實(shí)操中，法拍資產(chǎn)應(yīng)該如何操作才能不踩“雷”？

對(duì)于收并購(gòu)，筆者只想說(shuō)一點(diǎn)，收并購(gòu)的核心是掌握項(xiàng)目的所有情況和被并購(gòu)的方的訴求，基于這兩點(diǎn)，才能具體問(wèn)題具體分析。

項(xiàng)目信息掌握得越少，就越不可能拿下項(xiàng)目。剩下的各種操作方式和路徑是千變?nèi)f化的，根據(jù)自己公司的情況，可以有多種處理途徑，是沒辦法寫全的。

很多新手投拓佬在剛剛接觸二手收并購(gòu)項(xiàng)目的時(shí)候，連項(xiàng)目的基本情況都搞不清楚，就匆匆上報(bào)項(xiàng)目。

這不但不會(huì)顯示自己的能力，反而還會(huì)暴露自己的知識(shí)短板，挨罵被叼是少不了的。

像現(xiàn)在這樣的環(huán)境，亂報(bào)項(xiàng)目是很容易就“畢業(yè)”的。通常筆者總會(huì)跟這樣的投拓佬說(shuō)：“都這個(gè)時(shí)候了，活著不好嗎？為什么非要報(bào)這種項(xiàng)目上來(lái)？”

今天就來(lái)說(shuō)一下法拍地塊的基本邏輯和一些操作思路，但是這些東西也僅僅只能作為參考。

真正的干貨，一定是在實(shí)戰(zhàn)中根據(jù)標(biāo)的物的情況，具體問(wèn)題具體分析。

 

01法拍的原理及優(yōu)劣勢(shì)

經(jīng)常會(huì)有一些社會(huì)上的土地中介，自稱自己是某某書記的親戚或者某某領(lǐng)導(dǎo)的代理人，筆者一般習(xí)慣性地稱其為“老書記”。

你問(wèn)他們，到底是哪個(gè)書記，哪個(gè)領(lǐng)導(dǎo)？我現(xiàn)在可以馬上打電話給他們。

這些人馬上就支支吾吾，顧左右而言他，跟你說(shuō)是前任的“老書記”。這樣的人來(lái)得多了，就干脆統(tǒng)稱為“老書記”了。

他們推薦一些法拍地塊，甚至是淘寶網(wǎng)拍地塊過(guò)來(lái)，說(shuō)認(rèn)識(shí)法院里的領(lǐng)導(dǎo)，可以直接把土地定向給到你手里。

通常聽到這樣的對(duì)話，基本上就可以不用浪費(fèi)自己的時(shí)間和精力了。因?yàn)樗麄冞B法拍最基本的道理都不懂。

一個(gè)土地之所以能走到法拍那一步，就已經(jīng)說(shuō)明了原來(lái)的權(quán)屬人已經(jīng)資不抵債，資產(chǎn)被迫拿來(lái)拍賣，所得錢款用來(lái)還債。

 

而法院在其中只有裁定的權(quán)力，判定這一宗資產(chǎn)的權(quán)屬人是誰(shuí)，是不能干預(yù)資產(chǎn)拍賣的。

債權(quán)人都還沒同意資產(chǎn)以什么價(jià)格賣出，也輪不到法院來(lái)安排。

所謂的司法拍賣（法拍），在房地產(chǎn)行業(yè)里，通常就專指“拍賣資產(chǎn)”，而法拍資產(chǎn)里面能夠引起房企興趣的也就只有土地了。

所以，本文的邏輯主要講的是法拍土地，像類似法拍股權(quán)、債權(quán)、房產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備這些就不多說(shuō)了。

而一宗資產(chǎn)，在進(jìn)入法拍環(huán)節(jié)前要經(jīng)過(guò)很多流程。原來(lái)的權(quán)屬人要放棄擁有這宗資產(chǎn)的權(quán)利，法院會(huì)依據(jù)法拍結(jié)果，裁定新的權(quán)屬人。

法拍的優(yōu)勢(shì)：

1、干凈明了，權(quán)屬清晰，簡(jiǎn)單粗暴，和一般的招拍掛沒什么兩樣，拍下來(lái)就是你的。

 

