休后的劉曉光則較為低調(diào)。據(jù)界面新聞?dòng)浾吡私猓瑒怨庹趨⑴c一個(gè)叫“北方吉光”的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目專注于電動(dòng)汽車充電網(wǎng)絡(luò)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)，目前已經(jīng)推出一個(gè)叫“充電俠”的產(chǎn)品品牌。

　　年底的寶萬之爭(zhēng)尚未落下帷幕，但已有不少聲音勸說王石退休，讓位郁亮。經(jīng)過此役，王石會(huì)不會(huì)參透人生，提前退休，成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)＋

　　2015年，“互聯(lián)網(wǎng)+”的熱潮繼續(xù)深化，席卷一切可以席卷的行業(yè)，房地產(chǎn)是其中的排頭兵之一。不同于2014年房企談互聯(lián)網(wǎng)主要為營(yíng)銷造勢(shì)，這一次房企們?cè)噲D將互聯(lián)網(wǎng)的思維深化到房地產(chǎn)的各個(gè)開發(fā)與生產(chǎn)環(huán)節(jié)中。

　　從最早的拿地環(huán)節(jié)開始，就有平安集團(tuán)旗下的平安好房希望用互聯(lián)網(wǎng)思維的眾籌模式改造房企拿地、建房的方式。在用戶研究和產(chǎn)品設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上線了首個(gè)房企獨(dú)立開發(fā)運(yùn)營(yíng)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)“遠(yuǎn)薪”，包括遠(yuǎn)薪老帶新，遠(yuǎn)薪經(jīng)紀(jì)人、遠(yuǎn)薪眾籌三大平臺(tái)產(chǎn)品。

　　房地產(chǎn)“網(wǎng)紅”、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在微博上表示，房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)行業(yè)要跟互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來，進(jìn)行一場(chǎng)O2O平臺(tái)上的革命。他治下的SOHO中國(guó)在2015年“觸網(wǎng)”轉(zhuǎn)型，推出了全新的“3Q”辦公產(chǎn)品，為流動(dòng)人群與創(chuàng)業(yè)者提供O2O模式的短租辦公場(chǎng)所。

　　樓市去庫存上升“國(guó)家任務(wù)”

　　在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人分析了當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署了2016年經(jīng)濟(jì)工作，就房地產(chǎn)板塊，重點(diǎn)提出了要化解房地產(chǎn)庫存問題。尤其在今年下半年，“去庫存”取代了“控房?jī)r(jià)”已成為樓市的新主題。

　　為此，中央要求推進(jìn)以滿足市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，作為去庫存的一個(gè)方向。同時(shí)，也要推進(jìn)農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，增強(qiáng)城市的宜居性，引導(dǎo)調(diào)控城市規(guī)模。

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