核心提示：無論是新商業還是舊商業，怎么樣更好地運營與招商，怎么樣增加收入和減少費用，增加NOI、降低資本化率，資產才會增值。
“新商業”是時下最熱議的話題之一，但從估值的角度來看，商業地產仍然是收益法，依賴于租金回報。
估值=經營凈現金流NOI/資本化率；
NOI=租金收入-營業費用。
所以，無論是新商業還是舊商業，怎么樣更好地運營與招商，怎么樣增加收入和減少費用，增加NOI、降低資本化率，資產才會增值。
1、商業地產的吸金大法
中國最早開發的商業購物中心是上海恒隆廣場與港匯恒隆廣場，我1993年放下美國自己的企業，回到中國就是負責開發的這兩個項目。在最近連續三年里，恒隆和港匯分別取得了國內購物中心租金收入坪效最高和租金單價最高的業績。恒隆廣場坪效年均超過人民幣120元/天/㎡，作為一個海外上市公司項目，在國際投資者的角度來看，這也是中國商業地產行業里的一個標桿。
恒隆集團在香港的商業地產，主要集中在香港銅鑼灣，那是寸土十金地方，但是在規劃港匯廣場時候，我們設計了很大的中庭，公共面積占了45%左右。在九十年代初做前期規劃的時候，我們已經前瞻性地看到未來中庭多樣性營銷運用與運營推廣活動。今天實體店面對大鏈接時代電商的沖擊，需要有足夠體量的中庭做不同的推廣活動，這是一些成功商業地產的基因。當時也有不同的聲音質疑港匯廣場的公共面積過大并且沒收入。“為什么投入這么多錢做中庭？”，但是開業后多年營運數據事實證明，每一次做活動收取的租金，遠遠超過店面的租金。所有的東西都是要有一些思維突破，尤其在大鏈接的時代，萬眾創新，但在90年代中國購物中心剛起步階段，我們結合購物中心比較成熟的國際經驗，在港匯廣場的規劃設計中創新性創造了中國第一個多廳影院，同時因為購物中心的體量非常大需要有消防防火分區，所以被消防局從中間一刀切出13米的消防通道，當時我們思考的就是怎么讓冷清的消防通道變活。如果各位去過港匯廣場，大家注意到的，或者覺得不錯的，就是當時創新的休閑美食步行街！
前期定位在任何時代都是非常地重要，從資產管理的角度，為什么當時在經過亞洲金融風暴時候，我們還可以去思考做一個奢侈品的購物中心？購物中心的定位必須要著眼于未來趨勢，而不是僅僅盯住眼前的消費市場，如果按照90年代末的消費水平，中國當時還不足以支撐頂級奢次品牌的消費市場，但是考慮到中國過去三十年的2位數的經濟增長和人均收入的提升，所以我們做了一些非常大膽的業態重整、調整，到做全中國最頂級的奢侈品購物中心。如果看恒隆公司年報，2015年租金收益是港幣41.94億，這是一個非常健康穩定現金流，這也是商業地產非常迷人之處，它是不斷有序而來的收入。
2、商業地產的實質是資產管理
“NOI”NetOperatingIncome，與CapRate資本化率，是資產管理最重要的兩個指標，也就是怎么樣去用一些合理管理，怎么樣去做更好地運營與招商，去增加收入和減少開支，只有在這種情況之下，你的NOI才會增加，資本化率降低，資產就會往上增值。
在信和集團負責資產管理的時候，做的幾個項目都是防御性措施，主要是商場改造與增值。在任何時間段都需要對整個當地市場的了解，在競爭者的新商場還沒建完前的前一兩年，信和已經啟動防御性的整改業態提升。在資產增值過程之中，把一些使用率非常低的商業類別整改而去增加商業零售租賃面積。同時也提升不同的業態。尤其大鏈接的時代，商場更新與提升，更需要在不同的階段做不同防御性的一些調整。
商業地產投資都有一個退出的過程，2007年時我負責香港第一個私人上市的房地產信托REIT，泓富房地產信托并對長江集團的七個物業整體收購。商業地產是有出路的，但是出路是統一經營，統一管理，整體打包出售。房地產信托就是對一些開發商物業在成熟階段的時候將它證券化。目前在中國還沒有真正意義對一般公眾市場開放的REIT，還沒有真正開放到一般股民也可以投資的房地產信托。從趨勢來看，我認為這個也是中國必須要走下一步，可以釋放出很多重資產為輕資產管理。
當然在資產管理，其中一個重點就是怎么節能，同時也包括調整業態，形象，這都是資產管理必須要做的事情。不管信和集團也好，恒隆集團也好，泓富房地產信托也好，基本上都有很好的資產管理，運營管理，才可以不斷地每一年NOI的提升，或者是收益提升。