2、能將不良資產(chǎn)剝離干凈，不會(huì)再牽扯到原來(lái)復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

 

3、不會(huì)有太多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在理想情況下，項(xiàng)目獲取價(jià)格比一般正常招拍掛獲取的價(jià)格要低。

 

法拍的劣勢(shì)：

 

1、法拍的最大劣勢(shì)就是支付節(jié)奏很急，通常是1個(gè)月甚至10天內(nèi)要支付全款，買方的資金峰值很高。

這也就是說(shuō)，一旦法拍踩雷，一定虧到血本無(wú)歸，連止損的可能都沒有。

故而每家房企都對(duì)法拍項(xiàng)目十分謹(jǐn)慎，不掌握標(biāo)的物的詳細(xì)情況，絕對(duì)不會(huì)參拍。

 

2、拍下地塊后，后續(xù)的收尾工作由買方負(fù)責(zé)，如果遇到后續(xù)的開發(fā)問(wèn)題，后果也由買方自行承擔(dān)。

法院在這里有一條非常明顯的甩鍋條款，如果標(biāo)的物有瑕疵，凡是前來(lái)參拍的買家將自動(dòng)認(rèn)定已經(jīng)知曉里面的瑕疵。買定離手，法院概不負(fù)責(zé)。

 

所以，從投拓佬的角度來(lái)分析，當(dāng)你拿到了一個(gè)法拍項(xiàng)目，第一步要做是先了解整個(gè)標(biāo)的物的來(lái)龍去脈，前因后果。

為什么這塊地會(huì)最終走到法拍這一步。如果標(biāo)的物的詳細(xì)情況都不了解，這種項(xiàng)目就直接放棄，浪費(fèi)精力沒有任何意義，出不了結(jié)果。

 

02實(shí)操中法拍需要解決的問(wèn)題

法拍項(xiàng)目里面一定是有坑有雷的，投拓在拿到項(xiàng)目資料的時(shí)候，扮演的是探雷器的角色，任務(wù)就是把項(xiàng)目里面的雷找到，并找出能夠解決問(wèn)題的方案。

如果里面的雷很大，找不到解決辦法，那就直接放棄，不要浪費(fèi)精力。

在法拍項(xiàng)目里，測(cè)算、稅籌是排在最末位的，法拍項(xiàng)目只看重兩點(diǎn)，第一個(gè)是市場(chǎng)，第二個(gè)就是掌握的信息來(lái)源是否靠譜。

市場(chǎng)永遠(yuǎn)是排在第一位的，因?yàn)榉ㄅ牟煌谡５恼信膾欤ㄙM(fèi)的時(shí)間、精力、成本要高很多。

而且法拍的付款節(jié)奏很急，在運(yùn)營(yíng)端勢(shì)必就要快速銷售回款。

所以市場(chǎng)好不好，能不能快速去化，是決定了做這個(gè)法拍項(xiàng)目有無(wú)意義的核心。

 

如果法拍地塊獲取價(jià)格便宜，但是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)去化不好，那么由于你的支付條件苛刻（一次性付款），最終項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)甚至還不如在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)正常招拍掛一塊地（高價(jià)獲取）好看，這就相當(dāng)尷尬了。

第二個(gè)就是項(xiàng)目的信息來(lái)源渠道是否準(zhǔn)確，說(shuō)白了就是投拓獲取的項(xiàng)目信息是否靠譜。

同一個(gè)法拍項(xiàng)目，由土地中介推過(guò)來(lái)的，和債權(quán)人、原項(xiàng)目權(quán)屬人推過(guò)來(lái)的，其信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，兩者是不能相比的。

 

往往法拍項(xiàng)目能不能獲取，關(guān)鍵就看信息渠道來(lái)源是否真實(shí)有效，掌握得是否完全準(zhǔn)確。

信息渠道來(lái)源里，需要掌握的信息有三大點(diǎn)：

1、項(xiàng)目土地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)是否有改變。

這個(gè)信息是整個(gè)法拍項(xiàng)目情況里的重中之重，影響特別大，會(huì)徹底推翻你所有的設(shè)計(jì)方案和測(cè)算結(jié)果。

