本文主要針對新入行的投資新秀講一下投資測算的基本邏輯以及測算中挖掘項目利潤的方式。
項目投資測算可以將各種紛繁復雜的項目以直觀的數(shù)據(jù)體現(xiàn)出來，將各個公司自身的運營能力以指標的方式體現(xiàn)出來。
所有的投資項目都量化為IRR、ROE、凈利潤率、現(xiàn)金流回正周期等評判指標。
并以評判指標對各個項目進行橫向或縱向的對比分析，給決策者提供直接的依據(jù)。
但是作為一個投資人員，每年會初判上百個項目，不可能每個項目都讓其他部門去配合你做強排測算成本數(shù)據(jù)。
這樣就要求我們做項目初判測算的時候能夠快速獨立的對項目作出相對準確的判斷。
本文以鄭州市場為例，結合自己的一些工作經驗給大家做個分享，希望能對您的投資工作提供一些幫助。
項目測算的關鍵要素：售價、流速、強排方案、成本、運營計劃、融資方案、稅率等（費用指標基本比較固定此處不再闡述），本文以上述六大要素分別做一個闡述。
售價、流速
售價和流速的制定是項目核心的核心，客研部門是肩負項目銷售定價及流速制定的核心任務。
這個也直接決定了項目的整體定位、客群定位、產品規(guī)劃等，這一步至關重要。
這部分制定策略相對比較主觀，需要系統(tǒng)去分析板塊的發(fā)展前景、總體規(guī)劃、供求狀況、市場量價表現(xiàn)、項目配套等指標作為參考去制定。
投資人員需要結合上述要素對項目定價和銷售流速做出客觀的判斷，并于客研部門達成一致的意見。
發(fā)展前景和總體規(guī)劃作為一個遠景的參考指標，決定了板塊的發(fā)展未來5年到10年的發(fā)展情況。
以鄭州為例，比如北龍湖這個板塊集萬千寵愛于一身，緊鄰金水區(qū)、鄭東新區(qū)CBD、金融大鱷總部云集、教育醫(yī)療等配套均為頂級配套、北龍湖近萬畝濕地公園、鳳山。
最終此板塊成為河南省頂級人士的聚集地，板塊整體均價4萬+/平方米，成為整個鄭州市傲視群雄的板塊，其未來的發(fā)展?jié)摿σ彩遣豢晒懒俊?/p>
對標量價關系的制定上，在發(fā)展前景較好的板塊可以在量價關系上給予適度的預期。
供求狀況決定市場未來1-2年的市場表現(xiàn)。
若市場整體供過于求，未來兩年內項目集中推盤入市，市場競爭加劇，去化壓力加大，就可能會有企業(yè)迫于現(xiàn)金流壓力、降價跑量，影響整個板塊的價格走勢；
進而影響客戶的購房預期，導致板塊內的價格體系不穩(wěn)，去化難度加大。
許昌市東城區(qū)屬于典型的被供求關系破壞的板塊，政府無限量的供應土地，在2017年3到12月集中供應近480萬方的土地。
板塊去化周期接近4年，對市場供求關系形成極大沖擊，最終導致板塊內的價格體系崩塌。
最終定價需要參考周邊競品項目，若周邊有三個競品項目，需要結合三個項目與本項目的相似度確定量價的對標權重；
最終取三個項目的量價加權平均值，制定本項目的銷售量價關系，最終再結合本項目的重點配套（如學區(qū)房、地鐵口、景觀配套等）對量價關系進行適當?shù)男拚?/p>
最終確定項目的量價關系。
強排方案
強排方案也是項目運營至關重要的一環(huán)，設計決定了項目30%的成敗。
因此想要增加獲取項目的概率，務必在強排方案上進行重點把控，充分挖掘項目的產出。
作為一個投拓人員務必充分關注項目控規(guī)或設計條件的幾個核心指標：容積率、建筑密度、建筑限高。
這三個指標基本決定了你的產品類別：
貨值最大化下的產品配比方案：
目前在項目指標一定的情況下，增加低密度產品的配置比例可以有效挖掘項目的價值產出。
