文旅地產(chǎn)開發(fā)的三大需求、四大趨勢(shì)、八大關(guān)鍵

相比較我國(guó)住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大、商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)放緩，因政策肯定、旅游市場(chǎng)與投資需求提升，文旅市場(chǎng)反而高速發(fā)展，市場(chǎng)日趨成熟，文旅地產(chǎn)進(jìn)入剛需時(shí)代。國(guó)內(nèi)文旅與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合上從迪士尼、環(huán)球影城相繼進(jìn)入中國(guó)后，市場(chǎng)開始變得非常火熱。那么你真的了解文旅地產(chǎn)嗎？要成功開發(fā)文旅地產(chǎn)需要哪些條件？

一、文旅地產(chǎn)開發(fā)的三大需求

文旅地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)滿足三個(gè)需求：生態(tài)、文化、健康。

第一個(gè)是生態(tài)的需求。

第二個(gè)是文化的需求。現(xiàn)今的文化呈現(xiàn)出主流化、高科技化、大眾化和全球化的特征，要滿足文化的需要，項(xiàng)目需要經(jīng)歷從傳承文化到創(chuàng)造文化、從創(chuàng)造文化到消費(fèi)文化、從消費(fèi)文化到升華文化三個(gè)過程的輪回。

第三個(gè)是健康的需要。

所以，當(dāng)休閑浪潮、新型城鎮(zhèn)、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、打造文化軟實(shí)力、經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效、美麗中國(guó)夢(mèng)等諸多因素的巧妙碰撞，文旅地產(chǎn)成為了其中一個(gè)獨(dú)特而重要的抓手。天時(shí)、地利、人和均已具備，文化旅游地產(chǎn)迎來了自身發(fā)展的機(jī)遇期。

二、文旅地產(chǎn)四大趨勢(shì)

在十三五期間，文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)將會(huì)成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)在未來5-10年將達(dá)到15萬億元的規(guī)模，值得關(guān)注。中國(guó)文化旅游產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展會(huì)呈現(xiàn)4大重要特征：

1、全球化，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展無極限。改革開放前三十年靠經(jīng)濟(jì)，后三十年靠文化。這句話背后的含義是：文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)軟實(shí)力話語權(quán)的一個(gè)重要指標(biāo);文化產(chǎn)業(yè)是我國(guó)下一步示范型服務(wù)業(yè)的高端產(chǎn)業(yè)，文化不走出去，中國(guó)模式則不可能被全世界認(rèn)可。文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)和我國(guó)的軟實(shí)力、我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整密切相關(guān)了。

2、信息化，數(shù)字融合與文化傳媒邊際收益遞增。十三五期間，新鮮的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值70%是文化+科技，文化+創(chuàng)意這一類產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的。

3、集聚化，從物理空間集聚到無形資產(chǎn)的集聚。現(xiàn)在旅游產(chǎn)業(yè)的已經(jīng)不是靠傳統(tǒng)意義的空間和投入產(chǎn)值打造。未來以技術(shù)為支撐的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展前途無量。

4、資本化，文化傳媒并購(gòu)與集團(tuán)化擴(kuò)張。未來文化傳播平臺(tái)大規(guī)模并購(gòu)會(huì)成為十三五期間一個(gè)顯著特點(diǎn)。今后文化+金融，旅游+金融的模式會(huì)成為行業(yè)非常大的一個(gè)顯著特征。

三、文旅地產(chǎn)八大關(guān)鍵

1、大盤

沒有大盤，難以成就文旅地產(chǎn)。文旅地產(chǎn)往往由于地段偏遠(yuǎn)，交通生活配套不完善，消費(fèi)者距離抗性明顯。如果項(xiàng)目沒有規(guī)模效應(yīng)，就無法承擔(dān)高成本的配套建設(shè)，即使好不容易催熟的區(qū)域也是為他人做嫁衣。因此，做文旅地產(chǎn)要做好大盤長(zhǎng)期開發(fā)的準(zhǔn)備。

2、大配套

文旅地產(chǎn)消費(fèi)彈性大，客戶對(duì)于品質(zhì)的敏感度大大高于價(jià)格敏感度，亮點(diǎn)配套作為加分項(xiàng)目往往是促成項(xiàng)目成交的臨門一腳。文旅地產(chǎn)一定要重視以自建大配套彌補(bǔ)項(xiàng)目先天不足，以高品質(zhì)的配套帶動(dòng)項(xiàng)目升值。

