勾地項目一大把，為什么能成功的寥寥無幾？

勾地是現(xiàn)在很多房企擴充土地儲備的重要渠道，為此很多公司還專門成立了勾地部門。

 

勾地形式也是多種多樣，核心在于有無很好的抓手，而勾地的抓手就是跟政府平等對話的籌碼。

 

新城的吾悅廣場之所以能夠在三四線吃得開正是在于抓住了三四線政府對于商業(yè)Mall的訴求。

 

三線城市政府喜歡商業(yè)Mall、寫字樓，二線政府訴求超高層、產(chǎn)業(yè)導入，而一線和強二線政府喜歡稅收、總部經(jīng)濟、外資。

 

勾地的本質(zhì)還是在于開發(fā)商與政府之間的訴求相互滿足，而過程中，勾地的抓手很重要！

 

勾地項目一大把，為什么能夠成功的卻寥寥無幾，大多都是在于以下5點原因。

 

政府要求過高想在村里打造CBD

 

政府從自身角度出發(fā)會對開發(fā)商提出要求，諸如產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、稅收等。

但是如果訴求點被自身放大的話，對于項目推進無疑是鑄起了一道高墻。

 

城市的發(fā)展和功能區(qū)劃有其本身的規(guī)律，如果自視過高，猶如揠苗助長。

村里建不起來CBD、市中心沒有產(chǎn)業(yè)集聚、也不要把每個商務區(qū)都來對標陸家嘴。

讓合適的土地承載對應的功能，產(chǎn)業(yè)、稅收、就業(yè)才能協(xié)同發(fā)展。

而很多投拓在跟進勾地項目的過程中，政府如果大筆勾勒，描繪與現(xiàn)狀甚至未來3到5年都不太匹配的藍圖時，這種項目大多都不會成功

也沒有太大跟進的必要，等到政府反應過來了才能把預期降下來。

遇上不靠譜的居間方吹牛不干事

居間方也是一個很神奇的團體和組織，但也魚龍混雜，有濫竽充數(shù)倒賣N手信息的，也有背景強硬，能有效牽線搭橋的資源大拿。

 

很多時候，我們在做勾地和收并購項目的時候，首先需要甄別的不一定是項目，往往居間方也很關鍵。

居間方起到的角色很重要，牽線搭橋、傳遞信息，但是如果遇到個不靠譜的居間方，那么只能阿彌陀佛了。

你會發(fā)現(xiàn)酒沒少喝，KTV沒少去，但是回過頭來，項目沒有實質(zhì)進展；或是信息不準確，導致對項目的錯判等都有可能。

 

領導換屆，關系需要重新梳理

 

勾地項目往往跟政府當局的政績掛鉤，政府領導推進項目也是需要動力的。

 

如果遇到領導換屆，那么對于項目的推進和落地是致命的。

尤其是在項目快要落地，只需要臨門一腳的時候，遇上政府領導換屆，那么無疑是重大的打擊。

首先是不同領導對項目的態(tài)度可能會發(fā)生變化，有的甚至是360度的，以前的方案、溝通等分分鐘就會被推翻。

其次在于投入的時間精力甚至是費用都無效了，需要重新對接各個部門，方案層層匯報。

所以，資深的勾地人員往往會在政府換屆前，加大推進力度，爭取項目落地！

控規(guī)重新修編

用地性質(zhì)發(fā)生變化

 

勾地過程中，往往會遇到各種各樣意料之外的事。而政府對于某個片區(qū)或是某塊地的規(guī)劃也是變化的。

所以就會遇到，一個勾地項目在推進過程中，方案和思路都獲得了政府的認可，但是政府因為種種原因周邊的控規(guī)重新修編了，這對項目推進也是致命的。

首先是地塊功能的變化導致政府的出讓思路變化，其次在于方案的調(diào)整與投資價值評估。

在過程中與規(guī)劃等部門保持積極溝通也是非常重要的。

 

一級開發(fā)進不去，二級開發(fā)鎖不定

 

由于地方法規(guī)的限制，很多地方政府對于土地一級開發(fā)是有明確限制和要求的。

大多數(shù)民營企業(yè)是很難參與進去的，這也就意味著以浙江、江蘇等土地出讓制度十分公開透明的省份基本不存在真正意義上的一二級聯(lián)動。

首先是一級開發(fā)一般要求100%國資，民營企業(yè)的參與是條紅線。

其次在于二級開發(fā)中的土地出讓金返還、掛牌條件定向設置等都有可能受到稽查，往大的說是國有資產(chǎn)流失。

所以如果政府只跟你談方案，談規(guī)劃，而不思考如何摘牌獲取，那就是耍流氓。

勾地套路千千萬，但大多都是死在了以上這幾條，希望大家繼續(xù)有所斬獲！