上述配置比例均為經驗值，基于目前《鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》根據(jù)以往的強排經驗得出來的結論可以作為項目測算時強排產品配比的參考。
具體在強排過程中地塊形狀（東西向款地塊優(yōu)于南北向寬地塊，異型地塊暫不納入討論）、戶型配置（戶型面寬越寬，低密度產出比例越低，大戶型比例越高，低密度產品產出比例越高）地方政府的日照要求、城市設計等都會對產品比例產生較大影響。
地下車位配建指標：
目前隨著土方價格的上漲，地下成本不斷提升，郊區(qū)項目車位去化難度大，地下車位的配建標準和建設形式直接影響項目的利潤率指標。
郊區(qū)項目可以重點關注下能否建設機械車位，若可以建設機械車位，先以機械車位進行規(guī)劃驗收和竣工備案，然后再撤掉機械車位，降低車位配比，可以有效降低地下成本的投入。
成本測算
前期費用：影響項目前期費用的項目：地表土方量情況（土方體量、由誰負責清表）、高壓線、地方基礎設施配套費征收標準、項目所在區(qū)域營商環(huán)境、土方單方成本。
建安成本：依據(jù)項目的產品配置標準來決定，建筑單方基本上會在2600-3000元/平方米，部分豪宅項目配置標準不做論述。
不同費項影響要素：
地下工程：土方單方成本、地基情況、支護需求、地下車位配比要求、地下入戶大堂標準
主體建安：門窗配置、外立面配置、地暖配置、建材價格、是否有裝配式要求（建筑單方考慮400-600元/平方米，可以額外贈送2.5-3%的可售面積）
裝飾裝修：公區(qū)裝修標準、室內精裝標準、新風系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)
室外工程：景觀標準、室外道排系統(tǒng)標準、智能化和標示系統(tǒng)配置標準等。
基礎配套：地塊周邊水電氣暖的接駁點情況、暖氣是否存在壟斷情況、天然氣收費標準（可以到燃氣公司和暖氣公司進行走訪）
公建配套：結合項目的配建要求進行測算。
投資人員要結合歷史的測算情況對成本進行系統(tǒng)的梳理，總結不同產品項目大概的經驗建安成本，這樣方便后期在項目初判是快速、準確完成項目研判。
根據(jù)鄭州市目前的成本情況，預計剛需項目的毛坯產品建筑單方成本在3200-3400元/平方米，改善型毛坯產品基本在3500-3700元/平方米。
若考慮精裝修則按照項目建筑單方精裝成本*項目精裝產品建筑面積/總建筑面積，增加到建筑單方成本中去。
成本支付：前期盡量去降低工作款的支付比例，充分節(jié)約開盤前的資金投入，這樣可以提升項目的利潤率和自有資金回報率。
這個也是開發(fā)企業(yè)嚴控工程款支付周期、控制前期投入的內在邏輯。
運營計劃
運營計劃是整個項目的運營節(jié)點排布，幾個關鍵指標會對項目利潤指標有較大影響。
項目開盤節(jié)點直接影響項目資金回收的時點，早開盤一個月就節(jié)約一個月的資金成本，這個也是眾多房企推行“789”“456”等高周轉政策的核心邏輯。
項目主體封頂?shù)裙こ剃P鍵節(jié)點影響工程費用的支出。
交付節(jié)點是對項目公司結利的節(jié)點，最好是能體現(xiàn)在本年度，可以優(yōu)化集團公司報表。
融資計劃
項目的融資方案是項目至關重要的一個環(huán)節(jié)。
房地產是一個資金密集型行業(yè)，一份好的融資方案可以節(jié)約幾千萬甚至上億元的資金成本，可以有效挖掘項目的利潤空間。
2019年下半年以來融資收緊，融資放款要求提高，放款難度加大。
針對房地產行業(yè)幾個主要的融資工具做一個簡單的論述，具體可以結合項目情況來選取。
1、棚改貸
適配項目：城改項目、合村并城項目、城市更新項目