所以要充分掌握，地塊是否有被政府征地征掉；土地性質(zhì)是否還是住宅；規(guī)劃容積率和限高是否改變；當(dāng)年的競(jìng)買條件有哪些限制等等。

 

2、項(xiàng)目所在地的稅費(fèi)政策情況是怎么樣的。

由于法拍項(xiàng)目涉及土地證變更，所以土增稅不可避免，買家要想過(guò)戶辦證，先得把前一個(gè)權(quán)屬人欠的稅給繳了。

 

這是大部分的地方的常規(guī)操作，但是總有一些例外，需要去找到很多的依據(jù)和政策，可以進(jìn)行稅籌優(yōu)化，把除了土增稅外的其他稅費(fèi)減免一些，這樣項(xiàng)目的測(cè)算結(jié)果就會(huì)好看很多。

 

也可以跟項(xiàng)目的權(quán)屬人、債權(quán)人對(duì)于稅費(fèi)這塊做爭(zhēng)取，前提也是要有理有據(jù)，掌握充分的材料，才能據(jù)理力爭(zhēng)出自己的權(quán)益。

 

3、目標(biāo)地塊里地上附著物的處置情況。

所謂買賣不破租賃，假設(shè)競(jìng)買標(biāo)的物里面有很多地上附著物，特別是一些臨建，就得特別注意了。

往往地上附著物就是這類法拍的大雷，很多原權(quán)屬人，為了保住自己的土地，經(jīng)常會(huì)在法拍前把地塊長(zhǎng)租出去。

 

像這樣的情況，就必須找到租賃該地塊的承租人，協(xié)商解決，簽訂協(xié)議。假設(shè)拍下后，再去找承租人，被承租人漫天要價(jià)，獅子大開口，就是大雷了。

 

03投拓在法拍中需要做哪些工作

要想操作下一塊法拍地塊，一定是整個(gè)公司群策群力的結(jié)果，不要妄想單靠一個(gè)投拓部門就能搞定一個(gè)項(xiàng)目。

其次，投拓應(yīng)該好好做好自己的本分工作，不要跑去跟財(cái)務(wù)扯稅費(fèi)、稅籌，跟法務(wù)扯合同條款，拿你的興趣愛好去挑戰(zhàn)別人吃飯的本事，這是十分不智的。

投拓在法拍項(xiàng)目中，最核心的任務(wù)是對(duì)外搜集和掌握項(xiàng)目的最準(zhǔn)確最真實(shí)的信息，信息收集得越齊全，對(duì)于項(xiàng)目的推進(jìn)幫助越大。

 

尤其是一些國(guó)土、規(guī)劃類的信息，不要指望其他橫向部門去主動(dòng)去幫助你解決，尤其不要指望法務(wù)去幫你解決這些東西。

法務(wù)的作用就寫合同、審合同條款，在其他領(lǐng)域不會(huì)比投拓更專業(yè)。

最后，投拓應(yīng)該在公司內(nèi)部充分做好協(xié)調(diào)工作，對(duì)接和協(xié)調(diào)各個(gè)部門做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，依據(jù)自己提供反饋的信息給其他橫向部門，橫向部門會(huì)根據(jù)投拓提供的信息做后續(xù)工作。

如果遇到項(xiàng)目卡點(diǎn)和難點(diǎn)，投拓應(yīng)該先從自己的身上找原因，是不是自己提供的信息有偏差，不準(zhǔn)確，而不是跟橫向部門推諉扯皮，浪費(fèi)時(shí)間。

 

最后的最后，以上的內(nèi)容僅僅只作為邏輯上的參考，真正落實(shí)到落地執(zhí)行階段，一定是具體問(wèn)題具體分析。

本文適用于常規(guī)房企的操作邏輯，而一些小房企乃至于配置極其低的房企，說(shuō)實(shí)話也是沒有什么參考價(jià)值的。

這些房企說(shuō)實(shí)話，信息優(yōu)勢(shì)比正規(guī)房企大多了，能不能做全在于老板的決策，僅此而已。