為什么說商業(yè)地產(chǎn)項目最危險的時期是開業(yè)頭半年？

商業(yè)項目不是開業(yè)就完事了，最危險的時期是開業(yè)頭半年，在這半年期間有可能會發(fā)生大規(guī)模的掉鋪，包括如果之前出現(xiàn)過定位招商的問題，通常會在頭半年到一年內(nèi)暴露。所以在開項目后評估會時，往往出現(xiàn)各個部門相互爭執(zhí)、相互推卸責(zé)任的情況：

• 運營業(yè)績不好會針對招商：你們招的什么客戶進來，原本商戶有落位，ABC類品牌各多少個，現(xiàn)在都是C類的；

• 招商會針對開發(fā)：品牌在簽合同簽意向的時候，一而再地延遲開業(yè)，就導(dǎo)致大面積空鋪；

• 工程開發(fā)找設(shè)計：施工圖給的晚，留給施工時間不足……

雖然后評估會很傷感情，但是確實有效的溝通交流，對集團或連鎖項目來說，做了4-5個項目就能形成自己的產(chǎn)品體系，或者標(biāo)準(zhǔn)化的操作方法。所以商業(yè)就要善于做總結(jié)。

從商業(yè)開發(fā)的流程簡單說說每個環(huán)節(jié)常見的問題：

首先，摘地

商業(yè)開發(fā)有兩大風(fēng)險：第一摘地風(fēng)險，第二規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險。商業(yè)摘地和住宅摘地完全不一樣。

以住宅摘地來說，兩個地塊相鄰，中間相隔50米的馬路，兩個地塊占地面積、容積率一致，享受共同的配套的情況下，原則上說商業(yè)價值一模一樣。

而商業(yè)摘地隔街如隔市，毗鄰上班路與毗鄰下班路的地塊，在大十字路口交通節(jié)點左拐和右拐的地塊，商業(yè)價值完全不一樣。所以很多開發(fā)商在摘地階段就失敗了。商業(yè)最重要的是控制風(fēng)險，因此在摘地時，不要沉迷于測算收益最高的，選擇風(fēng)險較小，測算可控的地塊是成功的第一步。

然后，定位

商業(yè)項目定位需要圍著業(yè)態(tài)走，業(yè)態(tài)定位圍著客群轉(zhuǎn)，因此一開始就需要確定主力店。做過商業(yè)的都知道，第一次定位和第一次落位基本上都是盲點，我們拍著腦門，按著經(jīng)驗做決策，然后規(guī)劃和設(shè)計依著定位和落位走。

定位后要解決的問題就非常多，規(guī)劃、設(shè)計、招商等。要與商戶達成簽約，必須具備兩個基本條件：建筑規(guī)劃許可證。有了這個證，說明平面不會有大改動，平面圖是可信的；建筑施工許可證，有施工日期就會有竣工日期，有竣工日期就可以確定交樓時間，但事實上很多開發(fā)商不在意竣工時間，品牌商尤其是主力店，開業(yè)前半年就要進場做裝修，開業(yè)前四個月物料彩蛋基本到位，開業(yè)前兩個月招聘到位，一旦延期開業(yè)，中間的損失無法補償。

但在開始的時候，無法獲得這兩個證的前提下，定業(yè)態(tài)定品牌都是盲定的，那盲定就涉及一個問題——規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險，按主力店定好的設(shè)計規(guī)劃后期無法進駐，周期是不可逆的。因此在做規(guī)劃設(shè)計的時候，可以在項目最關(guān)鍵的區(qū)域做通用設(shè)計，包括層高、樓面、荷載、店面末端等因素，做成可以適合超市家居等主力店形態(tài)。

接著，招商

真正給我們帶來利潤的是非主力店，提高租金是常規(guī)做法。一個商業(yè)項目怎么談高非主力店的租金，簡單來說，項目如果預(yù)計要招300個品牌，籌備時就要招900個，配以有效的談判技巧，帶著不怕跟商戶談崩的心態(tài)，才能達到最高租金。如果只靠做關(guān)系走后門拉資源去談租金，項目很難做大。

最后，開業(yè)

商業(yè)開業(yè)跟住宅開發(fā)完全不一樣，住宅開盤現(xiàn)場千人基本到頭了，而商業(yè)項目開業(yè)的人流起步是幾萬甚至十幾萬人，一不小心會造成大規(guī)模群體事件，因此在開業(yè)前需要對幾大風(fēng)險進行預(yù)估：交通、治安、消防、消毒等。而項目辦活動最好選擇在項目內(nèi)場進行，做好消費引導(dǎo)，同時避免隨機性地客流爆點情況的發(fā)生，比如知名藝人現(xiàn)身可能帶來的大量人群的推擠，從而產(chǎn)生的連鎖突發(fā)事件。

文章來源：贏才商學(xué)院