講一下大鏈接時代的融資的案例，因為做商業地產是沒有辦法借高利息融資，因為借貸一般兩年或者三年就到期了，項目根本來不及完成。開發商因為借的利息成本高，如果是以股權抵押，最終會被借錢的公司把項目公司的股權接手了，做商業地產投資和借貸的時候，要想清楚項目的杠桿比例多少，利息是多少，合理嗎？
正確的退出方案，大家都在講李嘉誠又跑了，其實從一個做生意的商人來講，當你的物業到了一個頂點或成熟的時候，它認為物業的價值已經到了，整體退出是一個合理的方案。最近陸家嘴的世紀廣場接手的是ARA（專門做基金跟房地產信托管理的公司）。因為ARA長江集團也有股權，所以最終還是會由原團隊繼續負責管理這個項目。
3、電子商務是工具
目前電子商務彌補了一些三四五線的業態不足或產品不足，所以電子商務會在中國比較普及。不過在美國，電子商務占的比例還是蠻低的。目前電子商務買的東西很多是服裝，運動類或者鞋類的東西為主。其實說到互聯網，我一直認為web是一個工具，工具的意思你怎么利用互聯網來結合你的客戶在來你們的購物中心之前，對你的場地及產品已經有一個基礎的認識，所以到了實體店的時候，經過自己摸、看、試再決定去買，Web的使用還是非常重要，而且已經越來越普及。
總的來講，電子商務的規模會增大，但是還是占整個零售的比例還是小。實體的商業，實體的零售是不可能因為電商的沖擊而消失了。雙十一經過五年，在2014年成長了1000倍，到了2015年到了912億，2016年1207億。當然，今年雙11加大了很多娛樂的元素，晚會、互動等等。其實你不管他們是電子商務，雙11還是在淘寶做什么，最終還是要落地與人發生互動。反過來說，如果你把所有的實體店同一天做同樣的事情，集中打折與讓利，這個銷售額也會是非常巨大的。
目前常常看到的都是百貨公司死亡名單，有時候我要從另外一個角度看，看看電商死亡名單，它也是有成本的，快遞也是成本，天貓也要扣點的，人工需要錢，推廣需要錢，稅要支付，倉儲也是錢，所以電商并不是不要錢的。
實體零售商如何應對，他們也會聯合起來做一些促銷活動，購物節等活動。電商也在找實體店，亞馬遜在紐約34街上開了一家，它現在還要開更便利的實體店，準備在路邊提貨，第一個便利實體店會在西雅圖總部附近開始。所以電商在找實體，實體也要介入電商，不過我一直說互聯網是一個工具，重點是我們如何去使用？
小米也在開實體店，小米2017年預計開200到300家。小米號稱他們的坪效是一般零售業態的20倍，因為單價很高，所以一天如果可以賣上百個手機的話，租個200平方米，平均一個手機幾千塊，它的坪效就很高。這是一個趨勢。
另外一個講到存量，有位朋友收購了一個老廠房，請了國際的設計師，把很舊的廠房改成一個多功能的辦公樓，同時多功能廳不斷的做不同的活動，拍電影也好，拍MV也好，或者是時裝發布會也好，這些老廠房的改造取決于你怎么運營。尤其目前文化藝術娛樂的有機結合，在這個大鏈接時代的存量地產，我們怎么運用這些有創新想法的改造使其價值最大化。
4、“新商業”應對變化
1999年到跨千禧年的時候，港匯前面有一個很大的樓梯平臺，就在這個樓梯上面去做了千禧年的活動，當時是幾十萬人把那邊堵得滿滿！未來樓梯大平臺會拆掉，拆掉以后有幾個好處，增加了一些租賃面積，包括那些客戶可以更直接地從地面就進來。可是當時我們在做這個樓梯大平臺的時候，思維是能夠把二樓跟一樓的租金通過這個樓梯大平臺把人引入，所以二樓的租金跟一樓的租金幾乎持平，這也是從商業當時前期我們規劃的一些思維。改造之后徐家匯將打造上海文化藝術展覽的聚集地了。
我的老東家恒隆集團推動了“EST”計劃,Experience體驗,Service服務,Technology技術,在目前這么成功的上海購物中心，恒隆還在做不斷地提升，這個就是一個成功的重要基因。根據恒隆的年報可以看到集團準備花13個億去改上海恒隆廣場跟港匯恒隆廣場。上海恒隆廣場通過對局部面積進行調整，租賃面積會擴大，尤其把地下室全部改建。恒隆引入新的“EST”改進，將會迎來新的格局，我看好未來改造好了以后租金會往上走，
“新商業”歸根到底都是為了新的生活方式服務的。80后、90后有一個別稱，叫“二次元”世代，“新商業”需要在站高一線的前瞻角度，做好策劃定位與商業管理，與時俱進地實現項目價值最大化！
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