3、大資源

文旅地產(chǎn)建立于資源基礎(chǔ)之上，資源挖掘或整合不足是目前多數(shù)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目普遍面臨的問題。從已有項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)來看，有兩類資源可以重點(diǎn)挖掘利用。

一類是自然景觀資源。能夠搶占一個(gè)區(qū)域最核心、最稀缺的景觀價(jià)值，是文旅地產(chǎn)項(xiàng)目后期成功的必要條件。另一類是嫁接商務(wù)資源，會(huì)議驅(qū)動(dòng)的文旅地產(chǎn)一再驗(yàn)證了其巨大的價(jià)值。

4、大內(nèi)涵

文旅地產(chǎn)的出路在于鮮明的主題，能夠讓人獲得精神上的享受和心理上的滿足。這是文旅地產(chǎn)形成特色競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)隔的關(guān)鍵因素，也是最難以達(dá)成的領(lǐng)域。講故事、吃軟飯是文旅地產(chǎn)必不可少的功課。有些資源是可以進(jìn)行嫁接式的應(yīng)用。

5、大整合

文旅地產(chǎn)涉及范圍非常廣泛、關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。房企承擔(dān)著品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、地區(qū)開發(fā)各方利益的協(xié)調(diào)管理等重任。如果無法理順這些關(guān)系，文旅地產(chǎn)的深入開發(fā)將會(huì)遇到瓶頸。需要充分整合各方資源才能保障順利開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

6、大蓄客

相對(duì)城市住宅而言，文旅地產(chǎn)絕對(duì)屬于窄眾客群，缺少客戶是項(xiàng)目常態(tài)，因此要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。文旅地產(chǎn)在銷售方面需要翻越兩座大山：一是大量蓄客，二是長(zhǎng)期續(xù)銷。今后文旅地產(chǎn)的蓄客必將是全國(guó)范圍內(nèi)的大蓄客，在爭(zhēng)取本地客戶的同時(shí)，區(qū)域化乃至全國(guó)化營(yíng)銷能力將成為影響項(xiàng)目去化的關(guān)鍵。

7、大運(yùn)營(yíng)

文旅地產(chǎn)的主體產(chǎn)品包含三個(gè)層面，第一層是可見的物業(yè)，第二層是可感受的體驗(yàn)，第三層是可升值的資產(chǎn)。任何一個(gè)層面的運(yùn)營(yíng)水平都會(huì)關(guān)系到文旅地產(chǎn)的成敗。文旅地產(chǎn)項(xiàng)目前期經(jīng)營(yíng)狀況的優(yōu)劣，對(duì)后期投資消費(fèi)者的信心也會(huì)發(fā)生關(guān)鍵性的影響。

8、大布局

文旅地產(chǎn)由于上述固有特點(diǎn)，往往要經(jīng)歷8-10年甚至更長(zhǎng)的開發(fā)周期。開發(fā)周期的拉長(zhǎng)，導(dǎo)致投資回收期的滯后，拉低企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。因?yàn)槲穆玫禺a(chǎn)屬于中長(zhǎng)期布局的一類項(xiàng)目，所以需要搭配一些短平快的項(xiàng)目以提供現(xiàn)金流和短期利潤(rùn)。

結(jié)語：文化是文旅地產(chǎn)的靈魂。通過文化符號(hào)、文化演繹、文化特色的包裝和塑造，文旅地產(chǎn)才能形成屬于自己的獨(dú)特標(biāo)簽。傳統(tǒng)的文旅地產(chǎn)則過度依賴自然景觀資源，本末倒置。根據(jù)馬斯洛需求理論，在人們解決溫飽問題，生活走向小康之后，會(huì)越來越注重生活品質(zhì)所帶來的滿足感。未來文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展也將轉(zhuǎn)向文化體驗(yàn)的方向，這就要求地產(chǎn)商逐漸回歸文旅的本質(zhì)，改變運(yùn)營(yíng)模式，以人的體驗(yàn)為標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展更多元化的盈利模式，不能老想著賺快錢。

文章來源：鳳凰網(wǎng)