額度：一般按照項目土地一級整理成本（拆遷補償、安置房建設、一級整理費用、財務成本等）60%-70%配置
融資成本：8-9%
增信措施：要求TOP系列房企集團擔保+后置土地抵押。
2、前端融資
適配項目：已獲取不動產證項目
額度：一般按照土地地價款總額的50%-60%配置
融資成本：9%-12%（具體利率水平與融資主體及擔保主體有關）
增信措施：要求TOP系列房企擔保+土地抵押
融資主體：符合“432”政策
3、開發(fā)貸
適配項目：已取得“四證”項目
額度：項目總投入的60%
融資成本：6-8%（具體利率水平與融資及擔保主體有關）
融資主體：符合“432”政策
上述三種融資工具在房地產融資中十分常用，同時這三個工具對降低自有資金投入、加快現(xiàn)金流回正、以及提高ROE有十分重要的作用。
在資金需求量大的項目要積極對接金融機構、溝通融資方案，提升項目的整體回報率。
稅收問題
稅務方面：
1）土地增值稅
預征：目前鄭州土地增值稅預征稅率基本都是按照非普通住宅來征收，預繳稅率為銷售收入的3.5%，售價超過2萬元/平方米，預征稅率為6%。
核算：項目應繳土增稅=項目增值額（項目不含稅收入-扣除項目金額）*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)
項目不含稅收入=項目總貨值/1.09
扣除項目金額=項目土地成本+建安成本+費用（土地+建安總投入的10%）+加計扣除金額（土地+建安總投入的10%）
土地增值稅核算為超額累進稅率，土地增值稅適用稅率及速算扣除系數(shù)如下：
備注：普通住宅增值率不超過20%，在核算時可以免征土地增值稅。
核算影響因素：項目售價、土地成本、建安成本、是否可以退稅。
2）增值稅
預繳：按照銷售收入的3%預繳
核算：應繳增值稅金額=進項稅-銷項稅
進項稅=項目總銷售收入/（1+9%）
銷項稅=項目土地成本/（1+9%）+建安成本/（1+適用稅率）+營銷費/（1+6%）+資本化利息+稅金及附加（主要為城建、教育稅金及附加）
3）所得稅
預繳：項目銷售收入×預繳毛利率（鄭州為25%）×25%
核算：項目稅前利潤=（項目不含稅收入-不含稅綜合建安成本-開發(fā)費用）×25%
具體稅收籌劃的事項較為復雜，可以結合具體項目具體分析。
綜述
投資工作是一個十分綜合的工作，你必須懂市場對板塊的發(fā)展前景、規(guī)劃定位、配套設施、供求情況、競品情況如數(shù)家珍，這樣你在和專業(yè)的客研進行溝通的時候有自己的話語權和對項目的定價權。
你要懂規(guī)劃設計、懂得如何去優(yōu)化項目的方案，提高項目整體貨值，同時也能保證項目整體的品質和居住舒適度，有一版好的方案，你才能在眾多房企的競爭中勝出。
你更要懂得成本、土方價格、不同層數(shù)的地下車位成本、建安成本情況、周邊項目的配置標準、成本情況，這樣成本給的太高，你可以與他們進行溝通，拿到一個相對公允的成本數(shù)據(jù)。
稅務方面你也要懂得哪些因素影響哪一個稅種，然后自己如何去進行稅收籌劃，節(jié)約稅費、挖掘項目凈利潤。
投資人員必須熟悉上述業(yè)務條線的各項內容，才能與各條線部門充分溝通，對其提出的數(shù)據(jù)進行PK，拿到一個相對比較客觀并且對利潤率指標較好的數(shù)據(jù)，為自己獲取項目奠定基礎。
投資也是一個孤獨的行業(yè)，因為你是對股東負責、而其他條線是只為自己的專業(yè)負責，可能很多時候你會發(fā)現(xiàn)你平時聊的熱火朝天的同事會在工作上永遠站在你的對立面。
上述測算對準的是入門的投資人員，讓你了解投資的基本邏輯，快速掌握投資測算的基本知識，為你下一步馳騁天下奠定基礎。
